U niektórych opłata jednorazowa za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności zostanie oszacowana na nowo. Obywatel dopłaci pieniądze albo dostanie ich zwrot
Gminy, których mieszkańcy zakwestionowali wysokość zaktualizowanej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste, nie mogą być pewne, ile ostatecznie dostaną z opłaty przekształceniowej. Ta bowiem będzie wyliczana na podstawie tej pierwszej. Jeżeli zatem samorządowe kolegium odwoławcze albo później sąd zakwestionuje taką aktualizację, to tym samym opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności może się zmienić. Urząd dostanie wówczas dopłatę, a nie można wykluczyć, że sam będzie musiał zwrócić część spornych pieniędzy. Eksperci nie mają wątpliwości: postępowania wszczęte przed styczniem 2019 r. będą kontynuowane na dotychczasowych zasadach i nie wstrzymają procesu przekształceń.
Od 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste do gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe zostanie przekształcone z mocy prawa w prawo własności, a mieszkańcy uiszczą z tego tytułu opłatę przekształceniową – jednorazowo albo w rozłożeniu na 20 lat. Problem jednak w tym, że i w jednym, i w drugim przypadku opłata ta będzie wyliczana na podstawie dotychczasowej rocznej stawki za użytkowanie wieczyste, a ta w związku ze zmianą wysokości z powodu jej aktualizacji była wielokrotnie zaskarżana do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO). Czy niezakończone, a wszczęte przed 2019 r. postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych będą teraz przeszkodą w uwłaszczeniu? A może rozstrzygnięcie przez SKO wniosku użytkownika wieczystego o ustalenie wysokości opłaty rocznej będzie bezprzedmiotowe po uiszczeniu opłaty jednorazowej? – pytają osoby objęte dziś użytkowaniem wieczystym. Na szczęście ustawodawca rozstrzygnął tę kwestię wprost w przepisach przejściowych ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej u.p.p.u.w.).
Reklama

Sprawy toczą się dalej

Reklama
– Nie ma żadnych podstaw, by uważać, że bezprzedmiotowe jest prowadzenie po 1 stycznia 2019 r. postępowań aktualizujących opłatę z tytułu użytkowania wieczystego (zarówno tych przed samorządowym kolegium odwoławczym, jak i zawisłych przed sądem powszechnym na skutek złożenia sprzeciwu), wszczętych przed tym dniem – uważa Magdalena Głowacka-Dziedzic, radca prawny z kancelarii prawnej Krzysztof Rożko i Wspólnicy. W jej opinii postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia będą toczyć się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych. Wtóruje jej dr Magdalena Niziołek, radca prawny z kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Nawet po jednorazowym uiszczeniu całej opłaty za użytkowanie wieczyste, tj. od razu za okres 20 lat, i dokonaniu przewłaszczenia, postępowanie przed SKO wszczęte wnioskiem użytkownika (o to, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonana przez gminę została ustalona w niewłaściwej wysokości) może zakończyć się wydaniem przez kolegium rozstrzygnięcia o ustaleniu nowej wysokości opłaty rocznej, potwierdza.
– Osoba, która uiści opłatę jednorazową z tytułu przekształcenia przed zakończeniem postępowania w sprawie aktualizacji, będzie musiała liczyć się z tym, że ewentualne ustalenie nowej wysokości opłaty od użytkowania wieczystego wpłynie na wysokość opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia – zauważa z kolei Joanna Koch. I dodaje, że gmina zawiadomi nowego właściciela na piśmie o dopłacie do wniesionej opłaty jednorazowej, a w przypadku nadpłaty zwróci nadwyżkę.
Uwaga! Wcześniej, tj. przed rozstrzygnięciem sądu, ustalenie wysokości jednorazowej opłaty przekształceniowej nastąpi z uwzględnieniem art. 21 ust. 7 u.p.p.u.w. – Zgodnie z tym przepisem opłata jednorazowa – w sytuacji toczącego się postępowania aktualizacyjnego – winna odpowiadać jej iloczynowi w wysokości obowiązującej przed zakończeniem postępowania w sprawie aktualizacji oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu 20 lat, licząc od dnia przekształcenia – tłumaczy Magdalena Głowacka-Dziedzic.

Niepewne zaświadczenia

– Wniesienie wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej gmina potwierdza z urzędu w terminie 30 dni od dnia ich/jej wniesienia w postaci zaświadczenia. Dokument ten właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę – tłumaczy dr Magdalena Niziołek. Ale zdaniem Leszka Chmielewskiego, radcy prawnego z kancelarii Chmielewski i Partnerzy, w praktyce może być z tym kłopot. – W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej przed aktualizacją opłaty rocznej i wezwania właściciela do dopłaty sprawa się komplikuje. Mimo obowiązku prawnego wydania z urzędu przez organ zaświadczenia o wniesieniu opłaty jednorazowej można się spodziewać praktyki odmawiania właścicielom wydania takich zaświadczeń do czasu uiszczenia stosownej dopłaty, co skutecznie uniemożliwi wykreślenie ww. wpisu z księgi wieczystej – przestrzega prawnik. I dodaje, że może to stanowić w przyszłości przyczynę konfliktów oraz wszczynania licznych postępowań sądowo administracyjnych.
A Joanna Koch podpowiada, że w przypadku braku wydania zaświadczenia w ustawowym terminie właściciel będzie mógł wnieść ponaglenie w trybie art. 37 k.p.a., a następnie skargę na bezczynność do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Prawniczka dodaje, że ewentualne postanowienie organu o odmowie wydania zaświadczenia również będzie mogło zostać zaskarżone zażaleniem (art. 219 k.p.a.), a następnie skargą do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Ściągnięcie dopłaty

– Ewentualna egzekucja dopłaty będzie mogła nastąpić na podstawie przepisów ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dalej u.p.e.a.) – twierdzi Joanna Koch. Analogiczny pogląd wynika ze stanowiska resortu inwestycji i rozwoju [stanowisko].
Stanowisko Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju z 31 października 2018 r.
Zgodnie z ustawą postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia toczy się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych. W takim przypadku opłata jednorazowa odpowiada iloczynowi opłaty w wysokości obowiązującej przed zakończeniem postępowania w sprawie aktualizacji oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu wnoszenia opłat przekształceniowych. Jeżeli w wyniku postępowania w sprawie aktualizacji zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ zawiadamia na piśmie właściciela o dopłacie do wniesionej opłaty, a w przypadku nadpłaty właściwy organ zwraca właścicielowi nadwyżkę wniesionej opłaty jednorazowej. Na podstawie zaświadczenia wpisywane jest w księdze wieczystej roszczenie o opłatę przekształceniową. Do ewentualnego wyegzekwowania niedopłaty (egzekucji należności) z tytułu przekształcenia będą miały zastosowanie odrębne przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego w administracji.
Zgodnie z art. 3 u.p.e.a.e. egzekucję administracyjną stosuje się do obowiązków określonych w art. 2, gdy wynikają one z decyzji lub postanowień właściwych organów albo – w zakresie administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego – bezpośrednio z przepisu prawa, chyba że przepis szczególny zastrzega dla tych obowiązków tryb egzekucji sądowej. Przepis ten mówi o obowiązku wynikającym z decyzji lub postanowienia właściwego organu. O dopłacie do wniesionej opłaty jednorazowej gmina będzie powiadamiała właściciela w zaświadczeniu. Czy określenie obowiązku w tej formie będzie blokowało egzekucję nieuiszczonej dopłaty? Zdaniem Joanny Koch nie, gdyż pojęć „decyzja” i „postanowienie” (zawartych w art. 3 u.p.e.a.e.) nie można ograniczać wyłącznie do decyzji i postanowień w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego czy też ordynacji podatkowej. Prawniczka uważa, że odnieść je trzeba do wszelkich aktów zawierających indywidualne rozstrzygnięcia, wydawanych na podstawie prawa powszechnie obowiązującego.

Ukształtowany pogląd

Warto wskazać, że z orzecznictwa sądowego wynika, że opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego są egzekwowane w trybie sądowym (por. uchwałę SN z 25 czerwca 1997 r., sygn. akt III CZP 23/97, czy postanowienie SN z 24 czerwca 2016 r., sygn. akt II CSK 624/15). Natomiast określenie właściwej procedury dochodzenia opłat przekształceniowych wywoływało wątpliwości. Obecnie w literaturze (np. K. Sobieralski, „Egzekucja opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości”, Nowe Zeszyty Samorządowe 2013/4/39) oraz orzecznictwie sądów powszechnych i administracyjnych dominuje pogląd, że opłaty egzekwowane są w trybie administracyjnym, pomimo tego że mają charakter cywilnoprawny [ramka].

ramka 1

Zmiana decyzji w trakcie
Jak wspomnieliśmy w tekście, opłata przekształceniowa może być uiszczona jednorazowo albo w rozłożeniu na 20 lat. Lepiej, a w zasadzie taniej jest, gdy użytkownik wieczysty zapłaci ją wcześniej (przy gruntach Skarbu Państwa im bliżej 2019 r., tym zaoszczędzi więcej. Na przykład, wnosząc opłatą całkowitą w 2019 r., bonifikata wyniesie 60 proc., rok później 50 proc., a w kolejnym roku jeszcze 10 proc. mniej; przy gruntach gminnych może, ale nie musi, być podobnie. JST same ustalają zasady w tym zakresie). – Zgodnie z art. 7 ust. 7 u.p.p.u.w. właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić gminie na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa) – tłumaczy dr Magdalena Niziołek. I dodaje, że wówczas zgodnie z art. 7 ust. 8 gmina w terminie 14 dni od zgłoszenia na piśmie informuje właściciela gruntu o wysokości opłaty jednorazowej. A jeżeli właściciel nie zgadza się z jej wysokością, może złożyć do gminy w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia informacji wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji.

ramka 2

Właściwy tryb egzekucji opłat przekształceniowych – orzecznictwo
Opłata wynikająca z decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności podlega egzekucji administracyjnej. Katalog obowiązków podlegających tej egzekucji zawiera art. 2 u.p.e.a. Wynika z niego, że o objęciu danego obowiązku egzekucją administracyjną nie decyduje charakter prawny obowiązku, ale ustalenie we właściwości którego z organów (sądu czy organu administracji publicznej) pozostaje ten obowiązek. Przy czym chodzi tu o kompetencje do ustalenia obowiązku np. w postępowaniu administracyjnym, niezależnie od publicznoprawnego albo cywilnoprawnego charakteru tego obowiązku. Elementem przesądzającym o poddaniu danego obowiązku egzekucji administracyjnej jest zatem ustalenie, czy wynika on z decyzji administracyjnej lub postanowienia wydanego w trybie przepisów k.p.a. albo innej procedury administracyjnej. Przy czym egzekucja administracyjna obowiązków wynikających bezpośrednio z przepisów prawa jest dopuszczalna jedynie w sytuacji wynikającej z art. 3 par. 1 u.p.e.a., tj. wówczas gdy egzekwowany obowiązek jest w zakresie działania administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego. W niniejszej sprawie przesłanki zastosowania trybu egzekucji administracyjnej zostały spełnione, gdyż dochodzona jest należność pieniężna pozostająca we właściwości gminy (stosownie do przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości), a ponadto należność ta wynika z decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydanej przez prezydenta miasta.
Wyrok WSA w Szczecinie z 24 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 801/12.
Katalog obowiązków podlegających egzekucji administracyjnej został zawarty w art. 2 u.p.e.a. Jak wynika z powołanego przepisu, o objęciu egzekucją administracyjną nie decyduje charakter prawny obowiązku (cywilny czy też administarcyjnoprawny), lecz ustalenie we właściwości, z którego organów (sądu czy też organu administracji publicznej) pozostaje ten obowiązek. Elementem przesądzającym o poddaniu danego obowiązku egzekucji administracyjnej jest zatem ustalenie, czy wynika on z decyzji administracyjnej lub postanowienia wydanego w trybie k.p.a., czy też innej procedury administracyjnej. Na gruncie rozpatrywanej sprawy, stosownie do przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, dochodzona należność pieniężna pozostaje we właściwości starosty (chodziło w sprawie o grunty Skarbu Państwa – przyp. red.). Dodatkowo należność ta wynika z ostatecznej decyzji wydanej przez starostę. Stąd też spełnione zostały przesłanki zastosowania egzekucji administracyjnej – zgodnie bowiem z art. 2 par. 1 pkt 3 u.p.e.a. egzekucji administracyjnej podlegają należności pieniężne inne niż wymienione w art. 2 par. 1 pkt 1 i 2, jeżeli pozostają we właściwości rzeczowej organów administracji publicznej. Skoro tak, to zdaniem sądu drugiej instancji, organem uprawnionym do wystawienia tytułu wykonawczego jest starosta, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej, a nie sąd powszechny. Wobec powyższego sąd I instancji prawidłowo ustalił, że na gruncie tej sprawy pozew podlegał odrzuceniu z uwagi na niedopuszczalność drogi sądowej. Choć bowiem pojęcie drogi sądowej należy rozumieć szeroko, to jednak w niniejszej sprawie – z uwagi na konsekwencje związane z procedurą egzekucyjną – właściwym do dochodzenia należności objętych pozwem pozostaje tryb administracyjny.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Świdnicy z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt II Cz 331/14.