1 marca weszła w życie ustawa z 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28; dalej: u.k.m.). Wprowadziła ona do polskiego prawa formalne zasady tworzenia i współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz – co istotne z punktu widzenia jednostek samorządu terytorialnego – uregulowała zasady zbywania i rozliczania nieruchomości należących do gmin w celu wsparcia realizacji tego typu inwestycji (art. 1 u.k.m.). Ustawodawca postanowił bowiem, że gminy mogą zbywać nieruchomości kooperatywom w drodze przetargu ograniczonego. Na jakie kwestie powinna zatem zwrócić uwagę JST, która jest zainteresowana wspieraniem rozwoju kooperatyw na swoim terenie?
wsparcie możliwe, ale nieobowiązkowe
Nie jest oczywiście tak, że funkcjonowanie kooperatyw mieszkaniowych opiera się na realizacji inwestycji mieszkaniowej na gruncie gminnym, jednakże to właśnie na gminach i ich zasobach nieruchomości ustawodawca oparł główny model ewentualnego wsparcia dla tego typu inicjatyw. Model ten obejmuje nie tylko dostarczanie nieruchomości gruntowych pod zabudowę, lecz także system bonifikat czy rozkładania zapłaty ceny za gminną nieruchomość na raty.
Z uzasadnienia do projektu u.k.m. wynika, że dotychczas było brak regulacji dotyczących formuły kooperatywy mieszkaniowej. Zniechęcało to samorządy gminne do wspierania niestandardowych inwestycji mieszkaniowych (jak to ma miejsce w krajach zachodnioeuropejskich). Zdefiniowanie formuły i zasad, na których mogą współdziałać członkowie kooperatywy, pozwoli gminom na popieranie tego typu inicjatyw, zaś najwłaściwszym instrumentem w tym zakresie jest oferowanie członkom kooperatywy odpowiednich nieruchomości gruntowych. Doświadczenia w praktyce obrotu wskazują, że polskie samorządy angażują się w popieranie niestandardowych inicjatyw mieszkaniowych dopiero po stworzeniu niezbędnej podstawy regulacyjnej. Co jednak istotne – wsparcie nie jest obligatoryjne, ale zależne od woli gmin.
Przepisy u.k.m. należy postrzegać jako modyfikujące pewne rozwiązania związane z gospodarowaniem nieruchomościami gminnymi, a określone w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: u.g.n.). Ponadto nowe regulacje stosuje się w sprawach nieuregulowanych w u.k.m.
tylko nieruchomości z prawem własności
Pojawia się pytanie, jakie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości będą mogły być przeznaczane do zbycia kooperatywom. Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych nie wprowadza w zasadzie własnego katalogu pojęć w niej stosowanych, co uzasadnia przyjęcie rozumienia pojęć prawnych tak, jak stanowią inne ustawy. Dotyczy to m.in. definicji gminnego zasobu nieruchomości. Zgodnie z art. 24 ust. 1 u.g.n. do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Idea u.k.m. jest zgodna z zadaniami gminy, które określa art. 24 ust. 2 u.g.n. stanowiący, że na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych, mogą być wykorzystywane gminne zasoby nieruchomości. Jednak trzeba zwrócić uwagę, że u.k.m. nie stanowi o realizacji inwestycji mieszkaniowej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym gminy, zatem w przypadku nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości przeznaczonych dla kooperatyw mieszkaniowych możemy mówić jedynie o nieruchomościach stanowiących własność gminy.
Tryb zbycia nieruchomości przez gminę dla realizacji celów u.k.m. został określony przez ustawodawcę, ale to gmina, biorąc pod uwagę potencjalne przeznaczenie nieruchomości, będzie decydowała, w jaki sposób ma zostać zbyta nieruchomość, której jest właścicielem, aby zostały zrealizowane zasady racjonalnej gospodarki zasobami gminy i aby były chronione interesy wspólnoty samorządowej. Można zakładać, że pod inwestycje oddolnego budownictwa mieszkaniowego mogą być zatem kierowane nieruchomości o szczególnej charakterystyce, np. o ograniczonej powierzchni, nieatrakcyjnym położeniu dla podmiotów prowadzących działalność deweloperską, utrudniających wykorzystanie ich przez gminę do realizacji innych zadań własnych. Warto również podkreślić, że gminy, zbywając grunty na rzecz członków kooperatyw lub spółdzielni, będą je zbywały w określonym ustawowo celu. Zgodnie z celem ustawy będą to zatem nieruchomości przeznaczone na cele co do zasady wyłącznie mieszkaniowe, co może wynikać np. z ustaleń planu miejscowego.
co w uchwale
Artykuł 12 ust. 1 u.k.m. stanowi samodzielną podstawę do podjęcia przed radnych gminnych uchwały o zbyciu nieruchomości na rzecz kooperatyw mieszkaniowych. Przepis mówi, że rada gminy może podjąć uchwałę o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom kooperatyw mieszkaniowych działających na podstawie umów określających zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spółdzielniom mieszkaniowym.
Przepisy u.k.m. precyzyjnie wskazują także na treść uchwały o zbyciu nieruchomości. Podejmując ją, rada gminy może wyrazić zgodę na ograniczenie przetargu do członków tych kooperatyw mieszkaniowych i do tych spółdzielni mieszkaniowych, w których przynajmniej dwie trzecie członków na dzień złożenia oferty stanowią osoby, które ukończyły nie więcej niż 40 lat i jednocześnie pozostają w związku małżeńskim lub wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko lub samotnie wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko. Ta kompetencja gmin do dookreślenia warunków przetargu wyraźnie wskazuje na możliwość szczególnego uprzywilejowania co do nabycia nieruchomości gminnej z uwagi na okoliczności związane ze wspieraniem młodych rodzin.
Ponadto rada gminy może w uchwale wyrazić zgodę na zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:
a) ceny lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości, przeznaczonych do sprzedaży gminie;
b) należności z tytułu najmu gminie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości.
Nie jest zatem tak, że w każdym przypadku rozliczenie ceny sprzedaży powinno nastąpić poprzez jej zapłatę. To rozwiązania szczególne względem przepisów u.g.n.
Rada gminy może także postanowić w uchwale o rozłożeniu ceny nieruchomości na raty – to także przypadek alternatywnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości.
W omawianej uchwale rada gminy obowiązkowo określa zasady zbycia nieruchomości, które obejmują:
►Wymagania dotyczące inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego – w tym wymagania, których niespełnienie skutkuje możliwością wykonania przez gminę prawa odkupu oraz zastosowaniem kar umownych. O takich karach umownych przepisy u.g.n nie stanowią.
►Szczegółowe zasady wykonywania prawa odkupu – w szczególności sposób i termin zawiadomienia właściciela o planowanym przez gminę terminie wykonania prawa odkupu.
► Wysokość kar umownych nieprzewyższających 20 proc. wartości inwestycji mieszkaniowej oraz zasady i termin ich stosowania – w tym procedurę wezwania członków kooperatywy mieszkaniowej do usunięcia naruszeń.
►Okres spłaty rat – w przypadku wyrażenia zgody na rozłożenie ceny nieruchomości na raty.
Rada gminy może ustalić także oprocentowanie w związku z rozłożeniem ceny nieruchomości na raty – na warunkach wskazanych w u.k.m.
Zbycie nieruchomości członkom kooperatywy mieszkaniowej następuje na rzecz wszystkich stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej.
Innym fakultatywnym rozwiązaniem uchwały jest wprowadzenie zapisów dotyczących umorzenia niezapłaconej części rozłożonej na raty ceny nieruchomości przypadającej na właściciela lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości (chodzi o bonifikatę – piszemy o niej szerzej w dalszej części).
przetarg pisemny ograniczony: to będzie miało wpływ na cenę
Zbycie nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej („zbycie nieruchomości” na gruncie u.k.m.) następuje w drodze sprzedaży w formie przetargu pisemnego ograniczonego. Tu ustawodawca jednoznacznie określił tryb zbycia nieruchomości – jest to przetarg. W ogłoszeniu o przetargu zamieszcza się informacje o wcześniej wskazanych zgodach i zasadach określonych przez radę gminy w uchwale o zbyciu nieruchomości. Uregulowanie to należy traktować jako doprecyzowanie zasady określonej w art. 28 ust. 2 u.g.n., a dotyczącej konieczności wskazania w ogłoszeniu o przetargu warunków zbycia nieruchomości.
W przetargu oferty mogą składać wyłącznie członkowie kooperatyw mieszkaniowych oraz spółdzielnie mieszkaniowe. Warunkiem przystąpienia do przetargu w przypadku członków kooperatywy mieszkaniowej jest spełnienie łącznie następujących przesłanek:
a) członkowie kooperatywy mieszkaniowej, składając ofertę, działają na podstawie umowy określającej zasady współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej;
b) żadna ze stron umowy określającej zasady współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej nie jest właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości nabytej w ramach inwestycji mieszkaniowej realizowanej przez członków tej kooperatywy mieszkaniowej.
Natomiast przystępująca do przetargu spółdzielnia mieszkaniowa musi spełnić łącznie następujące przesłanki:
a) nie jest ani nie była właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości;
b) nie zrealizowała ani nie jest w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej lub innego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego;
c) jej członkami są wyłącznie osoby fizyczne.
Artykuł 14 u.k.m. wskazuje także precyzyjnie treść składanej w przetargu oferty, a art. 16 u.k.m. określa szczególną treść umowy sprzedaży. Kwestie te są oczywiście ściśle powiązane z warunkami sprzedaży nieruchomości, jakie rada gminy określiła w uchwale o zbyciu.
Ważne Przepisy wskazujące na możliwość wprowadzenia przez radę gminy ograniczeń w dostępie do przetargu na sprzedaż nieruchomości gminnej mają skutkować tym, że możliwe będzie zbycie nieruchomości z gminnego zasobu po cenach rynkowych (bo zbycie odbywa się na podstawie operatu szacunkowego), ale bez dodatkowego zawyżania ceny gruntu, które mogłoby mieć miejsce w razie przystąpienia do przetargu developerów czy podmiotów komercyjnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.
rozłożenie na raty
Gmina może w uchwale o zbyciu nieruchomości postanowić o rozłożeniu ceny na raty. W takim przypadku okres spłaty rat nie może być krótszy niż pięć lat i dłuższy niż 20 lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości. Instytucja rozłożenia ceny na raty jest wzorowana na przepisach u.g.n. W przypadku rozłożenia na raty ceny nieruchomości wierzytelność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki.
Spłata ceny jest dokonywana w równych ratach kapitałowych albo równych ratach kapitałowo-odsetkowych. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.
►Czy należność rozłożona na raty jest oprocentowana? Czy rada gminy może ustalić inne oprocentowanie rat?
Niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP, jednakże w uchwale o zbyciu nieruchomości rada gminy, określając dodatkowe zasady zbycia nieruchomości, może ustalić niższą stopę procentową niż wskazana w ustawie stopa procentowa.
Trzeba też zwrócić uwagę na specjalne warunki dotyczące spółdzielni. Mianowicie dodatkowym warunkiem rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej jest realizacja inwestycji w celu ustanowienia na rzecz członków tej spółdzielni spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych objętych tą inwestycją (art. 20 ust. 1 u.k.m.).
Ponadto w okresie spłaty rat ceny nieruchomości zgody spółdzielni mieszkaniowej wymagają:
- wynajmowanie (z wyjątkiem najmu gminie);
- wydzierżawienie (z wyjątkiem dzierżawy społecznej agencji najmu, o której mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2224; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 185) lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części lub
- użyczenie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. To zmiana w stosunku do reguł ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 9 ust. 7 u.k.m.).
bonifikata
O bonifikacie stanowi przede wszystkim art. 23 u.k.m. W przypadku wyrażenia przez radę gminy zgody na udzielenie bonifikaty pierwszy właściciel lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętego inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości, której dotyczy ta zgoda (dalej: pierwszy właściciel), może wystąpić do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o udzielenie bonifikaty po upływie co najmniej dwóch trzecich okresu spłaty ceny tej nieruchomości i spłacie co najmniej dwóch trzecich ceny nieruchomości przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku. Pierwszy właściciel może wystąpić do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o udzielenie bonifikaty przed upływem ww. okresu, jeżeli:
a) od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej upłynęło co najmniej pięć lat;
b) należności przypadające na właściciela tego lokalu albo budynku z tytułu rozłożenia ceny nieruchomości na raty były spłacane terminowo;
c) uiścił różnicę między sumą spłaconych należności z tytułu rozłożenia ceny nieruchomości na raty przypadających na właściciela tego lokalu albo budynku a kwotą odpowiadającą dwóm trzecim ceny tej nieruchomości przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku.
Ważne W przypadku śmierci pierwszego właściciela z wnioskiem o udzielenie bonifikaty może wystąpić jego spadkobierca.
Organ wykonawczy gminy udziela bonifikaty, jeżeli:
- w dniu złożenia wniosku o udzielenie bonifikaty wnioskodawca był właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- inwestycją mieszkaniową zostały objęte lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, w łącznej liczbie nie większej niż wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości;
- inwestycja mieszkaniowa została zakończona przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo spółdzielnię mieszkaniową przed upływem pięciu lat od dnia zbycia nieruchomości;
- zostały spełnione wymagania określone przez radę gminy w uchwale;
- do dnia złożenia wniosku o udzielenie bonifikaty:
– grunt nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej,
– w budynku objętym inwestycją mieszkaniową nie wyodrębniono innych lokali niż lokale mieszkalne,
– nie dokonano zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
– nie wynajęto lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części z wyjątkiem najmu tego lokalu albo budynku gminie,
– nie wydzierżawiono lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części, z wyjątkiem dzierżawy tego lokalu albo budynku społecznej agencji najmu,
– nie użyczono lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Spełnienie ww. warunków to zasada, zaś przepisy u.k.m. wskazują na kilka szczególnych modyfikacji powyższych wymogów. I tak np. bonifikata może być także pomocą de minimis, jeżeli w lokalu mieszkalnym albo budynku mieszkalnym jednorodzinnym jest prowadzona działalność gospodarcza, bonifikata w zakresie przypadającym na ten lokal albo budynek mieszkalny jednorodzinny jest udzielana jako pomoc de minimis na zasadach określonych w przepisach UE obowiązujących w tym zakresie. Przed złożeniem wniosku o udzielenie bonifikaty spółdzielnia mieszkaniowa może zażądać od członka tej spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, którego dotyczy wniosek, złożenia oświadczenia o prowadzeniu w tym lokalu działalności gospodarczej albo oświadczenia o nieprowadzeniu w tym lokalu takiej działalności.
Należy podkreślić, że projektodawca nie wyłączył jednak w kontekście bonifikaty możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym/budynku mieszkalnym jednorodzinnym, w którym nie wyodrębniono lokalu, w przypadku gdy wskutek prowadzenia takiej działalności nie dojdzie do zmiany sposobu użytkowania lokalu (np. prowadzenie lekcji/szkoleń online, obsługa stron internetowych itp.).
pięć lat na prawo odkupu
W u.k.m. wprowadzono rozwiązania wprowadzające możliwość korzystania przez gminy z:
►prawa odkupu – w przypadku naruszenia przez członków kooperatywy np. celu mieszkaniowego inwestycji lub uzgodnień odnośnie do skali inwestycji albo
►prawa pierwokupu – w sytuacji sprzedaży nieruchomości lub utworzonego zasobu mieszkaniowego w określonym ustawowo okresie.
Przepisy u.k.m. zdecydowanie poszerzają katalog sytuacji, w której powstaje ustawowe prawo odkupu sprzedawanej nieruchomości gminnej. Przy czym warunki wykonania tego prawa rada gminy musi obowiązkowo określić w uchwale o zbyciu nieruchomości. Co ważne, zbycie nieruchomości następuje zawsze z zastrzeżeniem prawa odkupu.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi wskazywać, że wykonanie przez gminę prawa odkupu może nastąpić w następujących przypadkach:
1) niewykorzystania tej nieruchomości do realizacji inwestycji mieszkaniowej albo niezakończenia inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości;
2) objęcia inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości większej łącznej liczby lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, niż wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości;
3) niespełnienia innych wymagań określonych przez radę gminy.
Przypomnijmy, że prawo odkupu to prawo, którego zasadniczą treść określa kodeks cywilny. Zgodnie z art. 594 par. 1 k.c. „z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy”.
Przepisy u.k.m. nie przewidują terminu na wykonanie przez gminę prawa odkupu. Określenie tego terminu przypisano radzie gminy w zakresie określania treści warunków zbycia nieruchomości w uchwale o zbyciu, jednakże warunki te muszą być zgodne z regulacjami k.c. Czas, w jakim może dojść do wykonania prawa odkupu nieruchomości, wynika bowiem wprost właśnie z przepisów k.c. Zgodnie z art. 593 par. 1 k.c. prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący pięciu lat. Termin dłuższy ulega skróceniu do pięciu lat. Rada gminy może zatem ustalić termin wykonania prawa odkupu przez gminę maksymalnie na pięć lat. Bieg tego terminu rozpoczyna się od dnia następującego po dniu upływu terminu zakończenia inwestycji mieszkaniowej określonego w umowie zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 2 albo ust. 2 u.k.m.
Umowa sprzedaży nieruchomości może wskazywać, że prawo odkupu przysługuje gminie również w stosunku do udziału w zbywanej nieruchomości lub nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości. Prawo odkupu ma bowiem za zadanie ograniczenie ryzyka wykorzystywania nieruchomości nabywanej od gminy do tworzenia większego zasobu mieszkaniowego, niż wynika to z własnych potrzeb mieszkaniowych członków grupy. Prawo odkupu jest ujawniane w księdze wieczystej.
W zakresie nieuregulowanym w u.k.m. do prawa odkupu stosuje się przepisy k.c.
20 lat na prawo pierwokupu
Przepisy u.k.m. obok prawa odkupu przewidują także zasady wykonania pierwokupu nieruchomości. Stanowi o tym przede wszystkim art. 27 u.k.m., zgodnie z którym w okresie 20 lat od dnia zbycia nieruchomości gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku: sprzedaży tej nieruchomości lub lokalu, lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu cena sprzedaży ulega pomniejszeniu o kwotę stanowiącą równowartość niespłaconej części ceny nieruchomości przypadającej na sprzedawcę.
Prawo pierwokupu przysługuje gminie również w stosunku do udziału w zbywanej nieruchomości lub nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości. Prawo pierwokupu ujawnia się w księdze wieczystej.
Regulacji dotyczących prawa pierwokupu nie stosuje się w przypadku przenoszenia własności lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo z którym spółdzielnia mieszkaniowa zawarła umowę o budowę lokalu.
Nie jest to jednak materia do uregulowania przez radę gminy. Pierwokup gminy jest pierwokupem ustawowym, wynikającym z kodeksu cywilnego. Z art. 599 par. 1 k.c. wynika, że „jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”. Jednakże art. 599 par. 2 k.c. stanowi, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w odniesieniu do nieruchomości zbywanych dla realizacji celów określonych w u.k.m. Jak mówi z kolei art. 597 par. 1 k.c., „Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”. Z kolei w par. 2. czytamy, że „Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie”.
Czym się różni prawo odkupu od prawa pierwokupu?
Prawo odkupu różni się od prawa pierwokupu w kilku aspektach. Przede wszystkim to pierwsze stanowi prawo akcesoryjne w stosunku do umowy sprzedaży, podczas gdy prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone niezależnie od umowy sprzedaży. Ponadto prawo odkupu jest prawem terminowym, natomiast prawo pierwokupu nie jest ograniczone ustawowym terminem. Wykonanie prawa odkupu jest uzależnione od decyzji uprawnionego, a możliwość wykonania prawa pierwokupu zależy od zawarcia przez zobowiązanego warunkowej umowy sprzedaży z osobą trzecią [M. Załucki (red.), „Kodeks cywilny. Komentarz”, Wyd. 3, Warszawa 2023, Legalis].
obowiązki sprawozdawcze
W celu monitorowania efektów funkcjonowania mechanizmu wdrażanego na podstawie u.k.m. określono obowiązki sprawozdawcze gminy, związane z podejmowaniem działań na rzecz wspierania oddolnego budownictwa mieszkaniowego (art. 29 u.k.m.). Obejmują one obowiązek informowania ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa o podjętych przez rady gmin uchwałach oraz o działaniach realizowanych w związku z tymi uchwałami.©℗
Co może zachęcać JST do wpierania inicjatyw mieszkańców
Ustawa o kooperatywach przewiduje zachętę dla gmin, tj. możliwość uzyskania grantów na infrastrukturę. Mianowicie te gminy, które zbywają ze swojego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych z bonifikatą, będą mogły się ubiegać o grant na przedsięwzięcia infrastrukturalne udzielany na podstawie przepisów ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 377; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 185), o czym stanowi art. 33 u.k.m. Możliwość ta ma stanowić dla gmin dodatkową zachętę do wspierania oddolnych inicjatyw mieszkaniowych.
Ponadto – jak czytamy w uzasadnieniu do ustawy – „nie bez znaczenia pozostaje to, że udostępnianie pod zabudowę mieszkaniową nieruchomości w miastach może być działaniem, które będzie przeciwdziałać wyludnianiu oraz suburbanizacji. Kreowanie przez samorząd warunków do zawiązywania się kooperatyw mieszkaniowych oraz realizowania przez nie inwestycji mieszkaniowych na obszarach miejskich stanowi zachętę do tego, aby mieszkańcy nie wyprowadzali się na przedmieścia, ale zaspokajali potrzeby mieszkaniowe na obszarach śródmiejskich. W ten sposób, przy wykorzystaniu doświadczeń kooperatyw, może zostać wypracowany korzystny model (organizacyjny i przestrzenny) prowadzący do zagęszczania miasta bez uszczerbku dla jakości życia mieszkańców. Stanowiłoby to odpowiedź na problem «rozlewania się miast», który generuje wysokie koszty dla samorządów (koszty rozbudowy infrastruktury sieciowej, konieczność zorganizowania infrastruktury społecznej) oraz skutkuje problemami natury środowiskowej (zanieczyszczenie powietrza, degradacja terenów przyrodniczych). W związku z powyższym udostępnianie nieruchomości pod realizację inwestycji mieszkaniowych przez członków kooperatyw mieszkaniowych wydaje się wartym wsparcia narzędziem rozwoju miast, w tym w procesach rewitalizacji. Dlatego też celem projektowanej regulacji jest również zachęcenie gmin do podejmowania współpracy z członkami kooperatyw tak, aby osiągać m.in. cele rewitalizacyjne w zakresie społecznym i przestrzennym”. ©℗
