Kosztowny problem z ewidencją gruntów

Z analizy najnowszego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że wiele sporów podatkowych bierze się z błędnych zapisów ewidencji gruntów i budynków. Widniejące w niej dane są wiążące dla gminnych organów przy wymierzaniu lokalnych podatków: od nieruchomości, rolnego i leśnego. Jak często w ewidencji pojawiają się błędy?

Dość często. W głównej mierze dotyczą braku aktualizacji zdarzeń z przeszłości. Chodzi o sytuacje, gdy dane do ewidencji wprowadzono np. 10 lat temu i do dziś nie zostały uaktualnione. Jeśli zatem 10 lat temu na gruncie sklasyfikowanym jako rolny nie było żadnych budynków, a teraz jest tam osiedle mieszkaniowe, powoduje to problemy. Obecnie w centrach wielu miastach, zgodnie z ewidencjami, mamy użytki rolne, mimo że już dawno nie są to grunty o takim charakterze. W danych ewidencji dotyczących najnowszych wpisów błędy też się zdarzają, ale dużo rzadziej.

Jak się to przekłada na podatek od nieruchomości?

Jeśli chodzi o grunty, to - z wyjątkiem sytuacji, gdy są zajęte na działalność gospodarczą - bez względu na to, co się na nich dzieje, podstawą wymiaru podatku od nieruchomości są dane z ewidencji. Przykładowo, podatnik, który wybudował dom na użytku rolnym o niskiej klasie gruntu (V, VI), nie ma obowiązku wyłączenia ziemi z produkcji rolnej. Dopóki więc w ewidencji gruntów i budynków, działka jest oznaczona jako rolna, to właściciel płaci podatek rolny, a nie od nieruchomości, nawet jeśli faktycznie jest to grunt zabudowany.

Co jeśli na gruncie rolnym prowadzona jest działalność gospodarcza?

W takim przypadku zapisy ewidencji nie mają znaczenia, ponieważ ustawa o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że grunty zajęte na działalność gospodarczą są opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Jakie są skutki błędnych zapisów dla podatnika, a jakie dla gmin?

Jeśli grunt jest sklasyfikowany jako rolny, choć faktycznie jest budowlany, to podatnik odnosi korzyść, bo płaci niski podatek rolny. Traci natomiast gmina, która powinna pobrać daninę od nieruchomości, ale nie może ze względu na to, że wiążąca jest ewidencja.

Co może zrobić samorząd?

Gmina ma niewątpliwie interes w tym, aby zmienić zapisy w ewidencji, ale nie ma instrumentów prawnych, by zmusić starostę do zmiany ewidencji.

Nie może złożyć wniosku o zmianę w ewidencji?

Takie uprawnienie przysługuje gminie jedynie w przypadku, gdy jest właścicielem gruntu. Natomiast jeśli właścicielami działek są osoby fizyczne lub prawne, to przepisy nie przewidują procedury, która uprawniałaby gminę do żądania zmian w ewidencji.

Starosta chyba musi aktualizować ewidencję z urzędu.

Tak. Gmina może mu jedynie zasygnalizować, aby to zrobił, ponieważ jako organ podatkowy traci dochody.

Jak starostowie reagują na takie sygnały od gmin?

Wyjaśniają zwykle, że zaktualizują ewidencję w miarę posiadanych środków finansowych i zasobów kadrowych. Zwykle aktualizacja zajmuje dużo czasu.

Czy zdarzają się sytuacje, że na działce nie ma budynku, ale z ewidencji wynika, że jest?

Tak. Przykładowo podatnik dostał decyzję o nakazie rozbiórki budynku i zrealizował ją. Budynek przestaje istnieć, ale w ewidencji jeszcze przez pewien czas może figurować.

Co w takiej sytuacji z podatkiem od nieruchomości? Gmina będzie w dalszym ciągu żądała zapłaty daniny?

Nie można opodatkować budynku, którego nie ma. A zatem nie wszystkie dane z ewidencji i nie zawsze są wiążące dla organów podatkowych. Przykładowo, jeśli podatnik zmarł, to nie można go opodatkować, mimo że ewidencja stanowi, iż zmarły jest właścicielem.

Co w takiej sytuacji, gdy podatnik rozebrał budynek, robi gmina?

Zwykle wzywa do złożenia wyjaśnień. Podatnik może wtedy okazać decyzję dotyczącą rozbiórki budynku, można dokonać oględzin nieruchomości. Działa to też w drugą stronę. Przykładowo podatnik wybudował dom, starosta wprowadził go do ewidencji gruntów i budynków, a gmina wzywa do zapłaty podatku od nieruchomości.

Gdzie tu problem?

Problem polega na tym, że budynek faktycznie istnieje, ale podatnik jeszcze go nie użytkuje albo nie zakończył budowy. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje natomiast, że budynek zaczyna być opodatkowany od 1 stycznia roku następującego po roku rozpoczęcia użytkowania albo zakończenia budowy. Gmina nie więc podstaw do opodatkowania niewykończonego budynku.

Czy zatem ewidencja jest też podstawą przy wymierzaniu podatku od budynków?

Praktyka pokazuje, że jej zapisy są brane wtedy pod uwagę, ale jest wiele wyjątków.

A co z powierzchnią użytkową budynków?

W praktyce właściciele nie wpisują w informacji lub deklaracji na podatek od nieruchomości danych o powierzchni z ewidencji gruntów i budynków. Zwykle podają te z aktu notarialnego lub z projektu budowlanego, a gminy bardzo rzadko to weryfikują. Nikt nie przyjmuje powierzchni z ewidencji, ponieważ jest ona liczona w inny sposób niż ten, na który wskazuje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Ta ostatnia nakazuje liczyć powierzchnię po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach (a w ewidencji obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian – przyp.red.). W efekcie gmina ma problem, bo z jednej strony przepisy prawa geodezyjnego i kartograficznego nakazują jej stosować dane z ewidencji, a z drugiej ustawa podatkowa wskazuje na inną metodologię obliczania powierzchni.

Czyli gmina powinna przyjąć dane o powierzchni użytkowej wykazane przez podatnika w deklaracji lub informacji?

Generalnie w przypadku gruntów, podstawą jest ewidencja niezależnie od tego, czy jej zapisy są zgodne ze stanem rzeczywistym. W przypadku budynków praktyka wypracowana przez podatników i gminy sprowadza się do tego, że w zasadzie nikt nie oblicza powierzchni zgodnie ze wskazaniami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jeśli więc podatnik wpisze w informacji lub deklaracji dane z projektu budowlanego, to zwykle gminny organ podatkowy przyjmuje je za prawdziwe. Aby wykazać, że ta powierzchnia powinna być inna, musiałby bowiem przeprowadzić faktyczny obmiar budynku w ramach oględzin.