Działka na cele budowalne może okazać się znacznie tańsza, jeśli jej oryginalnym przeznaczeniem była produkcja rolna. Jednak zanim zaczniemy na niej budowę domu należyzmienić przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Kolejnym krokiem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jak odrolnić działkę?

rozwiń ›

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy w gminie jest ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy grunt został objęty tym MPZP. Aby uzyskać takie informacje należy udać się do urzędu gminy lub miasta. Jeśli działka jest ujęta w planie, jako teren pod produkcję rolną, to trzeba będzie złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony przez daną gminę, określa przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie tej gminy.

Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Przepisy nie określają wzoru wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu. Większość samorządów jednak udostępnia na swoich stronach internetowych wzór formularza do pobrania.

Poza danymi dotyczącymi właściciela działki we wniosku określa się:

  • przedmiot i zakres zmiany;
  • nieruchomość z opisem terenu, którego dotyczy wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego;
  • uzasadnienie zmiany.

Do wniosku należy dołączyć wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem działki, której dotyczy wniosek a także wypis z rejestru gruntów.

Trzeba pamiętać, że cały proces zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania może być czasochłonny, bo to tak naprawdę zmiana całego planu. Gmina nie ma określonego terminu rozpatrzenia takiego wniosku, nie ma też obowiązku w ogóle jego rozpatrywania.

Co do zasady, zmiana miejscowego planu następuje tak samo jak uchwalenie. Powinna rozpocząć się od odpowiedniej uchwały rady gminy. Uchwałę rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy albo w odpowiedzi na wniosek włodarza. Po podjęciu przez gminę uchwały dotyczącej sporządzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, włodarz musi opublikować zawiadomienie.

Co robić gdy nie ma MPZP

W sytuacji, gdy dla wybranej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu, do wyboru są dwie możliwości:

  • złożenie do urzędu gminy wniosku o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym zostanie wskazany cel na jaki ma być przeznaczony dany grunt;
  • złożenie do urzędu gminy wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki.

Ważne. Jeżeli działka jest przeznaczona na cele rolnicze i znajduję się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolnej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Procedura

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów. Procedura jest często jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym rozpoczęcia budowy, bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej należy złożyć przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów - przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

To czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwala wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej, zależy od klasy gruntu, na którym planowana jest inwestycja.

Grunty, które wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej

Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej wymagają:

  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb
  • użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego – z wyjątkami;
  • inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:
  • grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
  • grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami; mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
  • grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
  • grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;;
  • grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
  • grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
  • grunty torfowisk i oczek wodnych;
  • grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów klas I-III

Decyzja na wyłączenie z produkcji rolnej gruntów rolnych klas I-III jest możliwa, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy będą przewidywały przeznaczenie działki na cele inne niż rolnicze.

Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów zaliczonych do klas IV-VI

Zasadą jest, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Jednak wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej jest niezbędne:

  • pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
  • pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
  • parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
  • rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
  • pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
  • zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
  • torfowisk i oczek wodnych;
  • pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Przed złożeniem wniosku należy skontaktować się z właściwym organem – starostwem, urzędem gminy lub miasta, aby dowiedzieć się jakie załączniki są wymagane dla działki leżącej na danym terenie.

Jeżeli wniosek zawiera braki formalne, urząd wezwie do poprawek. Na uzupełnienie braków jest co najmniej 7 dni od otrzymania wezwania.

Dokumenty do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej:

  • wypis z rejestru gruntów;
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  • dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości lub oświadczenie przedstawiające stan wpisów w księdze wieczystej;
  • dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu;
  • pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych;
  • potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości to: umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny, poświadczony skrócony odpis księgi wieczystej.

Jeżeli dla danej działki sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, można załączyć do wniosku dokument o przeznaczeniu tego gruntu, na przykład wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego, informację o terenie wydaną przez właściwy urząd gminy.

Projekt zagospodarowania działki powinien zawierać:

  • mapę do celów projektowych przygotowaną przez geodetę oraz opis własności gruntów;
  • zestawienie powierzchni z zaznaczoną powierzchnią i klasą gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji.

Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej

W decyzji urząd określi grunty, które podlegają wyłączeniu, ich położenie – obręb geodezyjny, numery ewidencyjne działek, powierzchnię i klasę gleb, należność za wyłączenie z produkcji rolnej, kwoty pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia.

Decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej potrzebna jest do uzyskania pozwolenia na budowę.

Ile kosztuje wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Samo złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Jednak osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. należność oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność to jednorazowa opłata, którą się płaci za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wylicza się proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy.

Stawki, od których wylicza się należność za wyłączenie z produkcji użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk, pastwisk pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi).

Należność należy opłacić w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o jej wysokości stała się ostateczna.

Opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu należy płacić przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10 proc. należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu).

Kiedy nie trzeba płacić należności i opłat rocznych

Nie trzeba ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli zainteresowany chce przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne:

  • do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego;
  • do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Gdy dojdzie do przekroczenia powierzchni, to od nadwyżki urząd naliczy należność i opłaty roczne.

Obowiązek ponoszenia kosztów opłaty jednorazowej (tzw. należności) i opłat rocznych nie powstaje jeżeli:

  • wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30 proc. całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 500 m2;
  • właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji.

Decyzja o warunkach zabudowy

Po wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej możliwe jest już wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To krok konieczny do podjęcia inwestycji na odrolnionej ziemi.

Ważne. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków – w tym m.in. sytuacji, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta po uzgodnieniu z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wydanie decyzji wiąże się z opłatą skarbową.

Przy staraniu się o decyzję o warunkach zabudowy, niezbędne dokumenty do złożenia w urzędzie to :

  • wniosek o ustalenie warunków zabudowy;
  • mapa zasadnicza;
  • mapa ewidencyjna;
  • określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu przedstawione w formie graficznej;
  • decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach;
  • dokumenty potwierdzające zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej;
  • potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji;
  • pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych;
  • potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo;