Odwrócona hipoteka i renta dożywotnia: nie ma ochrony dla seniorów. Można stracić mieszkanie i nie dostać świadczenia

Główny problem to brak w Polsce przepisów regulujących „odwrócony kredyt hipoteczny”. „Sama forma prawna odwróconej hipoteki jak i renty dożywotniej nie jest uregulowana, a już działają takie usługi” – zauważyła Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel, prezes UOKiK. Na tym rynku działało do kwietnia 2013 roku 7 podmiotów, zawartych zostało na razie ok. 400 umów.

Kuriozalne klauzule w umowach

5 na 7 firm stosowało niedozwolone klauzule – poinformował w raporcie UOKiK. Jednym z głównych zarzutów było zawarcie w umowach klauzuli o ograniczaniu możliwości zamieszkiwania w nieruchomości wraz z konsumentem najbliższych członków jego rodziny.
W trakcie kontroli, jako niedozwolone postanowienie umowne, regulujące kwestię możliwości przyjęcia przez seniora osób trzecich jako mieszkańców, zakwestionowano także postanowienie o treści: „… (właściciel) nie jest uprawniony do przyjmowania osób trzecich (wstępnych, zstępnych, powinowatych, osób bliskich i obcych) jako mieszkańców (także użytkowników lub najemców) w nieruchomości (lub jej części), bez uprzedniej pisemnej zgody Spółki, pod rygorem prawa Spółki do niewypłacania ….. (właścicielowi) renty, w sytuacji stwierdzenia naruszenia tego obowiązku ……. (właściciela).” (§ 6 ust.6 lit. g, akt notarialny - Umowa renty z tytułu przeniesienia własności do nieruchomości, Fundusz Gwarancja).

„Ciekawy” zapis, również zakwestionowany przez UOKiK pojawił się ws. dotyczącej rzeczy pozostałych w nieruchomości po śmierci osoby korzystającej z usług tego typu firm. „W wypadku gdy w terminie 7 dni od dnia śmierci Ubezpieczonego pełnomocnik ani spadkobierca nie zgłoszą pisemnie Spółce żądania wydania Rzeczy Spółka jest uprawniona do złożenia Rzeczy w miejscu składowania wybranym przez Spółkę. Koszty składowania ponoszą spadkobierca lub pełnomocnik.” (pkt 7 Załącznik nr 2 – zasady postępowania z rzeczami ruchomymi znajdującymi się w Nieruchomości po wygaśnięciu służebności osobistej mieszkania, TU Europa);

„W wypadku gdy w terminie 7 dni od dnia śmierci Ubezpieczonego pełnomocnik ani spadkobierca nie zgłoszą pisemnie Spółce żądania wydania Rzeczy, Spółka jest uprawniona do sprzedaży Rzeczy na warunkach przez siebie określonych a uzyskane ze sprzedaży środki zostaną zdeponowane na wybranym przez Spółkę rachunku bankowym celem odbioru przez pełnomocnika lub spadkobiercę.” (pkt 8 Załącznik nr 2 – zasady postępowania z rzeczami ruchomymi znajdującymi się w Nieruchomości po wygaśnięciu służebności osobistej mieszkania, TU Europa).

„Nie ma takich uwarunkowań prawnych, aby na to pozwalały” – grzmi prezes UOKiK. Były nawet groźby zaprzestania wypłacania renty w takich przypadkach.

Nieścisłości w reklamach

Kolejny problem to nieścisłości w reklamach firm oferujących rentę dożywotnią, z których wynikało, że podmioty te gwarantują bezpieczeństwo swoich usług. Tymczasem obecnie nie ma żadnego zabezpieczenia dla seniorów, w przypadku kiedy firma upadnie. Seniorzy, decydujący się na rentę dożywotnią, nie mogą zatem mieć pewności, że bankrutująca firma zwróci im mieszkanie.

Prezes UOKiK dodała, że pozycja konsumentów w tym przypadku jest znacznie słabsza niż na pozostałych rynkach. Dlatego zmiana przepisów w tej kwestii, nie może być regulowane poprzez prawo cywilne.

Kto decyduje się odwrócony kredyt hipoteczny?

„Odwrócona hipoteka ma miejsce tam, gdzie seniorzy mają problem z finansami powiązany i ze stanem zdrowia. Dodatkowo dotyczy seniorów mieszkających w dużych miastach, tam gdzie jest rynek na te mieszkania” – uważa dr Paweł Kubicki, z Polskiego Towarzystwa Gerontologicznego.

Panelista stwierdził jednak, że w Polsce w ostatnich latach podejście seniorów do tego typu produktów się zmienia. Osoby starsze też chcą korzystać z życia i żyć godnie.

„Gdyby takie firmy, jak PZU i PKO BP wprowadzały odwrócona hipotekę, to seniorzy by z niej korzystali, natomiast w innym przypadku boją się nieznanych sobie firm” – dodaje Kubicki.

Założenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

„Przygotowaliśmy projekt, który pasuje do naszego systemu prawnego. Projekt, który usuwa bariery do funkcjonowania takiego produktu na polskim rynku na dzień dzisiejszy. Chcemy, aby ten produkt była jak najbardziej bezpieczny dla klientów” – mówiła w czasie debaty Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów.

Jak zatem prezentują się założenia projektu MF? Senior podpisuje umowę z bankiem podobnie jak przy kredycie hipotecznym, a ten wypłaca pieniądze na rzecz kredytobiorcy. Po śmierci osoby, która zawarła stosowną umową, spadkobiercy mogą spłacić zadłużenie lub nieruchomość przechodzi na bank.

Co ważne, własność mieszkania nie przechodzi na bank, ale senior jest zobowiązany utrzymywać mieszkanie w takim stanie, jaki był na początku, czyli w momencie podpisania umowy, wartość nieruchomości nie może się bowiem zmniejszać .Nie chodzi tu jednak o wartość rynkową, ale o stan techniczny mieszkania.

Jak będzie chroniony klient? Umowa nie będzie mogła być wypowiedziana bez powodu przez bank. Umowa kończy się jednak, kiedy własność mieszkania zostanie przeniesiona na osoby trzecie. Będzie też możliwość odstąpienia od umowy po 30 dniach.
Jeśli dojdzie do losowych sytuacji, kiedy senior będzie chciał spłacić kredyt, będzie miał taką możliwość. Będzie także porównywarka takich produktów.

Kredyt nie zapewnia pieniędzy do końca życia, ale na konkretny okres, ale to bank decyduje, kiedy przestaje wypłacać pieniądze. Ważne jest to, że bank nie będzie mógł wyrzucić klienta z mieszkania.

Renta dożywotnia, założenia programu

„Kodeks cywilny jest w tym przypadku niewystarczający do zabezpieczenia. Po przejściu prawa własności strony są sobie obce? Tak nie można robić. Po przeniesieniu tej własności musi zostać zachowana więź usługobiorcy z nieruchomością” – zauważył w czasie debaty Grzegorz Lang z Ministerstwa Gospodarki.

Projekt jest podzielony na zagadnienia

• Pozycja przedsiębiorców jest silniejsza niż konsumentów. Przyjęto kilkuetapowy proces informowania klienta o samym produkcie. Jest to niejako wymuszony okres do namysłu.
• Reklamy firm nie mogą być przesadzone i oferować więcej niż w rzeczywistości. MG zaproponowało, że firma musi przedstawić konkretny projekt swojej oferty. Jeśli reklama i ostateczny kształt umowy będzie odmienny, osoba starsza będzie mogła się z niego wycofać.
• Jeśli firma nie będzie płacić, senior będzie mógł odstąpić od umowy. Ale te zaległości muszą mieć charakter nieincydentalny, ciągły.
• Właściciel mieszkania ustanawia hipotekę tak jak bank i na tej podstawie będzie dochodził swoich praw. Jest pewna kwota, którą musi wypłacić firma.
• Co w razie upadłości firmy? Syndyk będzie mógł taką kwotę zwrócić konsumentowi, a procedura będzie taka: firma upada, syndyk przejmuje nieruchomość, wystawia ją na licytację. Jeśli nikt nie zaproponuje wymaganej kwoty, wtedy nieruchomość wraca do seniora.

Natomiast kiedy podczas licytacji znajdzie się osoba, która zapewni taką sumę, to senior będzie miał dożywotnią możliwość zamieszkania w nieruchomości. W obu przypadkach renty hipotecznej jak i odwróconego kredytu hipotecznego obowiązkowym wymogiem ma być dożywotnia możliwość zamieszkiwania w nieruchomości.

Słowo od firm

Podczas debaty pojawili się również przedstawiciele firm oferujących te produkty. „Po wejściu w życiu ustawy u nas się nic nie zmieni. Stosujemy te zabezpieczenia. Ustawa musi wejść w życie jak najszybciej. Musimy sprawić, aby firmy działające na rynku nie mogły funkcjonować w oparciu o kredyt. Muszą to być firmy wypłacalne” – uważa Dariusz Brzeski, Fundusz Hipoteczny Familia, nie uwzględnionej w raporcie UOKiK. Pojawił się tez przedstawiciel firmy, która UOKiK oskarżył o stosowanie klauzul abuzywnych. „Uczymy się na własnych błędach i przyznajemy się do nich. Oby następni nie popełniali tych błędów” – stwierdził Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.