Ryzyko pojawia się wtedy, gdy obciążona nią sąsiednia nieruchomość trafi do sprzedaży w wyniku egzekucji albo postępowania upadłościowego. Są sposoby, by zminimalizować negatywne skutki.
Wiele nieruchomości, np. biur czy magazynów, ma dostęp do drogi publicznej czy przyłączy do mediów dzięki wykorzystaniu nieruchomości sąsiednich – poprzez ustanowienie służebności. Jest to bardzo częsta sytuacja w przypadku inwestycji, których realizacja jest podzielona na etapy. Zdarza się wtedy, że budynki wznoszone w ramach poszczególnych faz realizacyjnych są sprzedawane odrębnie, na rzecz różnych nabywców. Kupując taką nieruchomość, trzeba mieć świadomość ewentualnych kłopotów, m.in. w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości sąsiedniej obciążonej służebnością albo sprzedaży jej w postępowaniu upadłościowym. Istnieje wówczas ryzyko, że służebności niezbędne do działalności operacyjnej nieruchomości (czyli nieruchomości władnącej) wygasną i konieczne będzie podjęcie starań o ich ponowne ustanowienie – często na warunkach podyktowanych przez nowego sąsiada. Wynika to m.in. z art. 1000 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), który stanowi, że w razie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu jej własności wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Gasną też zatem obciążające ją służebności gruntowe.
Reklama
Wyjątki

Reklama
Do wyjątków, które pozostają w mocy, kodeks zalicza (o czym mowa w art. 1000 par. 2 k.p.c.) służebności:
- drogi koniecznej,
- ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia,
- ustanowioną na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.
Korzystanie z powyżej wymienionych rodzajów służebności będzie możliwe nawet mimo sprzedaży nieruchomości obciążonej przez komornika czy syndyka.
Problem powstaje w innych przypadkach. W praktyce ustanawia się m.in. służebności polegające na przeprowadzeniu kanalizacji, wodociągów lub okablowania w celu przyłączenia do sieci znajdującej się na nieruchomości sąsiada, a także służebności przejazdu i przechodu, które nie muszą mieć charakteru służebności drogi koniecznej (np. drogi pożarowej).
Ujawnienie w hipotece
Duże znaczenie ma ujawnienie służebności w księdze wieczystej. Gdy służebność niezbędna do korzystania z nieruchomości nie zalicza się do żadnej z wymienionych powyżej kategorii wyłączeń, ale została ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej – to wciąż prawdopodobne jest, że pozostanie ona w mocy.
Istotna jest jednak szczegółowa treść działu IV księgi wieczystej tej nieruchomości. Mianowicie sprawdzić należy, czy na nieruchomości – poza naszą – również inne służebności zostały wpisane do księgi wieczystej hipoteki (nie uwzględnia się ewentualnych wzmianek o wnioskach o wpis hipoteki). Jeśli bowiem zgodnie z treścią księgi wieczystej przysługująca nam służebność stanowi jedyne obciążenie nieruchomości, to pozostanie ona w mocy – mimo egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Podobnie będzie, w razie gdyby nieruchomość była obciążona hipoteką lub hipotekami, ale to naszej służebności przysługiwałoby pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, o czym – zgodnie z treścią ustawy o księgach wieczystych i hipotece – decyduje co do zasady kolejność wpisu w księdze wieczystej (o ile dla któregoś z obciążeń nie zastrzeżono w sposób odrębny pierwszeństwa).
Podkreślić trzeba, że koniecznym warunkiem jest, by służebność była ujawniona w treści działu III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej lub przynajmniej została zgłoszona nie później niż trzy dni przed terminem licytacji.
Kolejnym przypadkiem utrzymania się służebności w mocy jest sytuacja, w której wartość służebności znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Ocena tego faktu jest możliwa po licytacji i sporządzeniu planu podziału. Uznanie, że wartość służebności znajduje pokrycie w cenie, jest dopuszczalne po stwierdzeniu, iż wierzytelności przysługujące wszystkim wierzycielom znajdującym się w wyższych kategoriach niż podmiot uprawniony z tytułu służebności zostały zaspokojone w całości. W przypadku gdy służebność znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie nabycia, to dochodzi do jej wygaśnięcia.
Wniosek właściciela nieruchomości władnącej
Ostatecznie – gdyby przesłanki wymienione wcześniej nie dawały możliwości uznania, że służebność gruntowa ułatwiająca korzystanie z nieruchomości zachowała moc – możliwe jest zgodnie z art. 1001 k.p.c. złożenie przez właściciela nieruchomości władnącej wniosku o utrzymanie tej służebności w mocy. Wniosek taki powinien zostać złożony najpóźniej w terminie 3 dni przed dniem licytacji do sądu, pod nadzorem którego odbywa się licytacja. Wnioskodawca powinien wskazać w nim, że służebność jest konieczna dla nieruchomości władnącej, a nie obciąża ona jej wartości w sposób istotny. Wniosek taki można złożyć także w odniesieniu do służebności, która nie została ujawniona w treści księgi wieczystej nieruchomości władnącej. Podkreślić trzeba jednak, że uwzględnienie wniosku zależy od oceny spełnienia powyższych przesłanek dokonywanej przez sąd.
Jak dowiedzieć się o licytacji? Właściciel nieruchomości władnącej jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego w zakresie egzekucji z nieruchomości i zgodnie z art. 954 k.p.c. powinno mu zostać doręczone obwieszczenie o licytacji, wskazujące termin jej przeprowadzenia.
W razie upadłości
Prawo upadłościowe przewiduje podobną regulację w razie upadłości właściciela sąsiedniej działki, kiedy nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży. Zgodnie z art. 312 ust. 3 prawa upadłościowego pozostają w mocy służebności:
wdrogi koniecznej,
wprzesyłu,
wustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.
Jeśli sędzia komisarz tak postanowi, to może także pozostać w mocy służebność nienależąca do powyższych kategorii, o ile właściciel nieruchomości władnącej złoży odpowiedni wniosek najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej oraz wykaże, że służebność jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.
Rozważyć przy nabyciu
Przy transakcji nabycia nieruchomości należy zatem sprawdzić m.in., czy na jej terenie znajdują się przyłącza do wszystkich sieci niezbędnych do obsługi zlokalizowanej tam inwestycji, a w razie ich braku – czy zostały ustanowione niezbędne służebności na nieruchomościach sąsiednich. Jeżeli bowiem dojdzie do wygaśnięcia służebności w wyniku opisanych wcześniej okoliczności, to istnieje ryzyko, że do czasu ustalenia zasad współpracy z nowym właścicielem korzystanie z inwestycji może być zakłócone, w tym np. wynajmujący nie będzie mógł zapewnić najemcom odpowiedniego standardu usług. Ponadto ustalenie zasad korzystania z nieruchomości sąsiedniej z nowym właścicielem zazwyczaj wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów i ponownego ustalenia wynagrodzenia z tytułu służebności (płatnego jednorazowo lub jako świadczenie okresowe). Alternatywne rozwiązanie - samodzielne wykonywanie przyłączy mediów na własnej nieruchomości – też pociąga za sobą znaczne koszty i wymaga czasu, o ile w ogóle jest technicznie możliwe. Co istotne: w przypadku innych służebności niż służebność drogi koniecznej, przesyłu, związana z przekroczeniem granic działki czy ustanawiana w związku z podziałem nieruchomości nie można mówić o dopuszczalności ich przymusowego ustanowienia na drodze sądowej wbrew woli nowego właściciela nieruchomości sąsiedniej.
Rady dla inwestorów
Przy zakupie lub realizacji inwestycji na nieruchomościach, które są obsługiwane z wykorzystaniem służebności ustanowionych na gruntach sąsiednich, warto zatem zachować ostrożność. Nie można pozostawać obojętnym na losy sąsiednich nieruchomości i ich właścicieli, poniewvaż konieczna może się okazać szybka reakcja w postępowaniach egzekucyjnym lub upadłościowym. W przypadku służebności dojazdu do drogi publicznej warto, aby była w księdze wieczystej wpisana jako służebność drogi koniecznej, o ile spełnia jej ustawową definicję (nie ma przeszkód, aby ustanawiać ją umownie).
Z kolei z punktu widzenia dostarczania mediów, najbezpieczniejszy przypadek to taki, gdy urządzenia doprowadzające media do granic naszej nieruchomości są położone na nieruchomościach sąsiednich na podstawie służebności przesyłu, czyli służebności ustanowionych na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.
Podstawa prawna
Art. 954, art. 1000 par. 1 i 2, art. 1001 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 23).
Art. 312 ust. 3 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2171 ze zm.).