Brak rąk do pracy, rosnące koszty robocizny, wysokie ceny materiałów budowlanych oraz trudno dostępne grunty i brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – nadchodzą trudne czasy dla branży budowlanej, a przecież budownictwo to koło zamachowe gospodarki. Jak sobie w tych czasach radzić?
PIOTR HOFMAN: Na budownictwo, szczególnie mieszkaniowe, musimy patrzeć jak na jeden ze strategicznych obszarów gospodarczych państwa, takich jak komunikacja, energetyka czy zbrojeniówka. Bez mieszkań państwo nie będzie się w stanie rozwijać – to oczywiste i trudno z tą tezą polemizować. Czas dla branży budowlanej rzeczywiście nie należy do najłatwiejszych, choć nie powinniśmy zapominać, że w ubiegłym roku powstało w Polsce ponad 180 tys. nowych mieszkań – wybudowanych przez wszystkich uczestników rynku: prywatnych deweloperów, spółdzielnie, czy samorządy. To rekord w najnowszej historii naszego kraju. Co więcej, w tym roku jest szansa ten rezultat poprawić i jeszcze bardziej zbliżyć się do 200 tys. mieszkań.
Nie zmienia to jednak faktu, że w Polsce wciąż brakuje mieszkań. Ile?
Szacujemy, że co najmniej trzech milionów. Pod tym względem jesteśmy na szarym końcu Europy i musimy to sobie powiedzieć wprost. Trzeba ten dystans jak najszybciej nadrobić. Wspomniałem o tych 180 tys. nowych mieszkań, ale taki wynik trzeba podwoić albo co najmniej dołożyć do tego jeszcze 100 tys. mieszkań rocznie, żeby mniej więcej w dekadę dogonić średnie wyniki w tym obszarze państw Europy Zachodniej.
Krótko mówiąc, trzeba budować taniej, szybciej i lepiej, co de facto pozwoli budować więcej. Jak to zrobić?
Zmiany, jakie zachodzą w polskim budownictwie, obserwuję od ponad dwudziestu lat. W tym czasie przeszedłem drogę od jednoosobowej działalności gospodarczej do współzałożyciela i prezesa zarządu spółki HM Inwest SA, która w lipcu zadebiutowała na parkiecie głównym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. Przez te dwie dekady byłem świadkiem różnych faz rozwoju rynku budowlanego. Jeśli chcemy nadrobić dystans do Zachodu, musimy sprawić, by budownictwo mieszkaniowe stało się jednym z najbardziej innowacyjnych sektorów polskiej gospodarki. Zdaję sobie sprawę, że na razie postrzegane jest jako branża wyjątkowo konserwatywna. Wszystkim wydaje się, że zmiany w tym sektorze zachodzą rzadko i powoli. Trzeba to postrzeganie zmienić. Jeśli dobrze zbudujemy fundamenty pod nowoczesne i innowacyjne budownictwo, rzeczywiście będziemy mogli budować szybciej, taniej i lepiej, czyli de facto budować więcej. Oczywiście najpoważniejszym wyzwaniem cały czas pozostaje zwiększenie produkcji. I tutaj skutecznym rozwiązaniem mogłaby być prefabrykacja, która na Zachodzie Europy, a szczególnie w Skandynawii, całkowicie zdominowała rynek mieszkaniowy. Ponad 90 proc. wielorodzinnych budynków mieszkaniowych realizowanych jest w tej technologii.
Spółka HM Inwest SA zakupiła w zeszłym roku zakład produkcji elementów prefabrykowanych HM Factory w Sochaczewie. Liczycie na to, że ta technologia zdominuje sektor budownictwa mieszkaniowego również w Polsce?
Jestem przekonany, że tak się stanie. Prefabrykacja to przyszłość budownictwa, zresztą nie tylko mieszkaniowego. To technologia, która jest doskonałą odpowiedzią na trudności związane z brakiem rąk do pracy, rosnącymi kosztami robocizny i wysokimi cenami materiałów budowlanych. My, jako firma, też otwieramy się na innowacje i nowoczesność. Jednym ze strategicznych celów, jakie sobie stawiamy, jest m.in. stworzenie autorskiego modelu realizacji mieszkań w oparciu właśnie o prefabrykację. Dlatego tak bardzo zależy nam na ścisłym powiązaniu obu filarów działalności, tak aby spółka deweloperska mogła pełną garścią czerpać z zasobów zakładu produkcyjnego – żeby mogła stawiać mieszkania szybciej i taniej, z zachowaniem wysokiej jakości, co pozwoli nam budować więcej. Obecnie HM Factory 85 proc. produkcji eksportuje, głównie do Szwecji. Reorganizujemy fabrykę i liczę, że od przyszłego roku udział zapewniającego wysokie marże eksportu będzie sięgać 40 proc., 30 proc. produkcji będzie wykorzystywane na potrzeby HM Inwest, a 30 proc. na rynek krajowy – mieszkaniowy i komercyjny. Dziś, po restrukturyzacji i rozbudowie, szacujemy potencjał HM Factory na 2,5 tys. mieszkań rocznie. Produkujemy ściany, stropy, balkony, schody – docelowo ma to być właśnie kompletny system zabudowy mieszkaniowej.
Czym ten system różni się od tradycyjnego modelu budowania?
System prefabrykacji to przeniesienie części pracy z budowy do zakładu produkcyjnego, gdzie wytwarza się gotowe elementy. Korzyści to: skrócony czas realizacji inwestycji, mniejsze zapotrzebowanie na pracowników na terenie budowy, czyli niższe koszty utrzymania, a także wyższe parametry jakościowe. Postawienie budynku z prefabrykatów zabiera ok. 30 proc. mniej czasu, co oznacza niższe koszty budowy i szybszą komercjalizację, a więc efektywniejszy zwrot zaangażowanego kapitału. Przygotowywanie elementów w fabryce uniezależnia nas od pogody, cyklu dobowego – bo zakład może pracować na trzy zmiany. Po złożeniu budynku jest znacznie mniej prac wykończeniowych. Realizowane w technologii prefabrykacji obiekty cechuje mniejsza usterkowość i większa odporność na wahania temperatury. Dzięki prefabrykatom zyskujemy też ok. 3 proc. większą powierzchnię użytkową.
Jednak innowacyjność w branży budowlanej, o której Pan wspominał, to nie tylko technologia.
Ta innowacyjność to przede wszystkim model zarządzania całym procesem budowy, który możemy zdefiniować w pięciu punktach: koncepcja, projekt, produkcja, dostawa i montaż. Celowo zaczynam od słowa koncepcja, bo z doświadczenia wiem, że aby z sukcesem zastosować nową technologię, trzeba podejść do tego już na etapie pomysłu. Eksperci z HM Factory wyliczyli, że przy inwestycji od samego początku zaplanowanej pod prefabrykację, można zaoszczędzić ponad 400 złotych na metrze kwadratowym powierzchni użytkowej mieszkania. Wystarczy sobie to przemnożyć przez powierzchnię jakiejkolwiek inwestycji, by zrozumieć, o jakich kwotach jest mowa. Promujmy nowe rozwiązania w budownictwie – wśród projektantów, architektów, inwestorów, deweloperów, kierowników budów, a także wśród klientów. To droga, którą musimy podążać. Budownictwo, szczególnie mieszkaniowe, musi stać się jednym z najbardziej innowacyjnych sektorów polskiej gospodarki. Tylko w taki sposób uda się nam nadrobić zapóźnienia cywilizacyjne w tym obszarze.
PIOTR HOFMAN – działalność deweloperską rozpoczął w 1996 roku. Od 2004 roku jest prezesem HM Inwest SA – firmy, która w lipcu tego roku zadebiutowała na parkiecie głównym GPW w Warszawie. Jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zaangażowany w powstawanie i rozwój Telewizji Republika, zasiada w jej radzie nadzorczej. Jest też współzałożycielem i prezesem Rady Gospodarczej Strefy Wolnego Słowa.