Subskrybuj nas na Youtube
Zakup nieruchomości wiąże się dla kupującego z ryzykiem nabycia jej z wadami. Wobec ich stwierdzenia nabywcy przysługują roszczenia w stosunku do sprzedawcy. Autorami artykułu są Piotr Jarzyński i Katarzyna Szynalska z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
/>
Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (lokale).
Przez wadę budynku lub lokalu należy rozumieć niekorzystną niezgodność ich całości lub części z umową.
Wady fizyczne i wady prawne
Przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady zawierają podział na wady fizyczne i wady prawne.
W przypadku budynku lub lokalu częściej spotykamy się z wadami fizycznymi. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Kodeks cywilny wymienia przykłady takich niezgodności, w tym:
• brak właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
• brak właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
• nienadawanie się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
• wydanie kupującemu nieruchomości w stanie niezupełnym.
Kodeks cywilny zawiera zamknięty katalog wad prawnych. O wadzie prawnej mówimy w sytuacji, gdy nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
/>
Wady jawne i wady ukryte
Istotny jest również podział na wady jawne i ukryte.
Wady jawne są łatwe do zauważenia nawet dla osoby niebędącej fachowcem. Będą to na przykład krzywe podłogi, nierówne ściany czy zbyt wysoka wilgotność w pomieszczeniach.
Wady ukryte ujawniają się najczęściej po jakimś czasie użytkowania nieruchomości. Są to wady niewidzialne „gołym okiem”. Czasami wykrywa się je przy zmianie pór roku. Przykładowo, kupując nieruchomość latem możemy nie zauważyć wady ukrytej – nieszczelności dachu, która ujawni się dopiero jesienią, podczas intensywnych opadów.
Wady istotne i wady nieistotne
Wady nieruchomości mogą być również istotne i nieistotne.
Wada istotna uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Przykładami takich wad mogą być wykonanie konstrukcji dachu w sposób zagrażający katastrofą budowlaną lub niewykonanie pomieszczenia, które jest istotne z punkt widzenia korzystania z obiektu (np. toalety).
Wada nieistotna nie wpływa negatywnie na wartość nieruchomości ani na możliwość korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Wadą nieistotną jest na przykład niedokładne pomalowanie ściany czy wykonanie gniazdek elektrycznych w innych miejscach niż wynikające z projektu. Korzystając z uprawnień z rękojmi za wady, w przypadku zaistnienia wady nieistotnej, kupujący nie może odstąpić od umowy.
Odpowiedzialność za wady
Roszczeń z tytułu wady nieruchomości można dochodzić na podstawie rękojmi za wady, gwarancji lub przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
Rękojmia za wady
Odpowiedzialność z rękojmi za wady ma charakter absolutny. Sprzedawca nie może się od niej zwolnić niezależnie od tego, czy to on spowodował wadę, czy ponosi jakąkolwiek winę, a nawet gdy nie wiedział o tym, że nieruchomość posiada wadę.
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy a także, gdy wada powstała po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego (chyba, że wada wynikła z przyczyny tkwiącej już poprzednio w nieruchomości). W przypadku zbycia nieruchomości (budynku lub lokalu) za moment przejścia niebezpieczeństwa należy uznać jej odbiór. Gdy kupujący jest konsumentem, a wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem roku od wydania nieruchomości, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili odbioru.
Kupującemu z tytułu rękojmi za wady przysługują liczne uprawnienia – żądanie obniżenia ceny, usunięcia wady i odstąpienia od umowy (tylko wobec wad istotnych). Ze względu na specyfikę nieruchomości, trudno mówić o uprawnieniu do żądania wymiany rzeczy – całej nieruchomości na wolną od wad, chyba że wada dotyczy elementu, który może zostać zastąpiony.
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli zostaną one stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania.
Gwarancja
Roszczenia związane z wadami nieruchomości mogą być także dochodzone na podstawie gwarancji, o ile została udzielona.
Gwarancja została tylko częściowo uregulowana w przepisach prawa. Jej treść, forma i zakres są ustalane przede wszystkim między stronami w ramach zasady swobody umów. Nabywając nieruchomość, strony mogą dowolnie określić okres trwania gwarancji, procedurę zgłaszania wad, uprawnienia kupującego w momencie ich zaistnienia czy skutki ich nieusunięcia przez sprzedawcę.
Kupujący może skorzystać z uprawnień z gwarancji, jeśli została udzielona przez sprzedawcę i tylko w jej zakresie. W przypadku stwierdzenia wad nieruchomości, kupujący może skorzystać z gwarancji i realizować swoje uprawnienia wedle jej treści. Gwarancja może obejmować naprawę wady, obniżenie ceny nieruchomości czy odstąpienie od umowy.
Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady.
Odpowiedzialność odszkodowawcza
Możliwe jest również dochodzenie roszczeń na podstawie przepisów ogólnych o odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy (art. 471 i n. Kodeksu cywilnego).
Dochodzenie roszczeń na tej podstawie jest trudniejsze, gdyż wymaga wykazania niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, wysokości szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a poniesioną szkodą.
Dochodząc roszczeń z rękojmi za wady, kupujący musi udowodnić wyłącznie istnienie wady. Przy odpowiedzialności odszkodowawczej sprzedawca odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, podczas gdy na podstawie rękojmi za wady – za samo ich istnienie.