Deweloperowi nie wolno ustanawiać obciążeń na prawie własności lokalu i gruntu, na które nabywca nie wyraził zgody. To jedno z rozwiązań obowiązujących od lipca br., a wprowadzonych tzw. nową ustawą deweloperską. Ma ona szczególne znaczenie dla deweloperów, którzy prowadzącą sukcesywną sprzedaż mieszkań w toku realizacji wieloetapowej inwestycji mieszkaniowej. Zawiera też wiele nowych rozwiązań mających na celu m.in. wzmocnienie ochrony nabywcy – osoby fizycznej kupującej lokal na cel niezwiązany bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jakie kary grożą deweloperom, jeśli naruszą zasady ustanawiania służebności? Na co powinni oni zwrócić uwagę, by sprostać wymaganiom dotyczącym ustanawiania służebności? Odpowiadamy na te i inne pytania. radca prawny. Autorami są Maciej Król radca prawny, menedżer w Olesiński & Wspólnicy oraz Jerzy Róg radca prawny, senior associate w Olesiński & Wspólnicy

Czy deweloper może ustanawiać służebności po zawarciu umów deweloperskich?
Z Przepisy obowiązującej ustawy deweloperskiej nie zakazują deweloperowi ustanawiania służebności na nieruchomościach, na których realizuje inwestycję mieszkaniową. Istnieje tylko jedno ważne zastrzeżenie – przeniesienie własności lokalu na nabywcę może nastąpić jedynie w stanie wolnym od obciążeń – za wyjątkiem takich, na które nabywca wyraził zgodę. Odpowiadając na pytanie: po zawarciu umów deweloperskich deweloper może ustanawiać służebności, ale każda z nich powinna być zaakceptowana przez nabywców.
Czy nakaz przenoszenia własności lokali bez obciążeń jest nowym rozwiązaniem w stosunku do poprzednio obowiązującej ustawy?
Występował w poprzednim stanie prawnym, ale odnosił się jedynie do inwestycji zabezpieczonych zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Jego naruszenie mogło spowodować odmowę wypłaty środków deweloperowi. Obecnie nakaz ten znajdzie zastosowanie do wszystkich inwestycji deweloperskich – niezależnie od przyjętego zabezpieczenia ochrony wpłat nabywców. Ustawodawca, jeszcze na etapie prac parlamentarnych nad obowiązującą obecnie ustawą, podkreślił w jej uzasadnieniu, że celem przepisów nie jest wprowadzenie bezwzględnego zakazu obciążania nieruchomości oferowanych nabywcom. Rolą tej regulacji jest takie wzmocnienie ochrony nabywców, aby deweloperzy nie wykorzystywali swojej pozycji w celu zapewnienia sobie możliwości dogodnego realizowania innych inwestycji albo ustanawiania ich na rzecz pozostałych podmiotów, które mają w tym interes.
Obowiązujące od niedawna przepisy – konkretnie od 1 lipca br. – dopuszczają praktykę ustanawiania służebności, bez których realizacja danej inwestycji mieszkaniowej nie byłaby możliwa. Chodzi tu np. o służebności drogowe i przesyłu, które zabezpieczają w szczególności wieloetapowym inwestycjom mieszkaniowym dostęp do mediów i prawidłowe funkcjonowanie układu komunikacyjnego.
Na co powinni zwrócić uwagę deweloperzy, aby sprostać nowym wymaganiom dotyczącym ustanawiania służebności?
Deweloperzy muszą dokładnie zaplanować inwestycje, które wymagają ustanowienia poszczególnych służebności. A zatem konieczne jest zamieszczenie już w umowie deweloperskiej postanowień przewidujących zgody nabywców na ustanowienie konkretnych obciążeń.
Warto też zauważyć, że nowe przepisy wzmacniają dotychczasowe stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Urząd kwestionował we wzorcach umów deweloperskich i przenoszących własność praktykę zastrzegania blankietowych zgód oraz ogólnych pełnomocnictw na rzecz dewelopera do ustanawiania służebności i ograniczeń stosownie do potrzeb ujawniających się w toku wieloetapowych inwestycji budowlanych. Postanowienia tego typu wielokrotnie były uznawane za klauzule niedozwolone.
Co grozi deweloperowi, jeśli naruszy zasady dotyczące ustanawiania służebności?
Skutki naruszenia zakazu ustanawiania obciążeń bez wyraźnej zgody nabywcy będą często uzależnione od okoliczności. W razie naruszenia zakazu ustawa daje bankom możliwość odmowy wypłaty środków z zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych. W praktyce jednak banki mogą mieć ograniczone możliwości sprawdzenia, czy rzeczywiście doszło do naruszeń. Trzeba też dodać, że zamknięte rachunki nie cieszyły się dotychczas popularnością.
W opinii UOKiK sankcje będą zależeć głównie od samych nabywców. Według urzędu naruszenie zakazu będzie mogło być przede wszystkim oceniane jako wprowadzenie w błąd. A to będzie uprawniać nabywcę do uchylenia się od skutków prawnych umowy z deweloperem, jeśli ten błąd był istotny. Wykazanie istotności błędu zmierza do ustalenia, że gdyby nabywca nie działał pod wpływem błędu i działał rozsądnie, to nie zawarłby umowy. Błąd nie musi być istotny. Wystarczy, że został wywołany podstępnie. W wielu przypadkach jednak ustanowienie typowych i mało uciążliwych służebności gruntowych – nawet bez zgody i wiedzy nabywcy – może nie być wystarczające, by podważyć ważność i skuteczność umów zawieranych z deweloperem.
Nie można jednak wykluczyć, że nabywcy będą podnosić roszczenia odszkodowawcze przeciw deweloperom albo korzystać z rękojmi za wady prawne, dążąc przykładowo do obniżenia ceny za lokal.
Czy naruszenie zakazu obciążania nieruchomości, bez zgody nabywcy, może powodować bezwzględną nieważność umowy z deweloperem albo czynności ustanawiającej służebność? Czy będzie to stanowić przeszkodę dla wpisów w księgach wieczystych?
Jest to mało prawdopodobne. W sytuacji gdy służebności są ustanawiane przed zbyciem lub ustanowieniem własności na rzecz nabywcy, nie ma podstaw, aby sąd wieczystoksięgowy wymagał przedłożenia zgody nabywcy na ustanowienie służebności. Nabywca nie dysponuje jeszcze w takim wypadku żadnymi prawami rzeczowymi do nieruchomości. Z kolei ograniczony zakres postępowania wieczystoksięgowego (sąd weryfikuje tylko wniosek, załączone do niego dokumenty i treść księgi wieczystej) może uniemożliwiać kompleksowe badanie, czy służebności są ustanowione za zgodą nabywców.
Nie wydaje się, by celem ustawodawcy było wprowadzenie automatycznej najdalej idącej sankcji (bezwzględnej nieważności) w razie naruszenia zakazu. Byłoby to zbyt restrykcyjne dla samych nabywców, ponieważ przepisy, zamiast dawać nabywcom środek ochronny, stawałyby się często dla nich źródłem dodatkowej niepewności o ważność umowy w tak istotnej sprawie jak zakup mieszkania.
Podstawa prawna
•ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177)