1. Identyfikacja przyczyny zalania
Rzecz pierwsza i najważniejsza - musimy ustalić przyczynę zalania i ją usunąć, aby rozmiary szkody się nie powiększały. Często za zalanie odpowiada pęknięty wężyk doprowadzający wodę do pralki lub zmywarki lub cieknący kran w mieszkaniu sąsiada z góry. Jednak przyczyna może być też głębiej ukryta, jak np. awaria instalacji wodnej pod posadzką czy nieszczelność instalacji centralnego ogrzewania. W tej sytuacji, aby jak najszybciej usunąć przyczynę przedostania się wody, najlepiej zamknąć główny zawór doprowadzający wodę.
2. Określenie winnego
Zgodnie z przepisami art. 415 Kodeksu Cywilnego: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 lutego 2013 r. (sygn. akt III CZP 63/12) uznał, że odpowiedzialność za zalanie mieszkania położonego niżej kształtuje się na zasadzie winy, a to oznacza, że aby ubiegać się o odszkodowanie za zniszczenia, poszkodowany powinien wykazać winę sprawcy, czyli właściciela lokalu położonego na wyższej kondygnacji lub jego mieszkańców. Oczywiście bardzo rzadko będziemy mieli do czynienia z winą umyślną sąsiada, częściej można mówić o zaniedbaniu, czyli np. nieprzeprowadzeniu koniecznego remontu instalacji.
W czasie użytkowania lokalu do obowiązków właściciela należy wykonywanie zabiegów konserwacyjnych i napraw zużytych elementów instalacji i wyposażenia lokalu, w tym likwidowanie przecieków z instalacji niezwłocznie po ich pojawieniu się. Wszystkie te prace powinny być wykonane w zakresie obciążającym właściciela i na jego koszt.
Za niektóre zalania nie będzie odpowiedzialny sąsiad, lecz spółdzielnia bądź wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali (art. 3 ust. 2): “Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”
Częścią wspólną są zatem m.in. mieszczące się w budynku piony wodne i kanalizacyjne. Znajdujące się w lokalu elementy poziome instalacji wodnej należą do właściciela mieszkania. Granica odpowiedzialności właściciela za stan techniczny tych instalacji przebiega w miejscu, gdzie kończy się jego prawo odrębnej własności, czyli na tzw. zaworach odcinających montowanych przy pionach wody ciepłej i wody zimnej. W związku z tym awaria poziomych odcinków instalacji wodnej obciąża właściciela lokalu, a odpowiedzialność za stan techniczny pionów spoczywa na wspólnocie bądź spółdzielni mieszkaniowej. Za ten problem odpowiadać może też zarządca nieruchomości.
Ważne jest ustalenie winowajcy, gdyż uzależnia od otrzymania odszkodowania. Jeśli nie da się ustalić niczyjej winy za zalanie, poszkodowany będzie remontował mieszkanie z własnych środków lub, jeśli posiada, z własnego ubezpieczenia mieszkania, o ile oczywiście zakres polisy obejmuje także ryzyko zalania. Sprawca zalania może zwolnić się z odpowiedzialności, jeśli udowodni, że wpływ miała siła wyższa, czyli zdarzenie nagłe, zewnętrzne, którego nie można było przewidzieć ani zapobiec jego skutkom (jak np. piorun lub trzęsienie ziemi), wyłączna wina poszkodowanego bądź wyłączna wina osoby trzeciej. Jeśli sąsiad nie ponosi odpowiedzialności, jego ubezpieczyciel także nie będzie wypłacał odszkodowania.
3. Poinformowanie sprawcy i zebranie dowodów
Po usunięciu przyczyny wycieku warto wykonać dokładne zdjęcia zalanego mieszkania, czyli sfotografować zarówno zacieki na suficie i na ścianach, jak i zniszczone przez wodę ruchomości domowe. O zdarzeniu należy także poinformować sprawcę, czyli sąsiada z góry lub spółdzielnię mieszkaniową. Jeśli sąsiad będzie poczuwał się do odpowiedzialności za zdarzenie, korzystnie jest także spisać oświadczenie, w którym sprawca przyzna się do winy. Dokument powinien zawierać opis skutków zalania i wyszczególnienie zniszczeń.
Jeśli do wycieku doszło na pionowych elementach instalacji, czyli mamy do czynienia z odpowiedzialnością właściciela lub zarządcy całego budynku, uszkodzenia powinien obejrzeć przedstawiciel wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. W takiej sytuacji spisuje się protokół strat.
4. Oszacowanie strat
W przypadku gdy sprawca nie chce przyznać się do winy, wyraźnie stara się uniknąć odpowiedzialności lub podważa wysokość oszacowanych przez nas strat , konieczne może okazać się wezwanie rzeczoznawcy. Wiąże się to z dodatkowym wydatkiem. Należy jednak pamiętać, że od dokładnego oszacowania strat uzależniona będzie wysokość odszkodowania.
Jeśli szkoda będzie zgłaszana z ubezpieczenia OC sąsiada lub spółdzielni albo z własnej polisy poszkodowanego, zniszczone przedmioty należy pozostawić do czasu oględzin przez rzeczoznawcę z zakładu ubezpieczeń.
5. Odszkodowanie: od ubezpieczyciela lub od sprawcy
W przypadku gdy właściciel zalanego mieszkania posiada ubezpieczenie OC w życiu prywatnym obejmujące ryzyko zalania mieszkania na niższej kondygnacji, możemy zwrócić się bezpośrednio do ubezpieczyciela. Sąsiad powinien podać nam nazwę swojej firmy ubezpieczeniowej i numer polisy. Po zgłoszeniu szkody należy zapytać o to, jakich dokumentów zakład ubezpieczeń będzie potrzebował. W ciągu kilku dni od zgłoszenia powinien pojawić się rzeczoznawca, który określi przyczyny, zakres i wartość powstałej szkody. Odszkodowanie zostanie wypłacone w ciągu 30 dni od daty zgłoszenia szkody do towarzystwa ubezpieczeniowego, o ile w tym terminie będzie możliwe ustalenie odpowiedzialności i wysokości odszkodowania.
Ubezpieczenie OC w życiu prywatnym jest dobrowolne, zatem może zdarzyć się tak, że sąsiad nie będzie miał takiej polisy. W takim wypadku można dochodzić roszczeń bezpośrednio od sprawcy zalania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Kodeksu Cywilnego art. 363:
§ 1. Naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.
§ 2. Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.
Zatem jeśli sprawca zalania nie jest ubezpieczony, może zobowiązać się do samodzielnego naprawienia szkód lub pokrycia kosztów ekipy remontowej.
W przypadku gdy sąsiad z góry unika odpowiedzialności i nie czuje się zobowiązany do naprawienia szkód, poszkodowany powinien wystosować do sprawcy zalania pismo z roszczeniem, w którym wskaże kwotę, która pokryje wydatki na wyremontowanie mieszkania i pozwoli na wyrównanie innych szkód. Wszelkie wydatki muszą być udokumentowane. Pismo z wezwaniem do zapłaty powinno zostać wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Gdy sprawca mimo wezwania nie pokryje wyrządzonej szkody, wówczas istnieje możliwość skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego. Jeśli winnym jest zarządca lub spółdzielnia, zgłoszenie trzeba skierować bezpośrednio do tych podmiotów.
Poszkodowany może również zgłosić szkodę z własnego ubezpieczenia majątkowego, o ile takie ma. Ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie, a następnie będzie dochodził roszczeń regresowych od sprawcy zalania.