Gdy gminy dyskutują, czy lepiej zlikwidować wsparcie dla lokalnej kultury, czy wyłączać latarnie, będą musiały ponieść olbrzymie koszty nowego prawa.

Konrad Młynkiewicz, radca prawny

Nie jestem analitykiem finansowym, lecz prawnikiem i to nawet nie specjalizującym się w prawie finansowym, lecz głównie w praktyce prawa nieruchomości. Skąd zatem tekst o tym, czy stać nas obecnie na reformę planowania przestrzennego? Z wieloletniej obserwacji działalności uchwałodawczej jednostek samorządu terytorialnego w zakresie planowania przestrzennego i z analizy przedłożonego do prekonsultacji projektu przepisów zmieniających ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Niech państwa nie zmyli to, że chodzi jedynie o nowelizację obowiązujących przepisów. Już tylko pobieżna analiza projektowanych zmian prowadzi do wniosku, że przed nami olbrzymia reforma systemu planowania przestrzennego. Nie będzie odkryciem stwierdzenie, że – mówiąc delikatnie – obowiązujący system nie jest idealny. Potwierdziła to chociażby w raporcie z 2017 r. Najwyższa Izba Kontroli, bardzo krytycznie oceniając obecny model planowania przestrzennego.
Nie będę oceniał projektowanych norm. Po przeanalizowaniu projektu ustawy zacząłem się bowiem zastanawiać nad tym, czy w obecnej sytuacji ekonomicznej kraju, przy olbrzymich problemach budżetowych gmin i coraz trudniejszej sytuacji finansowej wielu obywateli, na co bez wątpienia miała wpływ również pandemia, stać nas na tak daleko idącą reformę?
Nie ulega wątpliwości, że uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego czy studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest procesem nie tylko bardzo długotrwałym, ale przede wszystkim niezwykle kosztownym dla gmin. Potwierdzeniem tego jest fakt, że obecnie jedynie nieco ponad 30 proc. terytorium kraju ma obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Równie kosztowne jest przygotowanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Tymczasem przygotowana reforma skutkować będzie uchyleniem w bardzo krótkim czasie, najpóźniej z końcem 2025 r., wszystkich studiów uwarunkowań. Tym samym wszystkie bez wyjątku gminy w Polsce będę w najbliższych trzech latach musiały uchwalić „plany ogólne”, które w dużym skrócie będą zastępowały studia uwarunkowań. Będą to pewnego rodzaju „masterplany przestrzenne”, a więc obowiązujące na terenie całej gminy przepisy planistyczne, które jednak będą wiążące nie tylko przy uchwalaniu planów miejscowych, jak dotychczas, ale również przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Obserwując sytuację finansową polskich gmin i dochodzące sygnały o koniecznych cięciach kosztów ich funkcjonowania, które prowadzą nawet do dyskusji o tym, czy lepiej zlikwidować wsparcie dla lokalnej kultury, czy może wyłączać w nocy latarnie, zastanawiam się, z jakich usług czy użyteczności będziemy musieli zrezygnować jako mieszkańcy z uwagi na konieczność pilnego wdrożenia reformy, a co za tym idzie poniesienia znacznych środków z budżetu gmin. Czy stać nas na to jako społeczeństwo samorządowe?
W ustawie przewidziano również, że decyzje o warunkach zabudowy wygasną po upływie trzech lat od ich uchwalenia, a te obowiązujące w dacie wejścia w życie ustawy decyzje – po upływie trzech lat od tej daty. Dotychczas decyzje o warunkach zabudowy były wydawane bezterminowo, a kształtując dopuszczalne przeznaczenie danej nieruchomości, również skutkowały zwiększeniem jej wartości – mówiąc wprost, dawały realną możliwość jej sprzedaży. Z chwilą wygaśnięcia popularnych WZ-ek wartość wielu nieruchomości straci na wartości.
To z kolei prowadzi do wniosku, że na co najmniej pewien okres z rynku nieruchomości zniknie duża liczba działek o nieuregulowanym przeznaczeniu. Ubieganie się o nową decyzję o warunkach zabudowy będzie z kolei uzależnione od tego, czy po pierwsze dana gmina uchwaliła już plan ogólny, a po drugie, czy plan ten dopuszcza wydanie decyzji o warunkach zabudowy na danym obszarze. Decyzje te będą mogły być bowiem wydawane tylko dla terenów, na których plan ogólny daje taką możliwość.
Nie trzeba mieć dużej wiedzy z zakresu analizy finansowej, by stwierdzić, że zmniejszenie liczby nieruchomości, które można przeznaczyć pod zabudowę, np. mieszkaniową, spowoduje znaczący wzrost wartości działek o uregulowanym statusie. A w konsekwencji może również wpłynąć realnie na ceny chociażby mieszkań.