Podatnik może kupić to samo mieszkanie lub dom, które wcześniej sprzedał, i też nie zapłaci podatku od zbycia. To szansa dla osób, którym właśnie się kończy dwuletni okres warunkujący prawo do zwolnienia z PIT
Optymalizacja z ulgą mieszkaniową / Dziennik Gazeta Prawna
Potwierdził to NSA w precedensowym wyroku z kwietnia 2015 r. (sygn. akt II FSK 880/13). Orzeczenie jest podpowiedzią dla podatników, którzy nawet jeśli nie zdołają odkupić mieszkania, mają możliwość nabycia jakiegokolwiek innego. Zaraz potem mogą je sprzedać.
Reklama
Chodzi o ulgę mieszkaniowej, czyli zwolnienie z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedający wyda te pieniądze w ciągu dwóch lat i przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe. Ulga ta ma znaczenie dla wszystkich, którzy sprzedają nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej zakupu lub wybudowania.

Reklama
Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że odkupienie sprzedanego wcześniej mieszkania czy domu jest również realizacją własnego celu mieszkaniowego.
Wprawdzie wyrok ten dotyczy stanu prawnego z lat 2004–2006, ale jego teza pozostaje aktualna. Orzeczenie odnosi się bowiem do nieobowiązującego już dziś art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit a ustawy o PIT, ale obecny art. 21 ust. 25 pkt 1 jest niemal identyczny – przynajmniej w zakresie, którego dotyczy orzeczenie NSA. Chodzi o cele, na jakie trzeba wydać w ciągu dwóch lat pieniądze ze sprzedaży, żeby nie zapłacić podatku dochodowego.
Sprawa dotyczyła podatnika, który w styczniu 2005 r. sprzedał dom z działką za ponad 2,2 mln zł. Zbył je przed upływem pięciu lat od zakupu, dlatego groziła mu zapłata PIT.
Na dwa dni przed
Chcąc tego uniknąć, zadeklarował, że w ciągu dwóch lat przeznaczy dochód na własne cele mieszkaniowe. Tak też zrobił, tyle tylko że odkupił nieruchomość, którą wcześniej sprzedał. Zrobił to na dzień przed upływem dwuletniego terminu. Zapłacił nieznacznie więcej od kwoty, za którą sam ją wcześniej sprzedał. Gdyby jednak spóźnił się o dwa dni, kosztowałoby go to o wiele więcej, bo straciłby prawo do ulgi. Nota- bene rok później znów sprzedał ten sam dom.
Spór z fiskusem toczyła już jego córka, bo po śmierci ojca urząd chciał ją obciążyć odpowiedzialnością za podatkową zaległość spadkodawcy.
Naczelnik urzędu nie zgadzał się na to, żeby kilkakrotny obrót tą samą nieruchomością uprawniał do zwolnienia z PIT. Tym bardziej że w transakcjach uczestniczyły praktycznie te same osoby – stwierdził organ. Dodał, że intencją ustawodawcy było zachęcenie podatników do nabywania innych, a nie tych samych nieruchomości.
Tego samego zdania był dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie. Do całkiem przeciwnych wniosków doszedł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. Potwierdził, że w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit a w ogóle nie ma warunku nabycia innej nieruchomości. Nie ma też nic dziwnego w tym, że umowę zawierały te same osoby, skoro ojciec spadkobierczyni odkupił nieruchomość od jej nabywcy – zauważył WSA.
Tak samo orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Uznał, że nabycie w ciągu dwóch lat tej samej nieruchomości nie wyklucza zwolnienia podatkowego. Ważne, żeby wydatek był poniesiony na własne cele mieszkaniowe, a nie miał związku z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami lub z celami rekreacyjnymi – podkreślił sąd.
Szansa na optymalizację
Taka wykładnia może być podpowiedzią dla osób, którym właśnie się kończy dwuletni okres, w którym powinny wydać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a nie mają pomysłu, jak taki cel zrealizować. Nawet jeżeli przyjdzie im odkupić mieszkanie lub dom za nieco więcej, niż je zbyli, może to być mimo wszystko mniej niż 19 proc. od dochodu ze sprzedaży.
Jeśli odkupienie jest niemożliwe, warto rozważyć zakup innej nieruchomości. Potem – gdy minie już dwuletni okres na zrealizowanie celu mieszkaniowego – można będzie ją sprzedać. Jeśli odkupi ją ten, kto wcześniej ją zbył, on także skorzysta z ulgi mieszkaniowej. A temu, kto znowu sprzeda, dwuletni okres biegnie na nowo.
Koszty i ryzyko
Podejmując decyzje w tej sprawie, trzeba przede wszystkim jednak wziąć do ręki kalkulator. Obrót nieruchomościami wiąże się przede wszystkim z wydatkami na notariusza. Należy więc porównać, co się bardziej opłaca: czy taksa notarialna i ewentualna różnica w cenie zakupu i sprzedaży, czy jednak 19-proc. PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości (ze względu na niezrealizowanie celu mieszkaniowego).
Mimo korzystnej tezy NSA należy też brać pod uwagę ryzyko ewentualnej kontroli.
– Samo odkupienie sprzedanej wcześniej nieruchomości czy jakikolwiek inny szybki zakup (gdy nie uda się odkupienie), nie pozwoli na skorzystanie z ulgi, jeśli zakup realnie nie będzie służył własnym celom mieszkaniowym podatnika – przestrzega Dominika Kłopotowska, doradca podatkowy w 8Tax Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o.
Podkreśla, że organy podatkowe mogą badać motywy podatnika i to na podstawie wszystkich obiektywnych okoliczności zbycia i nabycia nieruchomości. Potwierdził to również NSA w swoim orzeczeniu.
Na to samo zwraca uwagę Rafał Sidorowicz, doradca podatkowy w MDDP. Przyznaje jednak, że przepisy nie odnoszą się wprost do nabycia nieruchomości za środki pochodzące z jej wcześniejszej sprzedaży.
– Należy zatem uznać, iż tożsamość nieruchomości zbywanej i nabywanej nie stanowi przesłanki wyłączającej prawa do zwolnienia, jeżeli tylko późniejsze nabycie tej samej nieruchomości jest realizacją własnych celów mieszkaniowych – potwierdza ekspert MDDP.

Ulga nie przysługuje, jeśli zakup realnie nie będzie służył własnym celom mieszkaniowym