Do rozstrzygnięcia jest m.in. to, czy fundusze będą mogły inwestować w mieszkania.

W poniedziałek po południu po raz pierwszy zebrał się międzyresortowy zespół ds. opracowania projektu ustawy o REIT-ach, które w polskiej wersji mają nazywać się funduszami inwestującymi w nieruchomości (FIN). Za umożliwieniem funduszom inwestowania w mieszkania opowiada się Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Według naszych źródeł podczas spotkania obawy w tej sprawie wyraził resort finansów. Przedstawicielka ministerstwa miała argumentować, że wpuszczenie funduszy na ten rynek może doprowadzić do dalszych wzrostów cen mieszkań. Wcześniej podobną opinię miał Narodowy Bank Polski. NBP – jak ustaliliśmy – zależy też m.in. na tym, by FIN-y przestrzegały obowiązków informacyjnych. W ocenie naszych źródeł zapewniłoby to przyznanie funduszom statusu spółek publicznych, co postulują m.in. Komisja Nadzoru Finansowego i Lewiatan.
Do rozstrzygnięcia przez zespół – poza wspomnianą formą prawną nowego rodzaju instytucji oraz tym, w jakie rodzaje nieruchomości fundusze będą mogły inwestować – będzie też m.in. model opodatkowania FIN-ów; dopuszczalna grupa inwestorów czy monitorowanie i nadzór nad nimi.
Przypomnijmy, że przewodniczącą zespołu ds. opracowania projektu ustawy jest wiceminister rozwoju Anna Kornecka. W zespole zasiadają przedstawiciele m.in. Ministerstwa Finansów, KNF, NBP i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W pierwszym posiedzeniu tego gremium miało wziąć udział ok. 50 osób.
Zgodnie z harmonogramem prac zespołu, do którego dotarliśmy, reprezentowane w nim instytucje mają przedstawić swoje stanowiska wobec poszczególnych zagadnień w pierwszej połowie sierpnia. We wrześniu nastąpić ma analiza tych stanowisk oraz kierunkowe rozstrzygnięcia. Przedstawienie projektu ustawy planowane jest natomiast na październik, skierowanie projektu do konsultacji – na listopad, a przyjęcie przez rząd – na grudzień.
Według naszych źródeł Kornecka jest bardzo zdeterminowana, by projekt ten przeprowadzić i dotrzymać deklaracji o skierowaniu go do Sejmu do końca roku. Ma w tym wsparcie wicepremiera, ministra rozwoju, pracy i technologii Jarosława Gowina. Co, jak słyszymy, daje nadzieję na to, że prace będą postępować w miarę sprawnie.
REIT-y pod specjalnym nadzorem
REIT-y pod specjalnym nadzorem

Zobacz również

Nie tylko biurowce

Jak mówi Rafał Mikusiński, zastępca przewodniczącego KNF odpowiedzialny w Urzędzie Komisji Nadzoru Finansowego za rynek kapitałowy, ważne jest, aby inwestor mógł mieć – poprzez REIT-y – możliwość inwestycji w szerokie spektrum sektorów nieruchomości, nie tylko biurowych, ale także logistycznych czy nowoczesnych, typu data center. – Na rynku nieruchomości mieszkaniowych zapewne jeszcze długo popyt będzie przewyższał podaż, a zmieniające się preferencje (lub też możliwości finansowe) klientów wskazują na wzrost zainteresowania wynajmem. Dlatego sektor ten również powinien być dostępny dla REIT-ów – przekonuje.
Mikusiński podkreśla, że rynek nieruchomości potrzebuje przepisów, które umożliwią powstanie wehikułów inwestycyjnych typu REIT, dzięki czemu w sposób uporządkowany i transparenty inwestorzy indywidualni i instytucjonalni będą mogli alokować kapitał na rynku nieruchomości.
Obecnie, jak zauważa, z uwagi na nadmiar kapitału i niskie stopy procentowe ceny nieruchomości mieszkaniowych rosną w tempie zbyt szybkim. W jego ocenie, aby ucywilizować ten obszar w Polsce, muszą powstać regulowane podmioty inwestujące w najem nieruchomości, do czego niezbędna jest dobra ustawa. Do jej powstania z kolei, jak dodaje, niezbędna jest współpraca instytucji w międzyresortowym zespole przy MRPiT. Według niego UKNF przygotował kilka propozycji rozwiązań, które zakładają m.in., że REIT-y, z uwagi na obowiązujące już przepisy, najlepiej sprawdzą się w formie spółek publicznych.
Inne stanowisko prezentował wcześniej NBP. Jak pisaliśmy („Narodowy Bank Polski znów przestrzega przed REIT-ami”, DGP z 1 marca 2021 r.), za dyskusyjne uważał on m.in. wprowadzanie REIT-ów na rynek nieruchomości mieszkaniowych, argumentując, że spowoduje to dalszy wzrost cen, a w następnym etapie czynszów, gdy REIT-y będą wykorzystywać swoją lokalną pozycję monopolistyczną na rynku.
Dlatego, dowodził wówczas NBP, bardziej wskazane byłoby ograniczenie działalności funduszy do nowego budownictwa. – Wydaje się też wskazane, żeby subsydiowane przez państwo REIT-y mieszkaniowe realizowały cele bardziej społeczne, to znaczy budowały mieszkania o ograniczonym czynszu w gorszych lokalizacjach – sugerował Bank. Przesłaliśmy do biura prasowego NBP pytania o jego aktualne stanowisko w tej sprawie i czekamy na odpowiedź.

Oczekiwania rynku

Ustawa w sprawie REIT-ów jest wyczekiwana przez rynek. – REIT-y są sprawdzonym w wielu krajach świata modelem inwestowania w nieruchomości, co pozwala czerpać z doświadczeń międzynarodowych. Ważne jest, aby stosowne regulacje zostały wreszcie uchwalone – mówi Bartosz Kazimierczuk, prezes spółki Tower Investments, która ma w planach powołanie funduszu opartego na REIT.
Jak argumentuje, pozwoli to na usystematyzowanie rynku nieruchomości wynajmowanych oraz wprowadzi dodatkowe zachęty dla inwestorów, którzy dzisiaj trochę w ciemno inwestują oszczędności w mieszkania, nie zawsze zwracając uwagę na potencjał najmu i możliwy wzrost wartości.
Uważa on, że najważniejsze jest znalezienie równowagi między swobodą w zakresie wyboru nieruchomości o różnych funkcjach a kontrolą w obszarze technicznym i jakościowym pod względem możliwości najmu.
– Głównym celem regulacji powinno być zagwarantowanie przyszłym inwestorom wysokiej jakości nieruchomości, które staną się przedmiotem ich inwestycji – akcentuje. Kazimierczuk tłumaczy, że gwarancja odpowiedniej stopy zwrotu wymaga bowiem regularnych wpływów z najmu, a więc jakości lokalizacji, dostosowania funkcji do lokalnych uwarunkowań i odpowiedniej wysokości czynszu w relacji do kosztów realizacji. – Rynek nieruchomości zna niestety wiele projektów, które opłacalne były tylko na papierze – dodaje na zakończenie. ©℗
Zgodnie z harmonogramem prac zespołu, do którego dotarliśmy, skierowanie projektu do konsultacji jest planowane na listopad, a przyjęcie przez rząd – na grudzień.