Nowa ustawa deweloperska dopiero od lipca, ale warto zapoznać się z nią już teraz

• Kto ma jeszcze szansę na pozostanie przy starych zasadach

• Jak zmienią się rachunki powiernicze i rola banków przy nowych inwestycjach

• Na jakich zasadach będzie funkcjonował Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

• Jak uregulowana została ustawowo umowa rezerwacyjna

• Co się zmieni w przepisach dotyczących usuwania wad lokalu

• Jak prawidłowo sporządzić prospekt informacyjny

• Co trzeba zmienić we wzorach umów deweloperskich

Autorami publikacji są pracownicy kancelarii Olesiński & Wspólnicy: Filip Mroczkowski radca prawny, partner; Maciej król radca prawny, manager; Piotr Olearczyk adwokat, senior associate; Wojciech kozorys radca prawny, senior associate; Jerzy róg senior associate; krzysztof Wiecki senior associate; katarzyna zielińska senior associate; Marta kocińska associate; Laura Brajer junior associate
Pozornie do 1 lipca br., kiedy wejdzie w życie zasadnicza część ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (potocznie zwana nową ustawą deweloperską), czasu jest dużo. Jednak ponad trzy miesiące to dla deweloperów, czyli - w dużym uproszczeniu - przedsiębiorców, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizują inwestycje, a następnie przenoszą ich własność na rzecz nabywców, to już całkiem niedługo. Oni już dziś powinni bardzo starannie zapoznać się z nowymi rozwiązaniami przewidzianymi w ustawie. Z kilku powodów. Między innymi dlatego, że zmian jest bardzo wiele i niosą za sobą liczne nowe obowiązki, a zatem wbrew pozorom trzeba dużo czasu, aby się do nich przygotować (np. zmienić wzorce umów deweloperskich oraz procedury odbioru lokalu i usuwania wad). Jest także inny powód: otóż warto poznać przepisy, aby jeszcze przed wejściem nowej ustawy podjąć ewentualne decyzje co do zmiany strategii inwestycyjnej. Wszystko za sprawą regulacji przejściowych, które przesądzają, że te inwestycje, których sprzedaż zostanie rozpoczęta przez deweloperów przed wejściem w życie nowej ustawy, mogą być realizowane na starych zasadach jeszcze przez dwa lata (z uwzględnieniem tylko wybranych nowych przepisów). Natomiast te inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się, począwszy od 1 lipca, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą. A to w praktyce oznacza, że jeśli przedsiębiorca do końca czerwca 2022 r. zawrze umowę deweloperską dotyczącą choćby jednego lokalu, będącego częścią danego przedsięwzięcia, to do sprzedaży tego i pozostałych lokali z tej inwestycji będzie miała zastosowanie stara ustawa. Będzie mógł ją stosować do końca czerwca 2024 r. (a w niektórych przypadkach nawet dłużej - o czym piszemy na dalszych stronach).
Czy warto zatem podjąć wyścig z czasem? Dla większości przedsiębiorców odpowiedź z pewnością będzie twierdząca. Wyeliminowanie przynajmniej na pewien czas nowych obowiązków - ze względu na ich liczbę, a także związane z nimi koszty - przełożyć się może na konkretne oszczędności i ułatwienia. Szczególnie dotkliwą dla firm zmianą jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ten instrument ma dodatkowo zabezpieczyć nabywców na wypadek bankructwa dewelopera, ale dla przedsiębiorców oznacza wzrost kosztów: będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki w wysokości do 1 proc. wartości dokonanych przez nabywcę wpłat (ostateczna wysokość zostanie opublikowana w rozporządzeniu, obecnie trwają nad nim prace). Ale to jeszcze nie koniec rewolucji. Nowa ustawa wprowadza również obowiązek stosowania bardziej rozbudowanych prospektów informacyjnych, a także zmienia znacząco procedurę odbioru lokalu (lub domu). Nabywca zyskuje zaś nowe prawa, m.in. odstąpienia od umowy (w razie nieusunięcia przez dewelopera wad istotnych), odmowy odbioru lokalu czy też usunięcia stwierdzonych wad na koszt dewelopera. ©℗
JP
Na te zmiany trzeba się przygotować / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe
Przepisy przejściowe, czyli kto ma jeszcze szansę na pozostanie przy starych zasadach
Jeśli deweloper do końca czerwca 2022 r. zawrze umowę deweloperską dotyczącą choćby jednego lokalu, to do sprzedaży tego i pozostałych lokali będących częścią danego przedsięwzięcia deweloperskiego z tej inwestycji będzie miała zastosowanie stara ustawa
Wielkimi krokami zbliża się termin wejścia w życie ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177; dalej: nowa ustawa deweloperska). Przeważająca część zmian wchodzi w życie rok po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw, tj. 1 lipca 2022 r. Zastąpi ona obecnie obowiązującą ustawę z 6 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445; dalej: stara ustawa deweloperska).
Wielu deweloperów z niepokojem czeka na ten moment, bo nowa ustawa deweloperska rodzi po ich stronie wiele dodatkowych, nieznanych wcześniej obowiązków. Nie oznacza to jednak, że od tej daty stosowanie nowej ustawy będzie obowiązkowe w przypadku każdej umowy zawartej pomiędzy deweloperem a nabywcą. Ustawodawca pozostawił bowiem pewną furtkę, która umożliwia stosowanie dotychczas obowiązujących przepisów - pod określonymi warunkami (i tylko przez określony czas). Dla wielu deweloperów istotne może być zatem określenie, do kiedy i na jakich warunkach możliwe jest odroczenie stosowania nowych przepisów. Może mieć to w wielu przypadkach kluczowe znaczenie. Jako że do wejścia w życie ustawy pozostało jeszcze ponad trzy miesiące, może się okazać, że w wielu przypadkach jak najszybciej warto podjąć walkę z czasem.
Zmiana zakresu oddziaływania ustawy
Dla wyjaśnienia zasad stosowania nowej ustawy deweloperskiej istotne jest zdefiniowanie pojęcia „przedsięwzięcie deweloperskie”. Nowa ustawa deweloperska zmienia ową definicję. Skutkiem tego będzie rozszerzenie zakresu inwestycji objętych jej przepisami.
Definicja obowiązująca. Zgodnie z definicją ze starej ustawy deweloperskiej, przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego bądź prawo własności domu jednorodzinnego. Obejmuje on budowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Dla jednego przedsięwzięcia sporządza się jedną dokumentację i występuje o uzyskanie jednego pozwolenia na budowę.
Definicja po zmianach. Po 1 lipca 2022 r. nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie nie tylko do inwestycji związanych z budową nowych budynków, lecz także do inwestowania w stare budynki. W definicji m.in. wyraźnie wskazano, że przedsięwzięcie może również obejmować przebudowę. Dość popularne w ostatnich latach stało się np. przerabianie (przebudowa) budynków o charakterze magazynowym lub przemysłowym i wyodrębnianie w nich samodzielnych lokali mieszkalnych, tzw. loftów. W myśl nowej ustawy deweloperskiej taka inwestycja również będzie stanowić przedsięwzięcie deweloperskie.
Dwuletni okres przejściowy
Jak wynika z przepisów przejściowych, regulacje starej ustawy deweloperskiej będą mogły być stosowane jeszcze przez dwa lata od wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, a zatem do 1 lipca 2024 r. (z wyjątkami, o których piszemy w dalszej części artykułu). Warunkiem jest, aby deweloper rozpoczął sprzedaż danego przedsięwzięcia przed dniem wejścia w życie nowej ustawy (a więc przed 1 lipca 2022 r.) i w tym okresie zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską. Jeśli zatem deweloper do końca czerwca 2022 r. zawrze umowę deweloperską dotyczącą lokalu, który jest częścią danego przedsięwzięcia deweloperskiego, do sprzedaży reszty lokali tego przedsięwzięcia będzie miała zastosowanie stara ustawa deweloperska. W przeciwnym wypadku - a więc jeśli nie uda się zdążyć z podpisaniem pierwszej umowy przed 1 lipca - konieczne będzie stosowanie nowej ustawy. Co szczególnie istotne dla deweloperów, lokale sprzedawane na podstawie starej ustawy nie będą objęte obowiązkowymi składkami na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Na jakim etapie inwestycji deweloper może zawrzeć pierwszą umowę deweloperską, aby skorzystać z przepisu przejściowego, który pozwala stosować stare zasady?
Przepisy nie precyzują tej kwestii wprost. Nakładają jednak na dewelopera wiele obowiązków, jakie musi spełnić przed zawarciem i podczas zawierania takiej umowy. Jednym z nich jest sporządzenie i doręczenie nabywcy prospektu informacyjnego, zawierającego określony w ustawie katalog informacji. Ponadto przed zawarciem umowy deweloper powinien, na żądanie osoby zainteresowanej, udostępnić jej projekt budowlany i kopię pozwolenia na budowę. Można zatem wyciągnąć z tego wniosek, że rozpoczęcie podpisywania umów deweloperskich powinno nastąpić po przygotowaniu dokumentacji przedsięwzięcia i uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy czym przyjmuje się, że pozwolenie na budowę nie musi być ostateczne.
Tabela. Jak się zmieni definicja przedsięwzięcia deweloperskiego ©℗
Do 30 czerwca 2022 r. Po 1 lipca 2022 r.
Art. 3 pkt 6 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego:„przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną”. Art. 5 pkt 7 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:„przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 lub art. 3, obejmujący w szczególności:a) budowę lub przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane,b) czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz oddania budynku do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której mają być realizowane budowa lub przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a tej ustawy, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami, orazc) czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami”.
Stosowanie dotychczasowych przepisów po 30 czerwca 2024 r.
Jak wspominaliśmy powyżej, ustawodawca pozwolił na stosowanie starej ustawy deweloperskiej dwa lata po wejściu w życie nowej, jeżeli choć jedna umowa deweloperska została zawarta przed 1 lipca 2022 r. Tym samym deadline stosowania dotychczasowej ustawy mija 30 czerwca 2024 r. Od powyższego terminu końcowego przewidziano jednak odstępstwo. Jeżeli w ramach określonego przedsięwzięcia pierwsza umowa deweloperska została podpisana przed 1 lipca 2022 r., a deweloper nie zdąży przenieść własności lokalu, co do którego zawarto umowę deweloperską po 1 lipca 2022 r., ale przed 1 lipca 2024 r. - wtedy zastosowanie będą miały (z pewnymi wyjątkami) przepisy starej ustawy deweloperskiej, mimo że upłynął dwuletni termin, o którym mowa powyżej. Jest to dość wąski katalog przypadków, ale w stosunku do nich będzie możliwe w zasadzie bezterminowe stosowanie przepisów ustawy z 2011 r. po 1 lipca 2024 r.

Przykład 1

Wystarczy jedna sprzedaż
Deweloper realizuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z 10 lokalami. Pierwsza umowa deweloperska zostanie podpisana 1 czerwca 2022 r. Zatem zastosowanie będą miały przepisy starej ustawy deweloperskiej. Między 1 lipca 2022 r. a 1 lipca 2024 r. deweloper zawrze umowy na pozostałe 9 mieszkań. Załóżmy, że niestety budowa z różnych powodów się przeciągnie i nie udała się jej zakończyć. W efekcie przed 1 lipca 2024 r. własność żadnego z lokali nie zostanie przeniesiona na nowych nabywców. W tej sytuacji, choć formalnie stara ustawa deweloperska wygasa 1 lipca 2024 r., to nawet po tej dacie do wszystkich 10 mieszkań tej budowy zastosowanie będą miały jej przepisy.
Uwaga na podziały!
Osobny przepis przejściowy został poświęcony przedsięwzięciom, które zostały przez dewelopera podzielone na osobne zadania inwestycyjne. Obecnie nie ma wyraźnej definicji legalnaej „zadania inwestycyjnego”, ale można ją znaleźć w nowej ustawie deweloperskiej. Przyjmuje się, że zadaniem inwestycyjnym jest określona część przedsięwzięcia deweloperskiego, która (zgodnie z harmonogramem) tworzy całość architektoniczno-budowlaną i będzie oddana do użytkowania w tym samym czasie. W praktyce podziały przedsięwzięć na zadania inwestycyjne są dość częste. Jeśli np. deweloper planuje rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, ale każdy z nich będzie budowany i oddany do użytkowania w innym czasie, to można tu mówić o dwóch zadaniach inwestycyjnych. W świetle nowej ustawy deweloperskiej może się zdarzyć, że taki podział przedsięwzięcia na zadania inwestycyjne będzie w pewnych przypadkach determinował konieczność zastosowania nowej ustawy deweloperskiej do jednego lub więcej zadań inwestycyjnych. Gdyby przedsięwzięcia nie zostały podzielone, do całości miałaby zastosowanie stara ustawa deweloperska. Zgodnie bowiem z nową ustawą deweloperską, nawet jeżeli dane zadanie inwestycyjne zostanie wydzielone przed jej wejściem w życie, a deweloper rozpocznie sprzedaż dotyczącą tego zadania po dniu wejścia w życie nowelizacji, to do wyodrębnionego zadania inwestycyjnego będą miały zastosowanie przepisy nowej ustawy.

Przykład 2

Dwa budynki, ale jedno przedsięwzięcie
Deweloper rozpoczął budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Oba budynki są jednak jednym przedsięwzięciem deweloperskim (nie wydzielono zadań inwestycyjnych). Jeżeli deweloper rozpocznie sprzedaż przedsięwzięcia polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych przed 1 lipca 2022 r. i sprzeda choćby jeden lokal przed tą datą (niezależnie od tego, w którym jest to budynku), przepisy starej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie do sprzedaży wszystkich lokali w obu budynkach.

Przykład 3

Konsekwencje podziału inwestycji na dwa zadania
Deweloper ‒ jak w przykładzie 2 - rozpoczął budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Zdecydował jednak, że każdy z nich będzie budowany i oddany do użytkowania w innym czasie, a zatem podzieli przedsięwzięcie w taki sposób, że budowa budynku nr 1 będzie zadaniem inwestycyjnym nr 1, a budowa budynku nr 2 - zadaniem inwestycyjnym nr 2. W tej sytuacji, jeśli deweloper rozpocznie sprzedaż i sprzeda choćby jeden lokal objęty zadaniem inwestycyjnym nr 1 przed 1 lipca 2022 r., a w odniesieniu do zadania inwestycyjnego nr 2 rozpocznie sprzedaż dopiero po 1 lipca 2022 r. - to przepisy starej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie tylko do sprzedaży lokali w pierwszym budynku, a z kolei zadanie inwestycyjne numer 2 będzie musiało być realizowane na podstawie nowej ustawy deweloperskiej.
Wyjątki
Ustawodawca zdecydował, że niektóre przepisy są na tyle ważne, że należy bezapelacyjnie przystąpić do ich stosowania po wejściu w życie ustawy. Oznacza to, że pojawią się sytuacje, w których mimo możliwości zastosowania starej ustawy deweloperskiej na podstawie przepisów przejściowych deweloper będzie miał obowiązek stosowania niektórych regulacji z nowej ustawy.
Chodzi o następujące przepisy:
1. Obowiązek tworzenia rachunków powierniczych. Jeżeli zatem deweloper w dniu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (czyli 1 lipca 2022 r.) będzie prowadził sprzedaż z pominięciem mieszkaniowego rachunku powierniczego, to ustawa nakłada na niego obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie takiego rachunku w terminie 30 dni od jej wejścia w życie (czyli do 31 lipca 2022 r.).
2. Regulacje dotyczące wypowiedzenia rachunków powierniczych. Od 1 lipca 2022 r. dewelopera będą obowiązywały nowe przepisy regulujące postępowanie w przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, nawet jeśli do umów dotyczących lokali z danego przedsięwzięcia będzie miała zastosowanie stara ustawa deweloperska.
3. Nowe zasady odstąpienia od umowy. Podobne rozwiązanie dotyczy części przepisów warunkujących prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę. Od 1 lipca 2022 r. nabywca będzie miał ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w dwóch szczególnych przypadkach związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Piszemy o tym w dalszej części dodatku.
Przepisy, które bezwarunkowo wchodzą w życie z dniem 1 lipca 2022 r., służą ochronie bezpieczeństwa środków nabywcy, a więc wydaje się to rozsądnym rozwiązaniem.
Ryzyko sporów: warto się na to przygotować
Nie ulega wątpliwości, że możliwość skorzystania z przepisów przejściowych będzie przedmiotem zainteresowania wielu przedsiębiorców prowadzących działalność objętą ustawą deweloperską. Po stronie nabywców z kolei takie działanie może budzić niemałą konsternację, ponieważ stare regulacje są dla nich na wielu polach mniej korzystne niż nowa ustawa. W związku z tym istnieje duże ryzyko sporów na linii deweloper ‒ nabywca co do zastosowania starej ustawy deweloperskiej na podstawie przepisów przejściowych nowej ustawy. Deweloperzy, którzy planują realizację przedsięwzięć na podstawie starej ustawy po 1 lipca 2022 r., powinni więc przygotować inwestycje w taki sposób, by możliwość zastosowania tych przepisów nie budziła wątpliwości. ©℗
Maciej Król, Laura Brajer
Umowa rezerwacyjna w okowach wymogów
Zdecydowano się uregulować ją ustawowo. Przesądzono, że powinna być pisemna, musi zawierać wymagane elementy, a objęty nią lokal powinien być wyłączony ze sprzedaży
Już na wczesnym etapie prac legislacyjnych nad nową ustawą deweloperską pojawiły się postulaty wprowadzenia ochrony potencjalnych nabywców lokali zawierających umowy rezerwacyjne. Przede wszystkim dlatego, że kontrakty tego typu, choć funkcjonowały od lat na rynku, dotychczas nie były zdefiniowane i opierały się na zasadzie swobody umów, co sprawiało, że praktyki deweloperów były bardzo niejednolite.
Ponadto w praktyce rynkowej umowa rezerwacyjna bardzo często zawiera (dość niefortunnie) zobowiązanie stron do zawarcia umowy deweloperskiej, przez co staje się umową przedwstępną do umowy deweloperskiej ze wszystkimi skutkami wynikającymi z art. 2 ust. 2 starej ustawy deweloperskiej. Jeżeli zaś taka umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego, to może być uznana za nieważną, co powoduje istotne ryzyko zarówno po stronie nabywcy, jak i dewelopera. Od lipca 2022 r. wprowadzone będą ramy prawne dla umów rezerwacyjnych, które mogą ustandaryzować praktykę ich zawierania i wyeliminować ryzyko.
Definicja
Umowa rezerwacyjna to zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej „umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (...) a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej «rezerwującym», której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”. A zatem przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest jednostronne zobowiązanie dewelopera albo przedsiębiorcy innego niż deweloper (na potrzeby artykułu będzie mowa tylko o deweloperze) do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na prośbę rezerwującego, który jest potencjalnie zainteresowany zakupem.
Jak rozumieć obowiązek „wyłączenia z oferty” lokalu objętego rezerwacją?
Użyte w treści ustawy określenie „wyłączenie z oferty sprzedaży” może budzić wątpliwości. Jeśli interpretować je literalnie i odwołać się do kodeksowego pojęcia oferty, oznaczałoby to, że deweloper zawierając umowę rezerwacyjną, wcale nie będzie zobowiązany do zdjęcia ogłoszenia o konkretnym lokalu bądź oznaczenia go w materiałach promocyjnych jako zarezerwowanego, lecz jedynie że nie będzie mógł podejmować działań wprost zmierzających do sprzedaży tego lokalu.
Wydaje się jednak, że nie taki cel przyświecał ustawodawcy. Wskazuje na to przyjęta w ustawie definicja „rozpoczęcia sprzedaży”. Odwołuje się ona jedynie do opublikowania informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali i gotowości do zawierania stosownych umów z nabywcami (zgodnie z art. 5 pkt 12 nowej ustawy deweloperskiej rozpoczęcie sprzedaży to „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2”). Rozumienie takie jest tym bardziej uzasadnione, jeśli weźmiemy pod uwagę, że umowy rezerwacyjne są szczególnie popularne na początkowym, przedsprzedażowym etapie inwestycji deweloperskich. Paradoksalnie zapewnia to też większą ochronę rezerwującego, który zyska ochronę zbliżoną do wyłączności nabycia w określonym czasie wybranego przez siebie lokalu. Taką interpretację potwierdził w odpowiedzi na nasze pytanie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wskazując na konieczność całkowitego wyłączenia mieszkania ze sprzedaży na okres rezerwacji. stanowisko
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 8 marca 2022 r.
PYTANIE DGP: Czy aktualne brzmienie art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej oznacza, że deweloper nie będzie mógł w okresie rezerwacji reklamować lub promować lokalu lub informować o możliwości sprzedaży?
ODPOWIEDŹ: Nieruchomość będąca przedmiotem umowy rezerwacyjnej powinna zostać wyłączona ze sprzedaży na okres określony w tej umowie.
Departament Komunikacji UOKiK
Podstawowe cechy
Wymóg pisemnej formy. Umowa rezerwacyjna będzie musiała być sporządzona w formie pisemnej, w przeciwnym razie może zostać uznana za nieważną. Wprowadzenie tego wymogu ma doprowadzić do wyeliminowania praktyk rezerwacji o niższym stopniu sformalizowania, takich jak uzgodnienia ustne czy przy zastosowaniu nowych technologii (np. portale sprzedażowe, aplikacje do rezerwacji czy choćby klasyczna wymiana e-maili). Z jednej strony zapewnia to bezpieczeństwo stron, ale z drugiej - utrudnia i ogranicza obrót (zawarcie umowy).
Obowiązkowe elementy. Umowa rezerwacyjna ma określać (art. 30 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej):
1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
2) cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji,
3) okres rezerwacji,
4) usytuowanie lokalu w budynku,
5) powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń.
Umowa może zawierać również dodatkowe elementy, jak choćby określenie wysokości opłaty rezerwacyjnej.
Wymagany prospekt informacyjny. Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper będzie miał obowiązek dołączenia do niej prospektu informacyjnego z wymaganymi załącznikami. W praktyce będzie to oznaczać, że nabywca dostanie komplet szczegółowych informacji na temat rezerwowanego lokalu i inwestycji. Deweloper będzie też zobowiązany do informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie (z wyjątkiem zmian wynikających z wpisów roszczeń nabywców i banków do ksiąg wieczystych). Więcej o prospekcie informacyjnym piszemy w dalszej części dodatku.
Limit opłaty. Do tej pory umowy rezerwacyjne cechowały się odpłatnością kształtowaną na zróżnicowanym poziomie. Nowa ustawa deweloperska określa maksymalny pułap opłaty rezerwacyjnej, stanowiąc, że jej wysokość nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu lub domu określonej w prospekcie informacyjnym.
Kiedy opłata będzie zwracana nabywcy, a kiedy deweloper będzie mógł ją zachować?
Opłata rezerwacyjna ma podlegać zaliczeniu na poczet ceny lokalu lub domu. Jednak w pewnych sytuacjach będzie podlegać zwrotowi. Zgodnie z art. 34 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej stanie się tak, gdy:
1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji lub promesy kredytowej,
2) deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
3) deweloper nie poinformował rezerwującego o wprowadzonych zmianach do prospektu.
Ale uwaga! Jeśli deweloper nie wykona zobowiązania z umowy rezerwacyjnej, to opłata będzie zwracana w podwójnej wysokości - podobnie jak w przypadku zwrotu zadatku na rzecz osoby, która sama go dała (art. 34 ust. 3). Analogiczna zasada będzie obowiązywać w sytuacji, gdy nabywca zawrze umowę sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego, lecz deweloper nie usunie zgłoszonych do protokołu odbioru wad, wskutek czego nabywca nie przystąpi do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości stanowi zatem dodatkową sankcję, która ma motywować dewelopera do prawidłowego wykonywania swoich zobowiązań z tytułu wad lokali.
W pozostałych przypadkach opłata powinna przypadać deweloperowi, co z kolei ma motywować rezerwującego do nabycia lokalu. Podkreśla to znaczenie umowy rezerwacyjnej jako istotnego etapu w procesie sprzedaży lokali. Co prawda, nie tworzy ona roszczeń o zawarcie jakiejś innej umowy w przyszłości dla żadnej ze stron, jednak nie wyklucza przynajmniej częściowej odpowiedzialności w razie niedojścia do skutku następnych kontraktów między nabywcą a zbywcą.
Strony mogą umówić się także na rezerwację nieodpłatną, przy czym na pierwszy rzut oka wydaje się to rozwiązaniem nieatrakcyjnym z perspektywy rynku.
Na jak długo deweloper powinien zarezerwować lokal?
Nowa ustawa deweloperska nie określa sztywnych ram dla okresu rezerwacji. Według przepisów może być ona zawarta na czas oznaczony, którego długość powinna uwzględniać czas niezbędny do uzyskania decyzji lub promesy kredytowej, jeśli rezerwujący o taki kredyt będzie występował. Ustawa nie daje odpowiedzi na pytanie, co w przypadku, gdyby okres rezerwacji był za krótki na potrzeby uzyskania decyzji lub promesy kredytowej. Jednak stosowanie przez dewelopera takiej praktyki mogłoby spowodować konsekwencje na gruncie prawa ochrony konsumentów.

Przykład 4

Termin musi uwzględniać rynkowe realia
Deweloper standardowo oferuje zawarcie umowy rezerwacyjnej na okres jednego miesiąca, argumentując to tym, że czas ten jest wystarczający do uzyskania promesy lub decyzji kredytowej (bank ma ustawowo 21 dni na wydanie decyzji kredytowej). Ze względu na wzmożone zainteresowanie kredytami hipotecznymi rzeczywisty czas załatwiania wniosków kredytowych wynosi nawet dwa miesiące. Taka stała praktyka dewelopera, który przy określaniu ram czasowych rezerwacji nie uwzględnia realnych rynkowych warunków, może być uznana za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.
Przepisy nie zawierają mechanizmów dokonywania zmiany okresów rezerwacji. Można sobie jednak wyobrazić, że w praktyce niejednokrotnie dojdzie do sytuacji, że proces uzyskania kredytu się wydłuży i rezerwujący zwróci się do dewelopera z prośbą o wydłużenie terminu rezerwacji. Choć ustawa nie nakłada na dewelopera obowiązku uwzględnienia tego rodzaju oczekiwań, możliwe będzie zawarcie stosownego aneksu między stronami. Przy czym, jeśli miałoby to nastąpić odpłatnie, suma opłat rezerwacyjnych nie powinna przekraczać ustawowego progu 1 proc. wartości mieszkania lub lokalu.

Przykład 5

Łączna suma opłat nie może przekroczyć 1 proc.
Cena lokalu wynosi 500 000 zł. Opłata rezerwacyjna pobrana przy zawarciu umowy wyniosła 4000 zł, ale strony uzgodniły przedłużenie rezerwacji za dodatkową opłatą. Ponieważ 1 proc. wartości mieszkania to 5000 zł, w aneksie do umowy rezerwacyjnej nie można zastrzec dodatkowej opłaty wyższej niż 1000 zł.
Wątpliwości rozstrzygnie praktyka
Poza zasygnalizowanymi wyżej wątpliwościami warto zwrócić uwagę na niejednoznaczny charakter przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej. W odniesieniu do umów stricte deweloperskich ustawa przewiduje, że postanowienia umowne nie mogą być mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy. Zasada ta nie znajduje zastosowania do umów rezerwacyjnych (ponieważ umowy rezerwacyjnej nie wymieniono w art. 42 nowej ustawy deweloperskiej i nie ma odrębnego przepisu, który wprowadzałby analogiczną zasadę dla umów rezerwacyjnych). Powstaje pytanie: czy zatem strony mogą swobodnie zmieniać warunki umowy rezerwacyjnej? Nie taki był raczej cel ustawodawcy. Jednak dopiero praktyka i orzecznictwo mogą wykształcić jednolite podejście w tej kwestii.
W ocenie UOKiK możliwe jest odejście w umowie od zasad określonych w ustawie deweloperskiej, np. co do zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Urząd zastrzega jednak, że umowy zawierane z wykorzystaniem wzorców będą podlegały kontroli pod kątem klauzul abuzywnych. Oznacza to, że postanowienia rażąco naruszające interesy rezerwującego, które nie były z nim indywidualnie uzgodnione, nie będą dla niego wiążące i w konsekwencji mogą znaleźć zastosowanie rozwiązania ustawowe. ©℗
Filip Mroczkowski, Jerzy Róg
Bank jak żandarm na straży rachunków powierniczych
Doprecyzowano zasady prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych. Nowe regulacje mają zwiększyć ochronę nabywców
Nowa ustawa deweloperska utrzymuje dotychczasowe rozwiązanie, zgodnie z którym środki wpłacone przez nabywcę lokalu nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz są gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym (MRP). Rachunek ten jest prowadzony przez bank, który - po spełnieniu określonych warunków - wypłaca środki deweloperowi. Takie rozwiązanie ma chronić pieniądze wpłacającego na wypadek upadłości dewelopera i zagwarantować ich właściwe wydatkowanie. Utrzymano też podział rachunków na mieszkaniowe rachunki powiernicze otwarte (OMRP) oraz zamknięte (ZMRP).
Rachunki otwarte to takie, z których środki są przekazywane deweloperowi stopniowo, w miarę realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Są w praktyce najbardziej popularne. Według badań UOKiK na koniec pierwszego kwartału 2018 r. OMRP stanowiły 89,9 proc. wszystkich mieszkaniowych rachunków powierniczych prowadzonych na ten dzień.
Rachunki zamknięte to takie, z których wypłata całości środków na rzecz dewelopera następuje dopiero po zakończeniu inwestycji i zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego. Z pewnych rozwiązań w zakresie ochrony konsumenta ustawodawca natomiast zrezygnował. W nowej ustawie nie pojawiają się znane z dotychczasowych uregulowań formy ochrony nabywcy w postaci połączenia OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub gwarancją bankową. Co ważne, zastosowanie takich gwarancji obok OMRP było do tej pory dobrowolne. Wiązało się to jednak z dodatkowymi kosztami utrzymywania takich gwarancji, przez co w praktyce te formy ochrony nie były przez deweloperów stosowane. Zamiast tego, niezależnie od rodzaju rachunku w danej inwestycji, ustawa wprowadza dla deweloperów obowiązkową składkę na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, której wysokość będzie uzależniona od rodzaju otwieranych rachunków powierniczych (o czym piszemy szerzej w dalszej części poradnika).
Warunki prowadzenia
Nowa ustawa deweloperska doprecyzowuje zasady prowadzenia MRP. Częściowo jest to formalizacja dotychczasowej praktyki rynkowej, ale w części są to rozwiązania nowe.
Od kiedy trzeba go utworzyć. Ustawa wskazuje m.in., że deweloper, już w momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań, powinien mieć zawartą z bankiem umowę o prowadzenie MRP dotyczącą danej inwestycji (art. 7 ust. 1). Rozpoczęcie sprzedaży nie oznacza jednak zawarcia pierwszej umowy deweloperskiej. W myśl nowej ustawy jest ono definiowane jako „podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich” (art. 5 pkt 12). W praktyce umowa z bankiem o prowadzenie MRP musi być zawarta już w chwili pierwszych publicznych ogłoszeń o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań, a więc na jakiś czas przed podpisaniem pierwszych umów deweloperskich.
Osobny rachunek dla każdego etapu. W przypadku inwestycji wieloetapowych deweloper ma obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego odrębnie dla każdego etapu inwestycji. Takie rozwiązanie ma zwiększyć przejrzystość środków gromadzonych na MRP.
Wymagany czas utrzymywania. Ustawa wyraźnie wskazuje też, że deweloper jest zobowiązany do utrzymywania MRP aż do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Stanowi to potwierdzenie dotychczasowej praktyki bankowej, w której MRP prowadzony jest do rozliczenia ostatniej czynnej umowy deweloperskiej.
Ograniczenie możliwości zamknięcia rachunku. Tak jak dotychczas, ustawa przewiduje, że umowę o prowadzenie MRP może wypowiedzieć tylko bank z ważnych powodów. W takim wypadku deweloper musi zawrzeć nową umowę MRP, w przeciwnym razie środki zgromadzone na tym rachunku zwracane są nabywcom.
Zasady rozliczeń. Koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem MRP obciążają dewelopera, a środki wypłacone z tego rachunku mogą być przeznaczone tylko na cel finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego jest prowadzony ten rachunek.
Wpłaty. Nabywca dokonuje wpłat kwot na MRP zgodnie z postępem realizacji inwestycji ustalonych w harmonogramie przedsięwzięcia. Wysokość tych wpłat uzależniona jest od faktycznego stopnia realizacji inwestycji. Należy zaznaczyć, że harmonogram przedsięwzięcia nie jest układany przez dewelopera dowolnie - musi być podzielony na co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. całkowitych kosztów przedsięwzięcia. Wpłaty od nabywcy powinny być proporcjonalne do kosztów danego etapu. Zasady te nie uległy istotnym zmianom.
Wypłaty. Również zasady wypłat środków z rachunków powierniczych nie zmienią się. Mianowicie w przypadku:
  • zamkniętych rachunków powierniczych - bank wypłaci deweloperowi środki po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność lokalu;
  • otwartych rachunków powierniczych - bank wypłaci pieniądze deweloperowi po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia, stosownie do harmonogramu danego przedsięwzięcia, a w przypadku ostatniego etapu - po otrzymaniu wypisu odpowiedniego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę.
Szersze uprawnienia kontrolne
Ustawa wprowadza poważne zmiany w zakresie kontroli zakończenia poszczególnych etapów inwestycji, która jest dokonywana przez bank. Zakres tej kontroli został rozszerzony i doprecyzowany. W dotychczasowym stanie prawnym bank również był zobowiązany do kontroli postępu prac. Była ona jednak ograniczona do weryfikacji wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy, której dokonywała wyznaczona przez bank osoba mająca odpowiednie uprawnienia budowlane. Ustawa o prowadzenie MRP zawierała też lakoniczny zapis o tym, że bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.
W nowym stanie prawnym kontrola ma być zdecydowanie bardziej szczegółowa, a nowa ustawa deweloperska wskazuje na wiele elementów, które powinny być skontrolowane przez bank przed zwolnieniem środków na rzecz dewelopera. Ten nowy katalog elementów podlegających kontroli jest szeroki i zróżnicowany. Z jednej strony są bowiem takie, które dosyć łatwo będzie można zweryfikować na podstawie ograniczonego katalogu dokumentów - np. czy deweloper jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości (kontrola w większości przypadków zapewne ograniczy się do weryfikacji ogólnodostępnej treści ksiąg wieczystych) lub czy w Krajowym Rejestrze Sądowym nie ma wzmianki o wszczętym postępowaniu restrukturyzacyjnym lub upadłościowym, co można sprawdzić w pięć minut, mając dostęp do internetu. Z drugiej strony bank będzie też musiał zweryfikować brak zaległości dewelopera w opłacaniu podatków i składek na ZUS, wpłat na DFG czy należności wobec podwykonawców. Są i takie wymogi, które będą weryfikowane na podstawie oświadczenia samego dewelopera. Tak będzie m.in. w przypadku wymogu weryfikacji, czy środki wypłacone z danego MRP zostaną przeznaczone na cele związane z danym przedsięwzięciem inwestycyjnym. Deweloper będzie składał również oświadczenie o braku zaległości zarówno w podatkach, jak i składkach na DFG oraz braku zobowiązań wobec nabywców, którzy odstąpili od umów deweloperskich. ramka 1

Ramka 1

Co zweryfikuje bank?
Sprawdzi, czy deweloper:
• jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja;
• nie jest podmiotem, wobec którego zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe (poprzez weryfikację wpisów w Krajowym Rejestrze Sądowym i Krajowym Rejestrze Zadłużonych);
• posiada pozwolenie na budowę lub dokonał zgłoszenia budowy zgodnie z przepisami;
• planuje wydać środki zgodnie z przepisami, tj. w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest rachunek;
• nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne;
• wpłacił składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
• uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców;
• nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców lokali, którzy odstąpili na danej inwestycji od umów deweloperskich;
• nie zalega wobec DFG ze zobowiązaniami wynikającymi z odstąpienia przez nabywców od umów deweloperskich;
• rzeczywiście zakończył określony w harmonogramie etap budowy. ©℗
Kontrola zakończenia etapu inwestycji
Nowa ustawa deweloperska zawiera też rozwiązanie znane z dotychczasowych przepisów, w myśl którego kontrola obejmuje również weryfikację zakończenia danego etapu inwestycji przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Przy czym według nowych przepisów specjalista będzie sprawdzać nie tylko wpisy kierownika budowy w dzienniku budowy, lecz także udokumentowanie faktycznego zaawansowania robót budowlanych oraz to, czy uzyskano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie - w przypadku zakończenia robót budowlanych (art. 17 ust. 4 pkt 2).
Deweloper musi przejść pozytywnie kontrolę, aby bank wypłacił mu środki. Negatywna ocena choćby jednego z elementów wskazanych w ustawie lub brak oświadczenia dewelopera (co do braku zaległości) będzie dla banku podstawą do wstrzymania wypłaty środków pieniężnych. W takim wypadku bank powinien wyznaczyć deweloperowi odpowiedni termin na usunięcie nieprawidłowości i wypłacić pieniądze dopiero po ich usunięciu.
Opisany w nowej ustawie deweloperskiej standard kontroli przeprowadzanej przez bank jest standardem minimalnym. Bank będzie mógł również prowadzić badanie w szerszym zakresie, jeżeli będzie to wynikało z umowy, którą zawarł z deweloperem.
Sankcje karne
Nowością w nowej ustawie deweloperskiej jest wprowadzenie przepisów karnych, które mają zabezpieczać jej przestrzeganie. Dotyczą one m.in. zaniechania obowiązków związanych z mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi. Zgodnie z nowymi przepisami deweloperowi, który nie zapewnia nabywcom ochrony za pomocą OMRP bądź ZMRP, grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo nawet pozbawienia wolności do dwóch lat (art. 57). W przypadku deweloperów działających w formie spółek (czyli zdecydowanej większości) osobą odpowiedzialną będzie „osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji” (art. 61), czyli przede wszystkim zarząd.
Co istotne, ustawa przewiduje również sankcję karną dla pracowników banków. Zgodnie z brzmieniem nowych przepisów wypłata deweloperowi środków zgromadzonych na OMRP lub ZMRP niezgodnie z przepisami grozi karą grzywny, ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do lat dwóch. W związku z tym można się spodziewać, że banki będą dosyć restrykcyjnie wypełniać obowiązki kontrolne. ©℗
Maciej Król, Piotr Olearczyk
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - nowy instrument ochrony nabywców
Chociaż interesy klientów chronią już m.in. rachunki powiernicze, to w wielu przypadkach nie są one wystarczające. Dlatego postanowiono w ustawie deweloperskiej powołać kolejny mechanizm
Nowa ustawa deweloperska przyniesie duże zmiany dla wszystkich nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Ustawodawca postanowił wprowadzić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), przyjmując, że od każdej wpłaty dokonywanej przez klienta deweloper uiści na niego odpowiednią składkę. Zgromadzone pieniądze będą uruchamiane w awaryjnych sytuacjach. To na rynku deweloperskim nowa forma zabezpieczenia dla kupujących, którzy w razie problemów finansowych dewelopera nie zostaną z niczym. Bez wątpienia to jedna z ważniejszych zmian, której szczególnie obawiają się przedsiębiorcy.
Potrzeba powołania
DFG został pomyślany na wzór Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego i, podobnie jak on, ma w głównej mierze stanowić formę zabezpieczenia konsumenta na wypadek upadłości podmiotu świadczącego usługę - w tym przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji deweloperskiej. Zgromadzone pieniądze będą mogły posłużyć do zwrotu klientom wszelkich środków wpłaconych na poczet zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w sytuacji np. upadłości dewelopera w trakcie realizacji inwestycji. Należy bowiem pamiętać, że środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym mogą nie zaspokoić pełnej wierzytelności nabywców w stosunku do upadłego dewelopera.
Pomysł powołania DFG narodził się po analizie funkcjonowania przepisów starej ustawy deweloperskiej w ostatnich kilku latach, w tym analizie modeli finansowania inwestycji deweloperskich. Jakkolwiek upadłości deweloperów mieliśmy w ostatnim czasie stosunkowo niewiele (zaledwie po kilka rocznie), to ustawodawca zwrócił uwagę na to, że dotychczasowe, najczęściej stosowane zabezpieczenie w umowach deweloperskich, tj. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, jest instrumentem niedoskonałym. Jako że należności z tego rachunku są wypłacane na rzecz dewelopera w całości po zakończeniu każdego etapu inwestycji deweloperskiej (nie zaś po zakończeniu całego przedsięwzięcia deweloperskiego), to ryzyko powodzenia inwestycji w dalszym ciągu spoczywa na nabywcy lokalu. Poza tym, jak wskazywali autorzy nowelizacji, w przypadku działalności deweloperskiej liczba upadłości nie wydaje się kluczowa dla oceny tego ryzyka. W większości bowiem przypadków nabywcy zwykle nie korzystają z prawnych środków ochrony przysługujących im na podstawie umowy i obowiązujących przepisów i godzą się na znaczne nawet opóźnienie w realizacji inwestycji, nie chcąc rezygnować z upatrzonego lokalu. Powodem utworzenia DFG była również konieczność wprowadzenia dodatkowej ochrony nabywców lokali/domów jednorodzinnych na okoliczność upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Obowiązujące przepisy dotyczące Bankowego Funduszu Gwarancyjnego chronią bowiem nabywców lokali jedynie do maksymalnej kwoty stanowiącej równowartość 100 tys. euro.
Zasady działania
Jak wygląda więc mechanizm DFG i kiedy środki zgromadzone na tym funduszu mogą zostać wypłacone?
Wpłaty. Środki gromadzone przez DFG pochodzić będą w głównej mierze z bezzwrotnych składek wpłacanych przez dewelopera od wpłat klientów dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Wyniosą one maksymalnie 1 proc. takiej wpłaty (w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego) lub odpowiednio 0,1 proc. wpłaty (w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego). Ostateczna wysokość stawki procentowej wpłaty określona zostanie w rozporządzeniu, którego projektu na chwilę obecną jeszcze nie ma. Ministerstwo w odpowiedzi na nasze pytania odpowiedziało, że jej wysokość nie jest jeszcze ostatecznie ustalona. ramka 2

Ramka 2

Resort rozwoju dla DGP: nie ma jeszcze decyzji o wysokości składki, ©℗ trwają analizy
W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad projektem rozporządzenia w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Obecnie trwają analizy, które są niezbędne w celu opracowania ostatecznego kształtu rozporządzenia. Projekt został już wpisany do wykazu prac legislacyjnych Ministra Rozwoju i Technologii. Z chwilą skierowania go do uzgodnień i konsultacji publicznych, zostanie udostępniony w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie Rządowego Centrum Legislacji w serwisie Rządowy Proces Legislacyjny.
Planujemy, że rozporządzenie wejdzie w życie równocześnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tj. 1 lipca 2022 r.
Biuro Komunikacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii
Ponadto DFG zasilą również odsetki od środków zgromadzanych na tym rachunku, środki pochodzące z zaspokojenia się przez Fundusz z masy upadłościowej czy z roszczeń wobec dewelopera powstałych po wypłacie z Funduszu. Ustawodawca przewidział ponadto, że w razie niedoboru pieniędzy DFG będzie mógł zaciągnąć kredyt lub pożyczkę w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Wypłata środków. Środki z DFG zostaną wypłacone nabywcom lokali bądź domów jednorodzinnych tytułem zwrotu wpłat, gdy:
1) deweloper ogłosi upadłość, a syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego;
2) nabywca lokalu odstąpi od zawartej umowy i nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym w ustawowym terminie 30 dni;
3) upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Co ważne, wypłata pieniędzy nie będzie automatyczna, lecz wymaga odrębnego wniosku nabywcy. Termin oczekiwania na wypłatę wynosi od 30 do maksymalnie 90 dni od złożenia wniosku. Zanim do niej dojdzie, bank musi wypłacić na rzecz nabywcy środki z mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz udzielić mu informacji dotyczących takiej wypłaty (głównie jej wysokości). Jeśli powodem wypłaty ma być upadłość dewelopera, to przed jej dokonaniem sąd upadłościowy musi wydać stosowne postanowienie, które potwierdzi m.in. brak zamiaru kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka. Gdy zaś powodem odstąpienia od umowy przez nabywcę jest wystąpienie istotnej wady, do wniosku należy dołączyć oświadczenie rzeczoznawcy budowlanego, które potwierdza istnienie takiej wady.
Nie ulega więc wątpliwości, że nabywca będzie musiał poczekać na zwrot środków zgromadzonych w DFG. W momencie wypłaty środków wszelkie roszczenia wobec dewelopera lub banku zostaną scedowane na DFG. Oznacza to, że dla samego nabywcy będzie to już koniec przygody z niesolidnym deweloperem lub bankiem.
Skutki dla rynku
W najbliższych miesiącach dowiemy się zapewne, jak opisana zmiana wpłynie na rynek deweloperski. W praktyce, z uwagi na bezzwrotny charakter składki wpłacanej przez dewelopera, wprowadzenie DFG doprowadzi z pewnością do wzrostu cen mieszkań. Trudno bowiem sobie wyobrazić, by deweloperzy nie przenieśli wskazanego obciążenia na nabywców lokali. Obecnie Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że koszt składki na DFG oraz koszty administracyjne jego wprowadzenia mogą doprowadzić do wzrostu cen mieszkań o ok. 2 proc.
Przypomnijmy, że stosowanie przepisów nowej ustawy deweloperskiej dotyczących DFG do danego przedsięwzięcia deweloperskiego zostało uzależnione od momentu, w jakim deweloper rozpocznie sprzedaż mieszkań bądź domów jednorodzinnych w ramach tego przedsięwzięcia. Jeśli więc choćby jedna umowa deweloperska zostanie zawarta przed 1 lipca 2022 r., to deweloper będzie zwolniony z obowiązku stosowania przepisów DFG dla tego przedsięwzięcia, ale maksymalnie przez okres dwóch lat. Więcej na ten temat napisaliśmy w artykule o przepisach przejściowych na s. B2. Przed 1 lipca 2022 r. deweloperzy podejmą zapewne usilne starania, by choć jedna umowa deweloperska dla nowo realizowanych inwestycji została zawarta. Korzystając z furtki otwartej przez ustawodawcę, deweloperzy z pewnością będą bowiem chcieli opóźnić obowiązek utworzenia DFG dla realizowanych przez siebie inwestycji. Nie bez znaczenia pozostaje również to, że opóźnienie obowiązku wpłat na DFG pozwoli deweloperom uniknąć wyższych kosztów prowadzenia działalności.
Dla porównania: w przypadku starej ustawy deweloperskiej z 2011 r. nie przewidziano ograniczenia czasowego w przepisach przejściowych. W efekcie w 2017 r. (czyli po sześciu latach od wejścia w życie nowej ustawy) ok. 13 proc. ofert deweloperów nie gwarantowało żadnego z mieszkaniowych rachunków powierniczych, które wprowadziła ta ustawa. Z tego zapewne powodu zasady wejścia w życie DFG zostały uregulowane w inny sposób i wprowadzona została granica czasowa.
Problemy dla deweloperów
Jak można się domyślać, postanowienia nowej ustawy dotyczące DFG nie budzą entuzjazmu przedsiębiorców. Pomijając ekonomiczny aspekt nowelizacji (konieczność zapłaty składki na fundusz), niezadowolenie przedsiębiorców budzi kilka spraw.
Brak możliwości odzyskania zapłaconej składki. Postanowienia ustawy nie przewidują jej zwrotu np. w sytuacji rozwiązania umowy deweloperskiej przez strony lub odstąpienia od niej.
Większa biurokracja. DFG jest oceniany negatywnie również w kontekście liczby dodatkowych czynności administracyjnych, jakie obciążać będą dewelopera. Zobowiązani deweloperzy będą przekazywać do niego dane o realizowanych przedsięwzięciach deweloperskich, w tym o harmonogramach płatności, wysokości wpłat nabywców czy terminach przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Krótki termin na wpłaty. Deweloper będzie musiał dokonać wpłaty składki na DFG w terminie do siedmiu dni od daty uiszczenia należnej transzy przez nabywcę. Tak krótki czas na wykonanie tego obowiązku sprawi, że przedsiębiorca będzie musiał śledzić na bieżąco wpłaty od każdego klienta. Przy dużej liczbie oferowanych lokali deweloper zmuszony będzie zatem prawdopodobnie oddelegować dodatkowy personel do monitorowania wpływu transzy (tych może być nawet po kilkaset miesięcznie) oraz do pilnowania, by w terminie doszło do przelewu należnej składki do Funduszu. ©℗
Filip Mroczkowski, Wojciech Kozorys
Jak się zmienią procedury przy usuwaniu wad lokalu
W nowej ustawie ustawodawca m.in. odróżnił wady istotne od nieistotnych oraz wprowadził możliwość odmowy odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego, odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także zastępczego usunięcia wad na koszt dewelopera
Dotychczas problematyka odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego była uregulowana w starej ustawie deweloperskiej w sposób szczątkowy. W nowej ustawie procedura odbioru została uszczegółowiona, nabywcę lokalu/domu wyposażono zaś w nowe istotne uprawnienia, m.in. prawo odstąpienia od umowy w razie nieusunięcia przez dewelopera wad istotnych, prawo odmowy odbioru domu/lokalu czy też usunięcia stwierdzonych wad na koszt dewelopera. Nowelizacja wprowadziła również pojęcie oraz procedurę usuwania wad istotnych oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera.
Instrumenty, w jakie został wyposażony nabywca, mają z jednej strony zapewnić skuteczną egzekucję usunięcia zgłoszonych przez niego wad przed zawarciem umowy sprzedaży, z drugiej zaś - mają umożliwić nabywcy rezygnację z umowy przenoszącej własność w razie nieusunięcia przez dewelopera wad istotnych.

usuwanie wad nieistotnych

Przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego w dalszym ciągu będzie poprzedzone obowiązkowym odbiorem dokonywanym w obecności nabywcy. Przeprowadzenie odbioru jest dokumentowane w drodze protokołu, do którego nabywca może zgłosić stwierdzone wady.
W razie zgłoszenia przez nabywcę wad domu/lokalu innych niż wady istotne deweloper jest zobowiązany przekazać nabywcy w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu informację o uznaniu lub odmowie ich uznania. W przypadku odmowy uznania wad konieczne jest wskazanie przyczyn takiego stanowiska. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy w 14-dniowym terminie o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania i jej przyczynach, to przyjmuje się, że zgłoszone wady uznał.
Jaką wadę można uznać za nieistotną?
Wady nieistotne stanowią większość wad, z którymi możemy spotkać się przy odbiorze mieszkania. Najczęściej są to usterki, które można stosunkowo szybko usunąć, np. niewłaściwie zamontowane elementy wykończenia, zabrudzenia, pęknięte szyby.
W przypadku, gdy deweloper odmówi uznania wad zgłoszonych do protokołu, a strony nie osiągną porozumienia w tym zakresie, zgodnie z treścią uzasadnienia do projektu ustawy spór może zostać skierowany na drogę sądową. Zgodnie z krótką odpowiedzią UOKiK na nasze pytanie w tej kwestii: zastosowanie znajdą tu ogólne zasady, a zakres i rodzaj roszczenia będzie zależeć od nabywcy. Jeżeli wady zostaną przez dewelopera uznane, to ich usunięcie powinno nastąpić w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Wady uznane to nie tylko te, co do których deweloper się wypowiedział pozytywnie, lecz także te, co do których nie wypowiedział się w ustawowym 14-dniowym terminie. Jeżeli nie dojdzie do usunięcia uznanych wad w 30-dniowym terminie przez dewelopera (mimo „zachowania przez niego należytej staranności”), to powinien on wskazać nabywcy inny termin ich usunięcia oraz uzasadnić opóźnienie. Ustawa nie precyzuje maksymalnej długości dodatkowego terminu; wskazuje jedynie, że termin ten nie powinien powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Nieusunięcie wad w dodatkowym terminie lub niewyznaczenie takiego terminu przez dewelopera powoduje, że nabywca uzyskuje uprawnienie do samodzielnego wyznaczenia ostatecznego terminu na usunięcie wady. Po bezskutecznym upływie tak wyznaczonego terminu nabywca jest uprawniony do usunięcia wady na koszt dewelopera (wykonanie zastępcze).
WAŻNE! Usunięcie wady „nieistotnej” powinno nastąpić w jednym z trzech terminów wskazanych w ustawie, tj. w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, w dodatkowym terminie wyznaczonym przez dewelopera bądź w dodatkowym terminie wyznaczonym deweloperowi przez nabywcę. Uchybienie tym terminom uprawnia nabywcę do skorzystania z wykonania zastępczego.
Powyższa procedura będzie stosowana zarówno do wad zgłaszanych przez nabywcę do protokołu odbioru, jak i - z mocy odesłania (art. 41 ust. 19 nowej ustawy deweloperskiej) - do wad stwierdzonych po dokonaniu odbioru, a przed przeniesieniem własności. Kwestię tę omawiamy w dalszej części artykułu.
Opóźnienie z winy dewelopera
Regulacja ta nie wskazuje jednak zasad postępowania w razie zawinionego uchybienia przez dewelopera terminowi na usunięcie wady (art. 41 ust. 7 dotyczy bowiem „opóźnienia”, które nastąpiło mimo zachowania przez dewelopera „należytej staranności”). Brak jest również informacji co do ewentualnych roszczeń przysługujących nabywcy w razie odmowy uznania przez dewelopera wad domu/lokalu.

usuwanie wad istotnych

W obecnym stanie prawnym brak jest regulacji dotyczących odmowy odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego w razie stwierdzenia wady istotnej. Nowa ustawa deweloperska usuwa tę lukę, mimo że w dalszym ciągu nie wprowadza definicji wady istotnej.
Jakie wady są zaliczane do istotnych?
Przez wady istotne należy rozumieć nie tylko takie wady, które powodują niezdatność lokalu do normalnego użytku, lecz także takie, które znacząco odbiegają od rozsądnych oczekiwań nabywcy względem cech i parametrów mieszkania określonych w umowie lub w zapewnieniach dewelopera. Typowym przykładem wady istotnej jest kilkunastoprocentowa różnica w powierzchni użytkowej lokalu lub poszczególnych pomieszczeń, odmienny układ pomieszczeń niż określony w umowie czy też brak odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej.
Nabywca, w razie stwierdzenia w toku odbioru, że lokal mieszkalny/dom jednorodzinny ma wadę istotną, jest uprawniony odmówić dokonania odbioru (co należy zaznaczyć w sporządzonym protokole). Dalszy sposób procedowania jest uzależniony od uznania bądź odmowy uznania stwierdzonych wad przez dewelopera.
Uznanie
Jeżeli deweloper uznał w protokole zgłoszoną wadę istotną, to zastosowanie znajdą przepisy dotyczące usuwania wad innych niż istotne, o których pisaliśmy powyżej, tj.:
  • deweloper jest zobowiązany usunąć wadę w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu;
  • w przypadku uzasadnionej niemożliwości usunięcia wady w tym terminie deweloper wyznacza inny termin usunięcia wady, uzasadniając swoje opóźnienie;
  • jeżeli do usunięcia wady w nowo wyznaczonym terminie nie dojdzie, względnie deweloper nie wyznaczy takiego terminu - nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wady.
Różnica w stosunku do wady nieistotnej pojawia się w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego przez nabywcę terminu na usunięcie wady istotnej. W takim wypadku nabywca jest bowiem uprawniony odstąpić od umowy (w świetle informacji otrzymanych przez nas od UOKiK: w przypadku wady istotnej nabywca nie będzie mógł zastosować wykonania zastępczego). Tym samym deweloper będzie miał trzy szanse na usunięcie wady istotnej uznanej w protokole.
Odmowa
Sytuacja wygląda inaczej w przypadku protokolarnej odmowy uznania przez dewelopera istnienia wady istotnej. W takim wypadku strony są zobowiązane ustalić nowy termin odbioru, który ma umożliwić deweloperowi usunięcie zgłoszonej wady. Przy powtórnym odbiorze nabywca w dalszym ciągu może odmówić dokonania odbioru lokalu/domu z uwagi na występowanie wady istotnej. Wymaga to jednak przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego dotyczącej zgłoszonej wady. Nabywca powinien złożyć wniosek o wydanie opinii w terminie miesiąca od dnia powtórnej odmowy dokonania odbioru. Po wydaniu opinii:
▶ Jeżeli opinia rzeczoznawcy budowlanego potwierdzi istnienie wady istotnej, to nabywca może odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii obciążają w całości dewelopera.
▶ Jeżeli rzeczoznawca nie potwierdzi istnienia wady istotnej, to nabywca nie tylko nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, lecz także ponosi koszty sporządzenia opinii. Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii następuje w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Na marginesie należy dodać, że przedstawienie przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego, potwierdzającej, że zgłoszona wada jest wadą istotną, stanowi podstawę wypłaty środków nabywcy przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Dotyczy to sytuacji, w której odstąpienie przez nabywcę od umowy następuje w związku z wystąpieniem wady istotnej lokalu/domu.

wady stwierdzone po dokonaniu odbioru, a przed przeniesieniem własności

Nowa ustawa deweloperska usuwa również istotną lukę w dotychczasowych przepisach, dotyczącą wad stwierdzonych przez nabywcę po dokonaniu odbioru lokalu, ale jeszcze przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę. W obecnym stanie prawnym uregulowano bowiem wyłącznie procedurę zgłaszania i usuwania wad ujawnionych w trakcie dokonywania odbioru.
Luka w przepisach
Nowa regulacja ma bardzo dużą wartość praktyczną. Dotychczas stwierdzenie wady po dokonaniu odbioru, ale przed nabyciem prawa własności lokalu, nastręczało wiele trudności z dwóch zasadniczych względów:
1. Nabywca nie mógł skutecznie realizować uprawnień z tytułu rękojmi - gdyż nie był jeszcze właścicielem.
2. Zgłoszenie deweloperowi wad przed przeniesieniem własności - z uwagi na art. 557 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459) ‒ narażało nabywcę na zarzut utraty uprawnień z tytułu rękojmi w przyszłości. Zgodnie z powołaną wyżej regulacją, jeżeli kupujący (tu: nabywca) wiedział o wadzie przedmiotu sprzedaży w chwili zawarcia umowy, sprzedawca pozostaje zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Przekładając powyższe na grunt umowy deweloperskiej ‒ zgłoszenie takich wad stanowiło jaskrawy dowód wiedzy kupującego o wadach nabywanego lokalu, a tym samym mogło prowadzić do utraty uprawnień przysługujących nabywcy z tytułu rękojmi.
Procedura
Wprowadzone w nowej ustawie deweloperskiej zmiany umożliwiają zastosowanie do wad stwierdzonych po dokonaniu odbioru, a przed przeniesieniem własności, przepisów dotyczących usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru (art. 41 ust. 4‒8). Tym samym nabywca po stwierdzeniu takich wad powinien zawiadomić o nich dewelopera. Z kolei deweloper jest zobowiązany poinformować nabywcę, czy zdecydował się je uznać, czy też odmawia uznania.
Uznanie wady. Jeżeli wada zostanie przez dewelopera uznana, ten jest zobowiązany ją usunąć w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia lub w innym wskazanym nabywcy terminie. W razie nieusunięcia wady przez dewelopera bądź niewskazania dodatkowego terminu jej usunięcia nabywca jest uprawniony wyznaczyć deweloperowi nowy termin. Z kolei po bezskutecznym upływie tego terminu po stronie nabywcy aktualizuje się uprawnienie zlecenia usunięcia wady na koszt dewelopera (wykonanie zastępcze).
Odmowa uznania. W razie odmowy uznania wady rozwiązanie sporu powinno nastąpić na drodze sądowej. ©℗
Filip Mroczkowski, Katarzyna Zielińska
Kiedy będzie można odstąpić od umowy
Poszerzy się katalog sytuacji, w których nabywca będzie mógł się wycofać z transakcji. Powodem może być m.in. brak niezbędnych informacji w umowie lub w prospekcie informacyjnym, niedoręczenie prospektu lub nieusunięcie wady istotnej w terminie
Prawo odstąpienia od umowy jest istotnym zabezpieczeniem interesu nabywcy lokalu mieszkalnego, który zawiera z deweloperem umowę deweloperską. Nowa ustawa deweloperska przewiduje wiele sytuacji, w których będzie on takie prawo posiadał. Nowością jest to, że przepisy wyraźnie umożliwiają nie tylko odstąpienie od umowy deweloperskiej, lecz także od innych umów wskazanych w ustawie, których celem jest ustanowienie lub przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu lub domu mieszkalnego. Część rozwiązań funkcjonuje już na podstawie dotychczasowych przepisów. W nowej ustawie wprowadzono jednak dodatkowe podstawy odstąpienia od umowy. Poniżej przedstawiamy ich skrótowe omówienie.
Podstawa 1. Brak niezbędnych informacji w umowie
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy nie zawiera ona elementów wskazanych przez nową ustawę deweloperską - takich jak:
  • informacje o nieruchomości, na której ma być wybudowany lokal mieszkalny, wskazujące powierzchnię działki, opisujące stan prawny nieruchomości, w tym istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności;
  • określenie położenia oraz istotnych cech budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
W takich przypadkach nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Przykład 6

Gdy nie ma informacji o standardzie wykończenia
Po tygodniu od zawarcia umowy deweloperskiej nabywca chciał zapoznać się z zakresem i standardem prac wykończeniowych, które wykona deweloper. Niestety zawarta umowa nie zawierała ustalenia w tym zakresie. Na pytanie nabywcy deweloper odpowiedział, że zgodnie z jego praktyką kwestia zakresu i standardu prac wykończeniowych jest uzgadniana nie w umowie deweloperskiej, ale na etapie realizacji prac wykończeniowych. Takie postępowanie dewelopera jest niewłaściwe, ponieważ umowa deweloperska powinna obowiązkowo zawierać zakres i standard prac wykończeniowych. W omawianej sytuacji nabywca będzie mógł odstąpić od umowy w terminie miesiąca od jej zawarcia.
Podstawa 2. Umowa deweloperska jest niezgodna z prospektem informacyjnym lub jego załącznikami
Nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli informacje zawarte w niej nie będą zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Wyjątkiem są zmiany, które zostały wprowadzone przez dewelopera w treści prospektu informacyjnego lub w jego załącznikach w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a zawarciem umowy deweloperskiej. W omawianej sytuacji nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
Podstawa 3. Nie doręczono nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami
Prawo odstąpienia od umowy przysługuje już obecnie, w sytuacji gdy deweloper nie doręczy, zgodnie z procedurą określoną w nowej ustawie, prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. W porównaniu z dotychczasowym stanem w nowej ustawie rozbudowano to uprawnienie: nabywca będzie mógł odstąpić od umowy także w przypadku nieprzekazania mu informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Także wtedy nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
Podstawa 4. Prospekt informacyjny jest niezgodny ze wzorem
Nabywca będzie mieć również prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie będzie zawierać danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.
Podstawa 5. Niezgodność prospektu ze stanem faktycznym w dniu zawarcia umowy
Omawiane uprawnienie będzie przysługiwać nabywcy, jeżeli dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, będą niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy.
Podstawa 6. Nie przeniesiono na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w określonych terminach
Jeżeli dojdzie do takiej sytuacji, to w pierwszym kroku nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na dokonanie przeniesienia praw. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca będzie dysponować możliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej. Co istotne, mimo odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca zachowa roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Podstawa 7. Deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem
Jeżeli dojdzie do wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank, to deweloper powinien niezwłocznie zawrzeć nową umowę. Ma obowiązek to zrobić nie później niż w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy przez bank. Jeśli nie zrobi tego we wskazanym trybie i terminie, to nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej - po dokonaniu zwrotu na jego rzecz środków przez bank, który dotychczas prowadził mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Podstawa 8. Brak zgody wierzyciela hipotecznego
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż lokali mieszkalnych, będzie miał obowiązek posiadania m.in. zgody (lub zobowiązania do jej udzielenia) banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie przez niego pełnej ceny. W przypadku, gdy deweloper nie będzie mieć wspomnianej zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. Będzie mógł zdecydować się na taki krok w terminie 60 dni od dnia jej zawarcia.
Podstawa 9. Deweloper nie poinformował nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy
W terminie 10 dni od dnia zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem deweloper będzie zobowiązany poinformować nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o dokonanej zmianie. Będzie musiał też przekazać mu oświadczenie banku, że rachunek, na który mają być przekazane środki, jest mieszkaniowym rachunkiem powierniczym w rozumieniu ustawy. Jeśli deweloper nie wykona tego obowiązku w terminie, to nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu art. 2 pkt 57 lit. a lub b ustawy z 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 842; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2140).
Podstawa 10. Deweloper nie usunął uznanej wady istotnej
Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu mieszkalnego przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:
1) informację o uznaniu wad albo
2) oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.
Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w powyższym terminie, należy to traktować za uznanie przez niego wady.
W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru lokalu mieszkalnego strony ustalą nowy termin odbioru, który umożliwi deweloperowi usunięcie wady w tym czasie. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wady istotnej w tym terminie, to deweloper wskaże inny termin usunięcia wady wraz z uzasadnieniem opóźnienia (termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy). Jeżeli deweloper nie usunie wady w powyższym terminie albo nie wskaże takiego terminu, to nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca będzie mógł odstąpić od umowy (nabywca nie będzie mógł usunąć wady istotnej na koszt dewelopera, jak wynika z odpowiedzi otrzymanej przez nas z UOKiK).
Wprowadzenie tej podstawy odstąpienia spowoduje, że nabywca nie będzie musiał sięgać do przepisów o rękojmi za wady rzeczy określonych w kodeksie cywilnym. Będzie mógł odstąpić od umowy, zanim dojdzie do formalnego przeniesienia własności lokalu lub domu.

Przykład 7

Szanse na naprawę są trzy, ale trzeba je wykorzystać
Deweloper i nabywca przystąpili do odbioru lokalu mieszkalnego. W wyniku przeprowadzonych oględzin wyszło na jaw, że w lokalu nie działa instalacja elektryczna, co zostało zakwalifikowane przez dewelopera jako wada istotna. Deweloper wskazał miesięczny termin na usunięcie wady, jednak w tym terminie, mimo intensywnych starań, deweloperowi nie udało się usprawnić instalacji elektrycznej. W konsekwencji powyższego deweloper wyznaczył kolejny miesięczny termin na usunięcie wady. W wyznaczonym terminie deweloperowi również nie udało się naprawić instalacji. W takim wypadku nabywcy po wyznaczeniu dodatkowego terminu będzie przysługiwać prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Podstawa 11. Rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej
Jak już pisaliśmy, odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru będzie wymagać przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca będzie musiał wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Jeżeli w tej opinii rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej, to nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.
Podstawa 12. Syndyk dewelopera zażąda wykonania umowy
Jeżeli syndyk postanowi kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie (za zgodą sędziego komisarza) i zażąda wykonania umowy od nabywcy (co w praktyce będzie równoznaczne z wezwaniem do dokonania wpłat zgodnie z umową), to nabywca będzie mógł od tej umowy odstąpić.
Konsekwencje odstąpienia
W świetle postanowień nowej ustawy deweloperskiej w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej co do zasady uważać się ją będzie za niezawartą, a nabywca nie będzie ponosić żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Deweloper ma obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy deweloperskiej. ©℗
Krzysztof Wiecki
Jak przygotować prospekt informacyjny w nowej odsłonie
Jego nowy wzór jest znacznie bardziej rozbudowany. Z jednej strony wiąże się to z jeszcze szerszą ochroną konsumenta, a z drugiej - ze zwiększeniem obowiązków po stronie dewelopera
Prospekt informacyjny jest dobrze znany z obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej. Stanowi zasadniczy instrument ochrony konsumentów, którzy zamierzają nabyć lokal mieszkalny na podstawie umowy deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek sporządzenia go jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży lokali w ramach konkretnego przedsięwzięcia. Musi zawrzeć w nim informację o swojej historii deweloperskiej, w tym o zrealizowanych inwestycjach, a także o planowanej inwestycji, będącej przedmiotem oferty kierowanej do konsumentów.
W nowej ustawie
Podobnie jak na gruncie starej ustawy deweloper będzie zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego. Jego wzór zamieszczono w załączniku do nowej ustawy deweloperskiej. Prospekt niezmiennie będzie się składał z części ogólnej oraz części indywidualnej. Treść dokumentu będzie znacznie bardziej rozbudowana niż dotychczas.
W dotychczasowym stanie prawnym prospekt był przekazany potencjalnemu nabywcy lokalu wyłącznie na jego żądanie. Zgodnie z nową ustawą deweloperską prospekt będzie przekazywany nabywcy każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej.
Jakie dodatkowe informacje trzeba przekazać w części ogólnej prospektu informacyjnego?
Część ogólna prospektu, tak jak dotychczas, będzie wymagała takich informacji jak:
  • dokładne dane dewelopera, łącznie z adresem jego siedziby oraz danymi kontaktowymi,
  • historia działań dewelopera wraz z udokumentowaniem jego doświadczeń i wskazaniem informacji dotyczących ukończonych przedsięwzięć deweloperskich (adres inwestycji, data rozpoczęcia i data uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie).
Znacznie rozszerzone zostaną dane dotyczące planowanego, konkretnego przedsięwzięcia, które może być przedmiotem umowy deweloperskiej. Będą to informacje o:
  • obiektach położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia;
  • aktach planowania przestrzennego i innych aktach prawnych na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym (na temat studium uwarunkowań, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, miejscowego planu odbudowy czy rewitalizacji);
  • szczegółowych danych dotyczących ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim oraz na terenie działek znajdujących się w odległości do 100 m; są to m.in. informacje o maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy, minimalnym udziale procentowym powierzchni biologicznie czynnej, minimalnej liczbie miejsc do parkowania, warunkach ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody, krajobrazu;
  • treści decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem w razie braku zagospodarowania przestrzennego;
  • inwestycjach przewidzianych w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim;
  • dacie uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie;
  • numerze zgłoszenia budowy;
  • dacie zakończenia budowy;
  • wysokości stawki procentowej, według której jest obliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
  • o mieszkaniowym rachunku powierniczym z oddziałem instytucji kredytowej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2439; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2447).
Jakie informacje trzeba będzie przekazać w części indywidualnej prospektu?
W części indywidualnej deweloper będzie zobowiązany określić:
  • powierzchnię i cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń,
  • zakres i standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
  • datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
  • datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego;
  • informacje o lokalu użytkowym nabywanym równocześnie z lokalem mieszkalnym albo domem jednorodzinnym,
  • termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości.
Warto przy tym zwrócić uwagę, że informacje wymagane w części indywidualnej nowego prospektu informacyjnego będą zamieszczane również w umowach rezerwacyjnych oraz deweloperskich, więc ich ustalenie stanowi nieodłączny obowiązek dewelopera.
Konsekwencje
Główną sankcją za niesporządzenie prospektu informacyjnego przewidzianą przez nową ustawę deweloperską jest odpowiedzialność karna. Zgodnie z ustawą: „Kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, podlega karze grzywny”. Czyn ten stanowi wykroczenie zagrożone grzywną od 20 zł do 5000 zł. Zgodnie ze stanowiskiem UOKiK odpowiedzialność karną na gruncie nowej ustawy deweloperskiej będą ponosiły osoby fizyczne, które działają w imieniu lub w interesie dewelopera i są formalnie uprawnione lub zobowiązane do jego reprezentowania bądź podejmowania w jego imieniu decyzji.
Ustawodawca przewidział też inną istotną konsekwencję ‒ i to nie tylko w przypadku braku tego dokumentu, lecz także w innych przypadkach. Jeśli dane zawarte w prospekcie są nieprawdziwe lub nie został on doręczony w sposób zgodny z ustawą, to nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej - co wskazaliśmy już w tekście poprzednim. W tym miejscu warto jednak podkreślić, że nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie nie tylko do umowy deweloperskiej sensu stricto, lecz także do innych umów zawieranych pomiędzy deweloperem a nabywcą-konsumentem. Jest to np. umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę. Tym samym nieprawidłowości prospektu informacyjnego będą mogły stanowić dla nabywcy podstawę do odstąpienia także od tych umów.
Czas na przygotowania
Nowy wzór prospektu informacyjnego będzie znacznie bardziej rozbudowany w porównaniu ze stosowanym dotychczas. Biorąc to pod uwagę, już dziś warto pomyśleć o zgromadzeniu odpowiednich informacji. Na szczęście uzyskanie przez dewelopera danych wymaganych w nowym prospekcie nie powinno być nadmiernie trudne - zwłaszcza że część z tych informacji będzie wykorzystywana w umowach zawieranych na dalszym etapie przedsięwzięcia. ©℗
Maciej Król, Marta Kocińska
Jakie zmiany trzeba wprowadzić w umowach deweloperskich - wskazówki dla przedsiębiorców
Jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy warto przejrzeć stosowane wzorce i odpowiednio dostosować je do nowych wymogów. Brak wymaganych elementów może mieć bowiem dotkliwe konsekwencje
Pytanie, które dziś stawiają sobie deweloperzy, brzmi: czy w związku ze zbliżającym się wejściem w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej konieczne będzie dokonanie zmian w treści dotychczasowych wzorów takich umów. Z całą pewnością tak - i to na dodatek wielu. Należy jednak pamiętać, że zmiany będą dotyczyć w największym stopniu tych przedsięwzięć deweloperskich, dla których pierwsza umowa deweloperska zostanie zawarta, począwszy od 1 lipca 2022 r. W pozostałych przypadkach zmian będzie mniej, ale całkowicie bez nich się nie obejdzie.
Co trzeba uwzględnić
Konieczne będzie w szczególności uwzględnienie zmian wynikających z art. 35 nowej ustawy deweloperskiej. Zawiera on katalog obowiązkowych elementów umowy. Różni się on od katalogu zawartego w art. 22 starej ustawy deweloperskiej.
W treści umowy deweloperskiej konieczne będzie:
  • zawarcie informacji o umowie rezerwacyjnej oraz wysokości opłaty rezerwacyjnej wniesionej na jej podstawie lub odpowiedniej wzmianki, że umowy rezerwacyjnej nie zawarto;
  • zmieszczenie informacji o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w tym zasadach naliczania i przekazywania składek na ten fundusz;
  • wprowadzenie w części obejmującej opis lokalu (lub domu jednorodzinnego) terminu „powierzchnia użytkowa” zamiast dotychczasowego terminu „powierzchnia” (ustawodawca postanowił wprowadzić do ustawy termin „powierzchnia użytkowa” zdefiniowany w przepisach prawa);
  • wskazanie numeru zgłoszenia budowy oraz oznaczenia organu, do którego dokonano zgłoszenia budowy, w tym informacji o braku zgłoszenia sprzeciwu przez organ - w przypadku gdy przedsięwzięcie deweloperskie jest realizowane na podstawie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę;
  • zawarcie dodatkowej informacji o terminie odbioru lokalu oprócz dotychczasowej obowiązkowej informacji o terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
  • zawarcie kolejnych (nowych) podstaw odstąpienia od umowy przez nabywcę, m.in. prawa do odstąpienia w przypadku wystąpienia wady istotnej lub niezawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem.
Ponadto zgodnie z nowymi przepisami w treści umowy deweloperskiej konieczne będzie również zamieszczenie informacji, które i tak w praktyce były zawierane w dotychczasowych umowach deweloperskich, tj.:
  • zobowiązania nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego oraz
  • nazwy banku, w którym jest prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Ponieważ nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie także do lokali użytkowych (garaż, komórka lokatorska) nabywanych wraz z lokalem mieszkalnym lub domem, w umowie deweloperskiej obejmującej taki lokal konieczne będzie zawarcie wielu informacji oraz oświadczeń dotyczących lokalu użytkowego, takich jak: cena, położenie i istotne cechy lokalu, termin przeniesienia prawa na nabywcę czy wysokość oraz termin dokonywania wpłat, opisanych szczegółowo w art. 35 ust. 4 nowej ustawy deweloperskiej.
Wprowadzenie opisanych powyżej elementów w treści umowy deweloperskiej jest niezbędne. Brak ich będzie uprawniał nabywcę do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia (art. 42 ust. 1 pkt 1 nowej ustawy deweloperskiej).
Zmiany w innych umowach i dokumentach
Konieczne będzie również dostosowanie do rozwiązań ujętych w nowej ustawie deweloperskiej treści i formy umowy rezerwacyjnej. W szczególności trzeba pamiętać, że umowa rezerwacyjna będzie musiała:
  • zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
  • zawierać takie elementy, jak: opis lokalu, cenę, wysokość opłaty rezerwacyjnej (nie wyższej niż 1 proc. ceny) czy informacje o okresie, na jaki lokal zostanie wyłączony z ofertowania,
  • posiadać załącznik w postaci prospektu informacyjnego.
Zmian będzie wymagać wreszcie prospekt informacyjny, którego część szczególna została w nowej ustawie poważnie rozbudowana.
Poza tym należy pamiętać, że jeśli deweloper zdecydował się w treści umowy deweloperskiej szerzej opisać obowiązki i uprawnienia stron poprzez przytoczenie konkretnych regulacji, aktualizacji będą wymagać te fragmenty umowy, które zmienia nowa ustawa deweloperska. Zaktualizować trzeba więc będzie z pewnością postanowienia dotyczące zasad odbioru lokali i domów jednorodzinnych, poprzez uwzględnienie nowych regulacji dotyczących wad istotnych, prawa do odmowy odbioru czy wykonania zastępczego.
Należy przypomnieć, że deweloperzy, którzy na podstawie przepisów obecnie obowiązującej starej ustawy deweloperskiej nie założyli otwartych bądź zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (korzystając z luki opisanej we wcześniejszej części niniejszego poradnika), będą musieli takie rachunki założyć w terminie do 30 dni od wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. Naturalną koleją rzeczy będzie więc zamieszczenie odpowiedniej informacji na ten temat w treści umowy.
Jak widać, zmian, które trzeba wprowadzić do posiadanych wzorców, jest sporo. Biorąc jednak pod uwagę czas, jaki pozostał do wejścia w życie przepisów nowej ustawy, wydaje się, że nie powinno to nastręczać problemów. ©℗
Wojciech Kozorys
Garaże i komórki lokatorskie też objęte regulacją
Przepisy nowej ustawy znajdą zastosowanie również w przypadku sprzedaży lokali użytkowych, w tym garaży i komórek lokatorskich, związanych z nabywanym mieszkaniem
Obecnie obowiązująca stara ustawa deweloperska obejmuje wyłącznie lokale o przeznaczeniu mieszkalnym i nie znajduje zastosowania do lokali użytkowych, na które składają się takie pomieszczenia jak lokale garażowe, komórki lokatorskie czy piwnice. Ustanowienie własności tego typu lokali, tj. lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalnym, lecz związanych z użytkowaniem lokali mieszkalnych, regulowała wyłącznie ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048). W efekcie w obecnym stanie prawnym przy sprzedaży lokali mieszkalnych dodatkowe pomieszczenia w postaci garaży, komórek lokatorskich czy piwnic - o ile stanowią one odrębne lokale, a nie udział w nieruchomości wspólnej przynależny do danego lokalu - nie są objęte regulacją ustawy deweloperskiej. W takim wypadku zachodzi zatem konieczność zawarcia dwóch osobnych umów, każdej z nich w formie aktu notarialnego. Rozwiązanie to nie jest korzystne dla nabywców, gdyż po pierwsze - może generować po ich stronie dodatkowe koszty, a po drugie - umowa dotycząca odrębnego lokalu użytkowego podlega jedynie zasadom ogólnym przewidzianym w kodeksie cywilnym. Inaczej mówiąc, nie znajdują do niej zastosowania szczególne środki ochrony konsumentów przewidziane na gruncie ustawy deweloperskiej.
Przesłanki
Nowa ustawa deweloperska przynosi zmiany w tym zakresie. Jej przepisy będą mieć bowiem zastosowanie również do umów zawieranych pomiędzy deweloperem a nabywcą, w których deweloper zobowiąże się do wybudowania budynku oraz przeniesienia własności do całości lub ułamkowej części lokalu użytkowego. Aby to się stało, spełnione muszą jednak zostać dwa podstawowe warunki:
  • po pierwsze umowa dotycząca lokalu użytkowego musi być zawierana wraz z umową przenoszącą własność do lokalu mieszkalnego, do których zastosowanie będzie miała nowa ustawa deweloperska,
  • po drugie umowa ta musi być związana z tym samym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym co umowa główna przenosząca własność do lokalu mieszkalnego.
W praktyce oznacza to, że wraz z zawarciem umowy deweloperskiej dojdzie do przeniesienia na rzecz nabywców prawa własności do komórek lokatorskich, garaży czy miejsc postojowych i nie będzie konieczności zawierania dwóch odrębnych umów.
Oczywiście nowa ustawa deweloperska, podobnie jak i ta obowiązująca dotychczas, nie będzie miała zastosowania do lokali użytkowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Wymogi co do treści
W myśl przepisów nowej ustawy deweloperskiej umowa o przeniesienie własności lokalu użytkowego, czyli garażu, komórki lokatorskiej etc., będzie zawierała takie informacje jak:
  • strony umowy, data oraz miejsce jej zawarcia,
  • cena nabycia prawa do lokalu użytkowego,
  • położenie oraz cechy lokalu użytkowego,
  • powierzchnia lokalu oraz standard prac wykończeniowych,
  • termin przeniesienia prawa do lokalu na nabywcę,
  • wysokość, termin i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu użytkowego oraz termin odbioru lokalu użytkowego,
  • informację o zgodzie (zobowiązaniu do udzielenia zgody) banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego.
Dodatkowe postanowienia
Katalog elementów składających się na umowę przenoszącą własność lokalu użytkowego ma charakter otwarty. Nic nie stoi więc na przeszkodzie, by uzupełnić ją o dodatkowe postanowienia, istotne z punktu widzenia danego stosunku prawnego.
Jest to pozytywna zmiana z perspektywy nabywcy lokalu mieszkalnego, dla którego może ona stanowić znaczne ułatwienie. Przede wszystkim prowadzi do istotnego uproszczenia procesu nabywania mieszkania, jeżeli wraz z nim miałby być nabywany lokal użytkowy w postaci np. komórki czy garaży. Co natomiast najważniejsze, umowy przenoszące własność lokali użytkowych będą objęte ochroną gwarantowaną konsumentom na gruncie ustawy deweloperskiej. ©℗
Marta Kocińska
Służebności przy inwestycjach: nowa zasada, stare wątpliwości
W nowej ustawie deweloperskiej zdecydowano się na wprowadzenie generalnego nakazu sprzedaży lokali i domów mieszkalnych w stanie wolnym od obciążeń - z wyjątkiem takich, na które nabywca wyraził zgodę
W uzasadnieniu do projektu ustawy podkreślono, że celem przepisu nie jest wprowadzenie bezwzględnego zakazu obciążania nieruchomości oferowanych nabywcom. Dopuszczalna będzie praktyka ustanawiania służebności, bez których realizacja inwestycji mieszkaniowej nie byłaby możliwa. Odnosi się to w szczególności do służebności drogowych i przesyłu, które zapewniają inwestycjom mieszkaniowym (zwłaszcza wieloetapowym) dostęp do mediów i prawidłowe funkcjonowanie układu komunikacyjnego.
W zgodzie z orzecznictwem
Efektem nowego rozwiązania może być konieczność bardziej precyzyjnego planowania inwestycji mieszkaniowych. Umożliwi to zastrzeżenie wyraźnych zgód na ustanowienie konkretnych obciążeń nieruchomości już w umowach deweloperskich. Taki cel nowej regulacji byłby też spójny z dotychczasową linią orzeczniczą Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Instytucje te wyraźnie sprzeciwiały się praktyce zastrzegania, już we wzorcach umów deweloperskich i przenoszących, blankietowych zgód i ogólnych pełnomocnictw na rzecz dewelopera do ustanawiania służebności i innych obciążeń. Wielokrotnie tego typu postanowienia były uznawane za klauzule abuzywne.

Przykład 8

Blankietowa zgoda jest niedopuszczalna
Działka, na której realizowany jest etap B inwestycji, nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z planem etap B będzie wymagał budowy drogi wewnętrznej na działce objętej etapem A. Nabywca mieszkania realizowanego w etapie A powinien w takiej sytuacji wyrazić zgodę, np. już w umowie przedwstępnej, na ustanowienie służebności przechodu i przejazdu pasem drogi wewnętrznej oznaczonej na mapie sytuacyjnej. Niewystarczające będzie, jeśli nabywca wyrazi zgodę na ustanawianie wszelkich służebności, jakie okażą się niezbędne do prawidłowego zakończenia inwestycji mieszkaniowej.
Nie można wykluczyć dodatkowych konsekwencji
Ustawa nie wprowadza konkretnych sankcji za naruszenie opisywanego nakazu. O ile weryfikacja spełnienia warunku co do zasady bezobciążeniowego przeniesienia własności na nabywcę z perspektywy postanowień umowy deweloperskiej może spoczywać na notariuszach, to nadal budzi wątpliwości, czy bank przed dokonaniem wypłaty środków z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie mógł szczegółowo weryfikować tę kwestię, niezależnie od treści umowy przenoszącej.
Nie wydaje się jednak, by sankcją za naruszenie omawianego nakazu mogła być nieważność umowy przenoszącej albo umowy lub oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej, prowadząca do odmowy wpisu prawa własności lub służebności do ksiąg wieczystych. W sytuacji gdy służebności są ustanawiane przed zbyciem lub ustanowieniem własności na rzecz nabywcy, nie ma podstaw wymagać od niego zgody na ustanowienie służebności, od której uzależniony będzie wpis w księdze wieczystej. Z kolei ograniczony zakres badania dokonywanego przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym może stać na przeszkodzie kompleksowemu badaniu, czy służebności są ustanowione z uwzględnieniem zgody nabywców lokali bądź czy rzeczywiście przeniesienie własności lokalu nastąpiło tylko z takimi obciążeniami, na jakie wyraźnie zgodził się nabywca. Tak daleko idąca sankcja byłaby często dla samych nabywców nadmiernie restrykcyjna, co w istocie przekreślałoby walor ochronny nowej regulacji. Należy jednak liczyć się z tym, że w razie przeniesienia własności lokalu na nabywcę z obciążeniami, na które ten nie wyraził zgody, niewykluczone jest podniesienie wobec deweloperów np. roszczeń z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej. Zdaniem UOKiK w takiej sytuacji mogą znaleźć zastosowanie przepisy o wadach oświadczeń woli - oznacza to, że nabywca mógłby uchylić się od skutków umowy zawartej pod wpływem błędu, jeśli ten błąd był istotny albo wywołany podstępnie. ©℗
Jerzy Róg