Gmina prowadzi egzekucję za zaległe kary umowne. Zajęta została nieruchomość, na której stoi moja hala produkcyjna, a sąd wpisał na wniosek komornika informacje do księgi wieczystej nieruchomości i w związku z tym nie mogę znaleźć nabywcy na halę. Czy biorąc pod uwagę to, że kwestionuję zasadność wyroku nakładającego na mnie karę, działanie komornika i sądu było prawidłowe?
Tak, postępowanie komornika, a wtórnie sądu wydaje się prawidłowe. Aby zrozumieć istotę sprawy, należy przyjrzeć się strukturze księgi wieczystej. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece księga ta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Właśnie w ww. dziale trzecim są wpisywane wzmianki o wszczęciu egzekucji z danej nieruchomości.
Jednak sama procedura wpisu odbywa się na podstawie kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.). Z art. 6268 par. 1 i 2 k.p.c. wynika, że wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu inaczej. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zatem postępowanie związane z wpisami do ksiąg wieczystych jest ściśle sformalizowane, a sąd nie zajmuje się w nim analizą zasadności podstaw wpisu, czyli np. nie bada zasadności orzeczenia, na podstawie którego komornik wnosił o wpisanie informacji o egzekucji w księdze wieczystej. Ograniczona możliwość czynności tego sądu ma potwierdzenie również w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Przykładowo w postanowieniu z 16 maja 2019 r. SN (sygn. akt III CSK 318/18) stwierdził, że: „W postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest możliwe, z uwagi na ograniczony zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego, rozstrzyganie jakichkolwiek sporów o prawo ani w charakterze przesłanki orzeczenia, ani samego rozstrzygnięcia. Stosownie do art. 6268 par. 2 k.p.c., sąd wieczystoksięgowy bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej, nie ma więc instrumentów niezbędnych do ustalenia, czy prawo stanowiące przeszkodę wpisu powstało bądź nie powstało i czy – ze względu na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – może być ujawnione w księdze wieczystej”.
Z kolei w wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z 10 kwietnia 2019 r. (sygn. akt III Ca 2110/18) wprost wskazano, że: „W granicach kognicji określonej w art. 6268 par. 2 k.p.c. sąd wieczystoksięgowy nie może badać merytorycznej zasadności orzeczenia sądowego”.
Natomiast sposób postępowania komornika wynika m.in. z art. 924 i k.p.c., gdzie postanowiono, że jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Na kanwie tej regulacji w orzeczeniu Sądu Okręgowego w Łodzi z 30 listopada 2018 r. (sygn. akt III Ca 1344/18) wskazano, że:
„Postępowanie wieczystoksięgowe ma tu na celu wyłącznie poczynienie wzmianki o fakcie toczenia się egzekucji (…) nie może natomiast prowadzić do badania prawidłowości tytułu wykonawczego, bo temu celowi służą inne instrumenty prawne”.
Co można radzić czytelnikowi? Pewnym rozwiązaniem jest podjęcie próby usunięcia wpisu o egzekucji z księgi wieczystej, co wymaga porozumienia się z gminą. Ta następczo złoży wniosek o umorzenie egzekucji do komornika. Wówczas wpis zostanie usunięty. Względnie w razie sporu z gminą, wskazane byłoby złożenie do sądu cywilnego pozwu o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego.
Podstawa prawna
Art. 25 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.).
Art. 6268 par. 1 i 2, art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1460 ze zm.).