Bankowcy doszli do wniosku, że za bardzo zaostrzyli kryteria udzielania kredytów hipotecznych i teraz je łagodzą. Nie jest to jednak zjawisko powszechne
Wybuch pandemii i związany z tym gwałtowny wzrost ryzyka spowodował wiosną zaostrzenie wymogów, jakie banki stawiają klientom ubiegającym się o kredyt mieszkaniowy. Przede wszystkim wzrósł tzw. wkład własny, czyli kwota, jaką klient musi wysupłać z własnej kieszeni na zakup mieszkania. O ile jeszcze na początku roku standardem był 10-proc. wkład własny, o tyle na początku kryzysu covidowego wiele banków zażądało nawet 30-procentowego. Do tego przestały zaliczać do zdolności kredytowej niektóre źródła dochodów – np. uzyskiwanych z pracy na umowach cywilnoprawnych. Banki zwiększyły też swoje prowizje, ale akurat ta zmiana była (i jest) niwelowana przez spadek stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu.
Eksperci rynku mieszkaniowego, z którymi rozmawialiśmy, zwracają jednak uwagę, że od kilku tygodni polityka banków łagodnieje.
– Banki, w tym również te z czołówki rynku, obniżają przede wszystkim wymagany wkład własny. Zapewne analitycy doszli do wniosku, że przecena na rynku mieszkaniowym, czego bardzo się obawiano na początku kryzysu, jest mniej prawdopodobna. A i pesymizm co do perspektyw dla całej gospodarki też jest mniejszy – mówi Bartosz Turek, analityk firmy HRE Investments. Dodaje, że bankowcy traktują wkład własny jako poduszkę bezpieczeństwa na wypadek, gdyby wartość nieruchomości poszła w dół. Teraz, przynajmniej wśród największych banków, nowym standardem jest wkład 20-procentowy, ale też zdarzają się banki, które wymagają 10-procentowego.
– Często jest to jednak obwarowane dodatkowymi warunkami. Żeby bank zgodził się na 10-proc. wkład, trzeba mieć ponadprzeciętnie wysokie dochody albo kupować relatywnie tanią nieruchomość, lub taką, którą łatwo jest sprzedać. Poza tym na ogół to oferta zarezerwowana dla aktualnych klientów, nie dla ludzi z ulicy – podkreśla Bartosz Turek.
Dochody z umów śmieciowych uznawane są z dużymi oporami
Podobne obserwacje ma Jarosław Sadowski z firmy Expander, która m.in. pośredniczy w udzielaniu kredytów hipotecznych. Zmiany wymogów, do jakich dziś dochodzi w sektorze bankowym, nazywa punktowymi. I zwraca uwagę, że nadal panuje zasada „coś za coś” – za niższy wkład własny klienci mogą zapłacić wyższą prowizją.
– Banków, które złagodziły wymóg wkładu własnego do poziomu sprzed pandemii, wciąż jest niewiele, większość oczekuje 20 proc. Poza tym przy 10-procentowym średnie oprocentowanie kredytu wynosi 3,35 proc., przy 20-procentowym 2,57 proc. W tym kontekście dostępność kredytu nadal nie jest najlepsza – mówi Jarosław Sadowski. A zmiany są „punktowe”, bo na około 20 banków, które Expander ma w swojej ofercie, dokonała ich zaledwie jedna piąta. Zdaniem analityka odpowiedź na pytanie, czy dziś łatwo o kredyt mieszkaniowy, nie jest prosta. Bo z jednej strony jest on rekordowo tani, ale z drugiej niektórzy nadal mają do niego zamkniętą drogę. Wkład własny to jedno, druga sprawa to rodzaj dochodów, jaki bank akceptuje przy wyliczaniu zdolności kredytowej. W tym obszarze zmiany zachodzą powoli.
– Jeśli ktoś ma umowę o pracę na czas nieokreślony i pracuje w branży, której nie ma na bankowej liście branż ryzykownych, to nie powinien mieć problemu z zaciągnięciem kredytu. Gorzej mają ci, którzy pracują w gastronomii albo branży eventowej, na dodatek na umowie cywilnoprawnej, albo sami prowadzą taką działalność – ocenia analityk Expandera.
Potwierdza to Bartosz Turek. Jak mówi, są już pierwsze sygnały, że banki akceptują dochody z działalności gospodarczej, choć rzeczywiście nie na każdy jej segment patrzą jednakowo. Przede wszystkim analizują, czy w czasie lockdownu wystąpił spadek przychodów i jak bardzo był głęboki. Jeśli był, prawdopodobnie pogorszy wyliczaną zdolność kredytową.
– Może się zdarzyć, że do określenia zdolności kredytowej bank nie będzie brał pod uwagę średniej z sześciu miesięcy, a właśnie ten niższy przychód. Jeśli ktoś zaniżał przychody, żeby dostać pomoc z tarcz antykryzysowych, to teraz może mieć kłopot – mówi Bartosz Turek.
Z jeszcze większymi oporami uznawane są dochody z tzw. umów śmieciowych. Z ankiet, które wśród banków prowadził HRE Investments, wynika, że zaledwie dwa (na 11 pytanych) deklarują udzielenie kredytu osobie z dochodami z umowy cywilnoprawnej, dwa kolejne mówią o indywidualnym podejściu.
To, czy poluzowanie polityki kredytowej będzie nadal postępować, zależy przede wszystkim od tego, w jakim stanie będzie gospodarka i jak będzie się rozwijała pandemia. Nasi rozmówcy zwracają uwagę, że banki nie mogą zupełnie odpuścić kredytowania nieruchomości.
– I tak ich rentowność wyraźnie się pogorszyła, niektóre z nich już dochodzą do wniosku, że dokręciły śrubę zbyt mocno i teraz próbują ją odkręcać. Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której sprzedaż kredytów mieszkaniowych spadałaby o kilkadziesiąt procent rocznie w następnych miesiącach – mówi Jarosław Sadowski.
Na razie jednak spada. Według opublikowanych wczoraj danych Biura Informacji Kredytowej w sierpniu banki udzieliły o ponad 21 proc. mniej kredytów na zakup mieszkań niż rok temu.
Prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK mówi, że obecny trend na rynku kredytów mieszkaniowych przypomina literę K. Lewe ramię oznacza duże spadki zarówno popytu, jak i akcji kredytowej (podaży) podczas lockdownu w marcu i w kwietniu. Prawe górne pokazuje wyraźną odbudowę popytu, w sierpniu był on pod względem wartości składanych wniosków tylko o 3,1 procent niższy niż przed rokiem. Ale jednocześnie nadal mamy spadek akcji kredytowej, bo podaż się nie odbudowuje, w sierpniu nastąpił spadek liczby wniosków o 21,5 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem, a pod względem wartości o 20,3 proc.
– Musimy oczywiście pamiętać, że składane dziś wnioski o kredyt mogą kończyć się podpisaniem umów dopiero za kilka tygodni, więc wysoki sierpniowy popyt może mieć jeszcze przełożenie na wielkość sprzedaży kredytów w kolejnych miesiącach. No i same banki zgłaszały chęć poluzowania polityki kredytowej w III kwartale. Trzeba więc bacznie obserwować, czy te deklaracje rzeczywiście będą się przekładały na większą liczbę zaakceptowanych wniosków o kredyt mieszkaniowy – mówi Waldemar Rogowski.
