Subskrybuj nas na Youtube
Prawie 20 lat temu gmina podjęła uchwałę, zgodnie z którą droga prywatna przebiegająca przez skraj działki pani Katarzyny stała się drogą gminną. Czytelniczce nie zapłacono za grunt, nie ma też wpisu o zmianie własności w księgach wieczystych. Niemniej jednak gmina drogę wyasfaltowała, nie pytając o zgodę. Obecnie jeżdżą po niej nawet ciężarówki. Stara droga była od podwórka odgrodzona płotem, ten jednak się zniszczył. Pani Krystyna w jego miejsce postawiła nowy. Teraz zaś dostała nakaz rozbiórki ogrodzenia – wolno je postawić w odległości sześciu metrów od krawędzi jezdni, czyli w miejscu, gdzie stoi jej dom. – Co robić – pyta czytelniczka
Na początku należałoby ustalić, czy gmina doprowadziła do wywłaszczenia gruntu. Wywłaszczenie jest procesem długotrwałym – tłumaczy Agata Rozlach, asystent prawny w kancelarii prawnej Pieróg & Partnerzy. Aby wywłaszczyć nieruchomość, wobec której została wydana decyzja określająca cel wywłaszczenia, na początku należy przeprowadzić rokowania z osobą, która posiada ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Ogłoszenie o wywłaszczeniu nieruchomości powinno być podane w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie. Osoba będąca w posiadaniu nieruchomości, która ma zostać wywłaszczona, powinna zgłosić się do urzędu w ciągu dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia zawiadomienia o wywłaszczeniu, by wskazać, jakie prawa przysługują jej wobec tej nieruchomości. Wszczęcie takiego postępowania następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronie lub z dniem określonym w ogłoszeniu.
Co więcej, starosta musi złożyć wniosek w sądzie o ujawnienie w księdze wieczystej tego, że zostaje przeprowadzone wywłaszczenie wobec konkretnej nieruchomości. Jest ono skuteczne natychmiast po wydaniu decyzji administracyjnej dotyczącej tej nieruchomości. Decyzja stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej, którego dokonuje się na wniosek starosty. Wszystkie prawa do wywłaszczonej nieruchomości, m.in. najem, dzierżawa, zarząd, wygasają z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Warto przy tym zwrócić uwagę na instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księgach wieczystych a rzeczywistym treść księgi rozstrzyga się na korzyść tego, kto nabył nieruchomość. Rękojmia ta ma zastosowanie, gdy ujawnią się błędy w zapisach księgi wieczystej w porównaniu z rzeczywistym stanem nieruchomości. Niestety nie ma ona zastosowania, gdy do nabycia nieruchomości dochodzi w inny sposób niż poprzez zawarcie umowy. Jeżeli następuje to w drodze decyzji administracyjnej, rękojmia nie obowiązuje.
Płot w granicy działki
Pani Katarzyna zastanawia się, co zrobić z płotem, który został przeznaczony do rozbiórki. Zazwyczaj ogrodzenia są stawiane w granicy działki. Kwestia odległości, w jakiej mogą się znajdować w stosunku do budynku mieszkalnego, nie została uregulowana w przepisach. Z pytania czytelniczki nie wynika jednak, czy wymóg postawienia płotu w takiej odległości jest zatwierdzony jakąkolwiek decyzją.
PORADA EKSPERTA
Agata Rozlach, asystent prawny, kancelaria prawna Pieróg & Partnerzy
W tym przypadku można domniemywać, że nieruchomość czytelniczki została wywłaszczona w sposób nieprawidłowy, ponieważ w księdze wieczystej nie ma wpisów, które powinny znaleźć się przy wywłaszczeniu. Po drugie, zainteresowana nie została zawiadomiona o rozpoczęciu procesu wywłaszczenia, tj. nie otrzymała pisemnego zawiadomienia o wszczęciu procesu wywłaszczeniowego. Gmina mimo podjęcia uchwały o przekształceniu drogi prywatnej w gminną była zobowiązana sprawdzić stan prawny nieruchomości. Powinna rozpocząć rozmowy z jej właścicielką, a gdyby ta zgodziła się na wywłaszczenie, zaproponować jej inną nieruchomość, odpowiadającą tej oddanej pod wywłaszczenie. To w interesie gminy leży, by nabyć własność nieruchomości, która ma stać się później drogą gminną.
Przepisy przewidują, w jaki sposób własność ta powinna zostać nabyta. Jednym z nich jest wcześniej wspomniany proces wywłaszczenia. Gmina może też odkupić od właściciela nieruchomość.
Czytelniczka może domagać się odszkodowania z powodu wywłaszczenia. Wypłacane jest ono w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Podstawę wypłaty stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu należy wziąć pod uwagę dotychczasowe użytkowanie nieruchomości, jej położenie, przeznaczenie, stan. Te czynniki mogą przesądzać o wysokości odszkodowania, o jakie może ubiegać się każdy, kogo nieruchomość została wywłaszczona przez państwo.
Gdyby okazało się, że proces wywłaszczenia był niewłaściwy, właścicielka może skorzystać z roszczenia o zwrot nieruchomości. Jednak sąd może takie roszczenie oddalić ze względu na to, iż powstały trwałe, niedające się usunąć skutki prawne.
Podstawa prawna
Art. 106 ust. 1, art. 112, art. 114–115, art. 117, art. 123, art. 130, art. 132 ust. 1, art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774). Art. 5 ustawy 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707).