Więcej o okazjach inwestycyjnych, których lepiej nie przegapić, w rozmowie z Tomaszem Wiśniewskim, prezesem Pracowni Finansowej.

Z zazdrością patrzy się na stopy zwrotu na poziomie 30-32 proc. i każdy inwestor o takich marzy. Które projekty dały tak spektakularnie zarobić?

Były to inwestycje deweloperskie, domów jednorodzinnych przy ul. Ostródzkiej w Warszawie, które zrealizowaliśmy w krótkim czasie – niecałych 2 lat. Nasz model biznesowy pozwala tyle zarabiać, a na obniżenie rocznej stopy zwrotu może wpłynąć jedynie wydłużenie czasu realizacji. Jednak to zjawisko, w całej naszej historii, w większym lub mniejszym stopniu, zazwyczaj rekompensował ciągły wzrost cen sprzedawanych nieruchomości. Nie możemy zagwarantować, że podobne wyniki powtórzą się w przyszłości, jednak są one bardzo realne. Możemy jednak zapewnić, że w naszym interesie jest, aby te domy wybudować jak najszybciej i zarobić na nich jak najwięcej. Jesteśmy bowiem partnerami w tym biznesie z naszymi Inwestorami i dzielimy się z nimi zyskiem w ustalonych proporcjach.

Jak zatem przedstawia się obecna sytuacja na rynku inwestycyjnym? Pandemia koronawirusa, widmo kryzysu, galopująca inflacja – czy jest jeszcze szansa na tak spektakularne wyniki? Jaka jest opinia Pracowni Finansowej?

Na początku pandemii zdarzały się opinie, że ceny nieruchomości będą spadać i część Inwestorów postanowiła czekać na okazje. Póki co, nie obserwujemy takiego zjawiska, a jest wręcz odwrotnie. Mieszkania na rynku pierwotnym są wykupowane na pniu, co powoduje wzrost cen, napędzany dodatkowo rosnącymi cenami materiałów budowlanych. Te wzrosty, wyjątkowo, nie są napędzane akcją kredytową banków, tylko chęcią dobrego ulokowania nadwyżek finansowych, podczas gdy w bankach mamy nawet nie niskie, lecz wręcz ujemne stopy procentowe. Ponadto zamknięcie nas w mieszkaniach w czasie pandemii sprawiło, że wiele osób zapragnęło mieć większe lokum, najlepiej z ogródkiem, gdzie podczas lockdownu każdy będzie się czuł swobodnie. Praca i nauka zdalna sprawiły także, że nasze dotychczasowe mieszkania stały się za małe i kupujemy większe, aby zapewnić każdemu członkowi rodziny kąt do pracy.

Co jest teraz na topie w inwestycjach – elektrownie wiatrowe czy nieruchomości? Na które projekty decydują się częściej inwestorzy chcący zabezpieczyć i pomnożyć kapitał?

Nieruchomości cieszyły się tak dużym zainteresowaniem, że w zeszłym roku, do listopada sfinansowaliśmy 5 osiedli mieszkaniowych i od tego czasu czekamy na kolejne pozwolenia na budowę. W ciągu najbliższych tygodni spodziewamy się takie uzyskać dla kolejnych, większych niż dotychczas projektów i wówczas zaprosimy do nich Inwestorów.
Stałym, wysokim zainteresowaniem cieszą się też inwestycje w oze, tym bardziej, że ceny energii idą w górę, co wpływa na wzrost rentowności projektów energetyki wiatrowej. Dodatkowo liczba dostępnych projektów kurczy się z każdym miesiącem. Przy obecnych ograniczeniach w zakresie dopuszczalnej odległości elektrowni od zabudowań nie powstają żadne nowe lokalizacje.

A co ma do zaproponowania Pracownia Finansowa? Jak wygląda portfolio okazji inwestycyjnych na ten rok i jakich stóp zwrotu mogą spodziewać się przyszli udziałowcy spółek celowych Grupy PF?

Pracownia Finansowa dysponuje ostatnimi projektami Grupy PF z PnB wydanymi jeszcze na starych zasadach, które zamierza sfinansować maksymalnie do połowy bieżącego roku. Następnie zaczniemy pozyskiwać działające już elektrownie, jednak biorąc pod uwagę, że ten biznes staje się coraz bardziej rentowny, akwizycja może nie być łatwa i rentowność tak atrakcyjna, jak w samodzielnie realizowanych projektach. W tych, obecnie prognozowana roczna stopa zwrotu wynosi 11-12 proc. rocznie, z perspektywą systematycznych wzrostów wynikających z rosnących cen energii elektrycznej. Do tego dochodzi opcja skokowego wzrostu wartości w przypadku wymiany turbiny na nowszą za kilkanaście lat.
Kolejne projekty deweloperskie dopiero są w przygotowaniu i czekamy aż będziemy mogli je zaprezentować, ale już mogę powiedzieć, że przynajmniej część z nich będzie dużo większa niż poprzednie. Prognozowane stopy zwrotu dla Inwestorów to nadal 20-30 proc. w skali przedsięwzięcia.
Jest również szansa na pojawienie się zupełnie nowych projektów inwestycyjnych z innych branż niż powyższe, oraz opartych o inne sposoby wytwarzania zielonej energii.

Na czym polega udział przedsiębiorcy w spółce celowej? Jakie ma obowiązki, przywileje i co zabezpiecza inwestora w tego typu inwestycji?

Inwestowanie w charakterze wspólnika zapewnia wszelkie prawa jakie daje mu Kodeks Spółek Handlowych, czyli m.in. wgląd w dokumenty spółki, udzielanie absolutoriom Zarządowi, czy prawo głosu w kluczowych dla spółki kwestiach. Nie ponosi on przy tym odpowiedzialności za zobowiązania spółki, a jego obecność na zgromadzeniach wspólników także nie jest obowiązkowa. W praktyce ma to być dla niego pasywna inwestycja i opinie naszych inwestorów potwierdzają, że tego właśnie oczekują.
Zabezpieczeniem dla Inwestora jest przede wszystkim pośrednia współwłasność majątku spółki, w którego skład wchodzi nie tylko maszyna, lecz również infrastruktura towarzysząca, umowy, koncesje i pozwolenia. Interesy wspólników chroni też doświadczenie Grupy PF w realizacji projektów w branży energetycznej i nie tylko, oraz model biznesowy oparty na zasadzie win-win, gdzie organizator inwestycji jest wynagradzany tak jak i udziałowcy, z tytułu posiadanych udziałów – wtedy, kiedy spółka wypłaca zysk. Zależy mu zatem, aby te zyski były jak największe i ma na to realny wpływ.

Jak szybko spółki celowe zapełniają się udziałowcami? Czy Pracownia Finansowa odnotowała w historii jakieś rekordy pozyskania kapitału od momentu pojawienia się projektu w portfolio do jego sfinansowania?

Ostatni rok był rekordowy dla nas w zakresie tempa pozyskiwania kapitału. Nasi Inwestorzy zainwestowali w 2020 roku w projekty z Grupy PF 44mln. złotych. Rekordowo szybko, bo w ciągu 3 dni sfinansowaliśmy zakup działającej elektrowni wiatrowej EEW18. Na niektóre osiedla mieszkaniowe cały kapitał pozyskaliśmy w ciągu zaledwie tygodnia.

Czy w opinii ekspertów Pracowni Finansowej rok 2021 przyniesie kolejne rekordy? Co wynika z obserwacji pierwszego kwartału?

W naszej opinii rok 2021 nie będzie gorszy od poprzedniego, co widzimy wyraźnie po niecałych 3 pierwszych miesiącach. Utrzymujemy tempo wyższe od zeszłorocznej średniej miesięcznej, nawet mimo chwilowego braku nowych projektów deweloperskich w ofercie. Wkrótce jednak mają się one pojawić ponownie, a dodatkowo rozpoczniemy nabór wspólników do nowych rodzajów inwestycji, które przechodzą obecnie przez proces audytu w Grupie PF, aby wkrótce dołączyć do proponowanych projektów umożliwiających pasywne zarabianie zgodnie z ideą crowdfundingu udziałowego.