Sprawa kawalerki Nawrockiego może wywołać zmiany w prawie

– Chcę też wystąpić z inicjatywą utworzenia Centralnego Rejestru Pełnomocnictw. Pan Jerzy ustanowił pełnomocnikami państwa Nawrockich, upoważniając ich do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, a na pozostałych warunkach według uznania pełnomocników, w tym na rzecz samych siebie, oraz do dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych związanych z wykonaniem zawartej umowy. Niestety, udzielenie takiego pełnomocnictwa jest możliwe – dodaje.

Projekt nagrywania czynności notarialnych już był

Nad projektem wprowadzenia obowiązku rejestrowania obrazu i dźwięku czynności notarialnej Senat pracował w 2020 i 2021 r. Miał on poparcie ówczesnego rzecznika praw obywatelskich, a obecnego ministra sprawiedliwości Adama Bodnara. Dzisiaj jest on, wraz z minister ds. polityki senioralnej Marzeną Okłą-Drewnowicz, adresatem apelu premiera Donalda Tuska, by pilnie przygotować rekomendacje, w jaki sposób polskie prawo może skuteczniej chronić seniorów przed wyłudzeniami.

„Inicjatywa Senatu RP pozwoli, przede wszystkim, lepiej zabezpieczyć prawa i interesy stron przystępujących do aktów notarialnych. Wpłynie też na podniesienie standardu wykonywania obowiązków przez notariuszy. Umożliwi kontrolę prawidłowości postępowania wszystkich zainteresowanych stron i notariusza – co może mieć istotne znaczenie dowodowe. Pozwoli to także na przeciwdziałanie zjawisku wykorzystywania majątkowego osób starszych cierpiących na demencję albo otępienie starcze. Coraz częściej dochodzi bowiem do sytuacji, w których takie osoby zawierają niekorzystne akty notarialne – umowy przeniesienia własności lokali mieszkalnych, będących jedynym ich majątkiem i miejscem zamieszkania. (…) Umowy te są zawierane, mimo że do czynności tych dochodzi z udziałem notariusza, który ma obowiązek czuwać, czy umowa nie narusza uzasadnionych interesów jednej ze stron i przez to nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego” – informowało biuro RPO, gdy kierował nim Adam Bodnar, uzasadniając swoje stanowisko licznymi skargami na notariuszy od osób, które w wyniku niekorzystnych umów utraciły własność nieruchomości.

W nowelizacji prawa o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1001 ze zm.), poza rejestracją czynności, znalazła się jeszcze propozycja nałożenia na notariuszy obowiązku ustalania, czy świadczenia, których spełnienia dotyczą oświadczenia stron czynności notarialnej, zostały faktycznie wykonane. Strony miały zostać obowiązane do przedstawienia niebudzącego wątpliwości dowodu, że świadczenie zostało spełnione, jeśli nie jest spełniane w obecności notariusza, pod rygorem odmowy dokonania czynności. Tę propozycję również poparł RPO.

„Zdaniem rzecznika regulacja ta odpowiada na potrzebę wzmocnienia ochrony słabszych stron czynności notarialnych, bowiem pozwoli zabezpieczyć je przed wykorzystaniem poprzez brak zapłaty” – możemy przeczytać w jego stanowisku.

Notariat ostrzega przed zagrożeniem dla prywatności. Lepszy depozyt?

– W przeciwieństwie do urzędnika notariusz za swoje błędy, których skutkiem było wyrządzenie szkody stronie aktu notarialnego, odpowiada własnym majątkiem. Dlatego czuwanie nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron, dla których czynność ta może powodować skutki prawne oraz udzielanie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej leży również w interesie notariusza – komentuje tę zapowiedź dr Piotr Marquardt, katowicki notariusz, członek Krajowej Rady Notarialnej.

– Dlatego zawsze, gdy mam przed sobą starszą osobę, choć ten problem dotyczy nie tylko seniorów, i w trakcie rozmowy widzę, że ona nie ma świadomości, co się dzieje, to odmawiam sporządzenia aktu. Tak samo postępują wszyscy moi koledzy i koleżanki – zaznacza, dodając, że wynika to bezpośrednio z art. 86 prawa o notariacie, zgodnie z którym „notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych”. Zdaniem naszego rozmówcy przepis ten jest wystarczający i nie jest wymagana dodatkowa regulacja.

W jego opinii nagrywanie czynności nie poprawi bezpieczeństwa stron aktu.

– Na nagraniu będziemy tylko słyszeli to, co znajduje potem odzwierciedlenie w jego treści, czyli np. że sprzedający potwierdza przyjęcie uzgodnionej kwoty, ale to wcale nie musi oznaczać, że pieniądze zostały mu rzeczywiście przekazane – przekonuje dr Piotr Marquardt.

Jego zdaniem narzędziem, które mogłoby zapewnić, że faktycznie kupujący przekaże pieniądze sprzedającemu, jest depozyt notarialny.

– Nie wymaga to jednak zmiany przepisów, bo każdy notariusz prowadzi konto depozytowe, a prawo o notariacie przewiduje taką czynność od kilkudziesięciu lat. Tak dużej pewności zapłaty, jak depozyt, nie daje poddanie się egzekucji przez kupującego, ponieważ komornik prowadząc egzekucję na podstawie aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi mieć z czego należność wyegzekwować – zauważa notariusz, dodając, że we Francji czy Belgii istnieje obowiązek korzystania z depozytu notarialnego w przypadku umów sprzedaży nieruchomości.

Nasz rozmówca zwraca uwagę na niebezpieczeństwa, które niesie za sobą nagrywanie czynności.

– Nie znamy jeszcze propozycji przepisów, ale senacki projekt, o którym mówi senator Kwiatkowski, nie precyzował, o jakie czynności chodzi. Proszę więc sobie wyobrazić, że mamy czynność wydziedziczenia dzieci. To są bardzo emocjonujące sytuacje – mówi.

– Często rodzic, który się decyduje na ten krok, płacze, opowiadając, co robi dziecko. Czy chciałaby pani, aby z takich czynności dokonywane były nagrania? Albo podział majątku po dramatycznym rozwodzie. Trudno mi sobie wyobrazić, żeby utrwalać to na nagraniu - dodaje, zwracając uwagę, że chodzi nie tylko o czynności związane z życiem osobistym, ale także tajemnicą przedsiębiorstw, w tym spółek prawa handlowego, niejednokrotnie o strategicznym dla państwa wymiarze. Jego zdaniem jest wysoce wątpliwe, czy czynności takie powinny być nagrywane.

- Dlatego powinniśmy być bardzo, bardzo ostrożni z takimi pomysłami. Nie bez powodu żaden kraj UE ich nie wprowadził, ale zrobiła to Białoruś oraz Chiny. Czy naprawdę chcemy wzorować się na takich rozwiązaniach? – pyta.

Asysta prawna wymaga poprawy

Małgorzata Miś, prezes Stowarzyszenia Ochrony Konsumentów Aquila, członek Rady Polityki Senioralnej przy minister ds. polityki senioralnej, zwraca z kolei uwagę, że jeśli chcemy chronić seniorów przed utratą mieszkań, to pilnie należy zająć się rentami dożywotnimi.

– Senior podpisuje umowę, z której wynika, że przenosi własność nieruchomości na rzecz instytucji, która w zamian zobowiązuje się do wypłacania mu, zwykle co miesiąc, renty. Problem w tym, że te kwoty są często rażąco niskie w stosunku do wartości nieruchomości. Dlatego trzeba oczywiście edukować seniorów, aby przed podpisaniem takiej umowy skonsultowali się z rodziną czy prawnikiem, ale równocześnie rolą państwa jest uszczelnić przepisy, które regulują taką działalność, aby chronić osoby starsze przed utratą dorobku życia – mówi Małgorzata Miś.

Ekspertka dodaje, że dziś skupiamy się na ochronie seniorów w kontekście ich nieruchomości, ale problem ochrony najsłabszych jest szerszy.

– Poprawie ich sytuacji ma służyć przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości projekt ustawy o instrumentach wspieranego podejmowania decyzji. Powinien on zapewnić faktyczne wsparcie osobom potrzebującym w prowadzeniu ich spraw, jeśli w pewnym zakresie – ze względu np. na podeszły wiek – nie są one w stanie poprawnie postrzegać i oceniać rzeczywistości lub samodzielnie kierować swoim postępowaniem – mówi prezes Miś.

Projekt przewiduje m.in. wprowadzenie umowy asysty prawnej. Jej stronami będą asystent prawny oraz osoba wspierana. Na mocy takiej umowy asystent będzie zobowiązywał się do udzielania osobie pełnoletniej wsparcia przy podejmowaniu decyzji mających znaczenie prawne. Projekt wskazuje przykłady czynności, które mogą być objęte tego typu kontraktem. Są to m.in. towarzyszenie osobie wspieranej w trakcie podejmowania czynności prawnych, wyjaśnienie znaczenia takiej czynności czy zgromadzenie i przekazanie wszelkich informacji istotnych z punktu widzenia prawidłowego dokonania czynności. Zgodnie z projektem umowa dotycząca asysty prawnej wymagać będzie zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Już w trakcie konsultacji projektu pojawiły się głosy, że tego typu rozwiązanie nie podniesie w sposób realny poziomu ochrony osób wymagających wsparcia. Przekonana jest o tym m.in. I prezes Sądu Najwyższego prof. Małgorzata Manowska. Jej zdaniem potrzeba regulacji umowy o asystę prawną i to w takiej formie, w jakiej zostało to zaproponowane, budzi wątpliwości.

„Regulacja jest bowiem zdawkowa i bez problemu przy wykorzystaniu innych, dostępnych instrumentów prawnych zainteresowany może osiągnąć praktycznie tożsamy skutek” – pisze prof. Manowska. Jak bowiem twierdzi, umowa o asystę prawną niewiele różni się od dopuszczalnych do zawarcia także aktualnie umów nienazwanych podobnych do umowy zlecenia.

Wystarczą obecne przepisy

Nie brak też głosów, że nie potrzebujemy zmiany prawa, by chronić seniorów. Adwokat Przemysław Rosati, prezes Naczelnej Rady Adwokackiej, przywołuje, dla przykładu, art. 286 kodeksu karnego

– Zgodnie z nim, kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu, podlega karze pozbawienia wolności od sześciu miesięcy do lat ośmiu – wskazuje.

– Dalej art. 304 k.k., który stanowi, że kto, wyzyskując przymusowe położenie innej osoby, zawiera z nią umowę, nakładając na nią obowiązek świadczenia niewspółmiernego ze świadczeniem wzajemnym, podlega karze pozbawienia wolności do lat trzech. Czy art. 58 kodeksu cywilnego, który mówi, że czynność prawna mająca na celu obejście prawa jest nieważna. Nieważna jest też czynność sprzeczna z zasadami współżycia społecznego – mówi Przemysław Rosati.

Dodatkowo prezes NRA zauważa, że prokuratura, jeśli ma wiedzę, że ktoś został poszkodowany, może podjąć czynności z urzędu.

Również Krzysztof Kabaj, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, uważa, że jeśli chodzi o regulacje dotyczące obrotu nieruchomościami, to są one, z punktu widzenia zabezpieczenia interesu osób starszych, wystarczające.

– Mamy instytucję dożywocia lub darowizny, którą można w uzasadnionych wypadkach odwołać. Oczywiście w pewnych sytuacjach może to wymagać postępowania sądowego, ale problemu vnie rozwiąże się mnożeniem nowych przepisów. Dużą rolę mogą odegrać w transakcjach, których stroną jest osoba starsza pośrednicy nieruchomości i notariusze, którzy są w stanie ocenić, czy nosi ona znamiona wyzysku – mówi Krzysztof Kabaj.

– Nie jesteśmy w stanie żadnymi przepisami wyeliminować sytuacji, w których ktoś chce kogoś skrzywdzić. Jak będzie chciał, to to zrobi. Ważne jest, by w takiej sytuacji skutecznie egzekwować te przepisy, które mamy, zamiast tworzyć nowe – podsumowuje prezes Rosati. ©℗