Nad nowymi przepisami pracuje Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. O najistotniejszej zmianie, mającej ograniczyć patologiczne zadłużanie wspólnot, informowaliśmy w DGP 29 grudnia 2020 r. („Uporczywi dłużnicy stracą mieszkania”). Urzędnicy jednak chcą zaproponować również szereg zmian mniej widowiskowych, za to – jak przyznają eksperci – pomagających w zarządzaniu kooperatywami na co dzień.

Bez wątpliwości

Ministerialna propozycja zakłada m.in. klarowne przesądzenie w ustawie, w jaki sposób należy zbierać głosy członków wspólnoty. Dziś bowiem są dwie koncepcje. Pierwsza zakłada, że należy określić termin, w jakim można głosować, i w tym czasie zbierać stanowiska wszystkich uprawnionych. Druga – że po uzyskaniu wymaganej większości głosów dalsze ich zbieranie nie jest konieczne, bo nie może już zmienić wyniku.
Sprawą zajmował się nawet Sąd Najwyższy. Uchwała wydana 27 lutego 2020 r. (sygn. akt III CZP 59/19), w której wskazano, że „niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”, nie rozstrzygnęła jednak wszystkich wątpliwości. Ministerstwo chce zatem postawić na drugi wariant, czyli że głosy zbiera się tylko do uzyskania większości.
– Mamy do czynienia z usystematyzowaniem powszechnej obecnie praktyki: w większości przypadków w momencie uzyskania 50 proc. głosów poparcia od członków wspólnoty rezygnuje się z dalszego zbierania głosów lub też uzyskuje je jedynie w charakterze uzupełniającym jako potwierdzenie swojej decyzji. Uregulowanie prawne tej praktyki zasługuje na ocenę pozytywną. Usprawni bowiem przebieg wielu działań podejmowanych przez wspólnoty – uważa adwokat Łukasz Jaśkowiak, partner w kancelarii Jaśkowiak Nadra Adwokaci.
Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński i Wspólnicy, uważa jednak, że nawet jeśli uchwała uzyska wymagane poparcie, to zbieranie głosów należy dokończyć. Ot, choćby po to, aby wiedzieć, ile osób oddało głos, ile było za, przeciw, a ile się wstrzymało.
Ministerstwo chce również umożliwić zawieranie przez zarząd wspólnoty umów będących realizacją podjętych uchwał i na podstawie udzielonego w niej pełnomocnictwa – ze skutkiem do wszystkich właścicieli lokali.
– To bardzo ważna i pożądana zmiana. We wspólnotach mieszkaniowych pojawiają się potrzeby zawierania różnych umów. I czasem powstaje problem interpretacyjny, czy na zawarcie umowy powinni zgodzić się wszyscy właściciele lokali, czy wystarczy większość – wyjaśnia Piotr Jarzyński.
Z kolei Łukasz Jaśkowiak spostrzega, że zmiana może okazać się pomocna przy rozwiązywaniu problemów związanych z działalnością osób notorycznie bojkotujących uchwały wspólnoty bądź całkowicie biernych.
– Jeżeli większość głosów członków wspólnoty została oddana za uchwałą – należy czynić zadość woli tej większości – uważa mec. Jaśkowiak.
Przy okazji uregulowana zostanie kwestia korporacyjna. To znaczy w ustawie jasno wskazane zostaną organy wspólnoty w postaci zarządu (jako organu wykonawczego) oraz zebrania właścicieli (jako organu uchwałodawczego). Podział ten co prawda można wyinterpretować z ustawy już teraz, ale nie wynika on z niej wprost, przez co zdarzały się wątpliwości niektórych wspólnot, a nawet orzeczenia sądów idące wbrew dość naturalnemu kierunkowi.

Prosty kontakt

Resort rozwoju chce także doprecyzować status majątkowy wspólnot poprzez przyznanie im prawa do posiadania własnego majątku, odrębnego od majątku poszczególnych członków kooperatywy. To również budzi obecnie praktyczne wątpliwości.
Łukasz Jaśkowiak zastanawia się jednak nad celowością korekty. Wspólnota bowiem działa jako ogół właścicieli. I dodanie jej samej – zdaniem prawnika – jako osobnemu podmiotowi specjalnych uprawnień właścicielskich może wprowadzić niepotrzebny chaos. A także spowodować wzrost kosztów prowadzenia samej wspólnoty.
Urzędnicy planują jednak nie tylko nowe uprawnienia, lecz także obowiązki. Przykładowo ma zostać wskazane wprost w ustawie, że wspólnota jest zobligowana do informowania w ogólnodostępnym miejscu, kto jest osobą kontaktową w imieniu kooperatywy.
Piotr Jarzyński wyjaśnia, że w wielu wspólnotach mieszkaniowych informacje kontaktowe są publikowane i okazują się poszukiwanymi przez mieszkańców. Warto więc uznać to za wymóg skierowany do kooperatyw, a nie tylko dobrą praktykę.
Pozytywnie zmianę ocenia też Łukasz Jaśkowiak, który widzi w niej szansę na zniwelowanie często problemu w komunikacji z niektórymi wspólnotami.
– A warto podkreślić, że kwestia możliwości uzyskania sprawnego kontaktu ze wspólnotą jest bardzo istotna – np. w sytuacji kierowania roszczenia do wspólnoty. Zmiana pozwoli na pominięcie etapu żmudnej konieczności ustalania danych osoby kontaktowej i pozwoli na usprawnienie wielu czynności z udziałem wspólnot mieszkaniowych – uważa Łukasz Jaśkowiak.

Element układanki

Jarosław Gowin, minister rozwoju, pracy i technologii, zapowiedział kilka dni temu – po pierwszej publikacji DGP na temat szykowanej reformy – że chciałby, aby zmiany zostały uchwalone w 2021 r. i weszły w życie od początku 2022 r. Oprócz korekt w ustawie o własności lokali przebudowana ma zostać ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Założeniem jest przyznanie większych praw zwykłym spółdzielcom i ograniczenie wpływów prezesów betonowych molochów.
Egzemplifikacją tego ma być regulacja powierzająca bezpośrednio walnemu zgromadzeniu decyzji o wyborze prezesa spółdzielni (dziś na ogół dokonuje go rada nadzorcza) oraz wprowadzenie kadencyjności w zarządach spółdzielni. Eksperci, z którymi rozmawialiśmy, uważają, że większość szykowanych rozwiązań jest dobra, choć kilka wymagałoby głębszego namysłu (np. wprowadzenie możliwości zastąpienia w dużych spółdzielniach walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli, czyli przejście z demokracji bezpośredniej na pośrednią). ©℗