Wchodzące od 1 lipca nowe prawo nałoży obowiązki również na przedsiębiorców, którzy zajmują się nabywaniem lokali na rynku pierwotnym, a następnie ich sprzedażą. Będą musieli stosować m.in. przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych.

Maciej Król, radca prawny, manager, Olesiński & Wspólnicy

Laura Brajer, junior associated, Olesiński & Wspólnicy

Za kilka dni, od 1 lipca br. wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska (czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177). Wprowadzi ona sporą rewolucję – i to nie tylko dla deweloperów, lecz także dla sporej części tzw. flipperów. Chodzi o tych przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności gospodarczej kupują mieszkania na rynku pierwotnym, by następnie sprzedać je za odpowiednio wyższą stawkę konsumentom. Projektodawca nowej ustawy zauważył bowiem, że na rynku funkcjonuje praktyka sprzedaży nowych lokali mieszkalnych, gdzie sprzedającymi nie są bezpośrednio deweloperzy, ale inni przedsiębiorcy, którzy od nich tę nieruchomość nabyli i ustanowili odrębną własność na swoją rzecz. A jako że tacy sprzedawcy ustawie deweloperskiej nie podlegają, to dotychczas konsumenci nie mieli parasola ochronnego. W związku z tym postanowiono, że po wejściu nowej ustawy niektóre jej przepisy powinny mieć zastosowanie również do umów sprzedaży wybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawieranych właśnie pomiędzy przedsiębiorcami innymi niż deweloper a nabywcami (osobami fizycznymi zawierającymi umowę w celu niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową).
Przy czym chodzi o umowy spełniające następujące kryteria:
  • zawierane są pomiędzy przedsiębiorcą (a więc podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego bądź Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej) a nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej – czyli osobą fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą nabywa lokal lub dom jednorodzinny;
  • przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
  • przeniesienie prawa własności na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Przykład

Kiedy regulacje zadziałają
Przedsiębiorca X kupuje od dewelopera Y lokal. Deweloper przenosi na niego prawo własności. Następnie przedsiębiorca X przeprowadza remont i postanawia sprzedać ten lokal Janowi Z, nieprowadzącemu działalności gospodarczej. Jan Z zamierza w tym lokalu zamieszkać. W takim wypadku umowa pomiędzy przedsiębiorcą X i Janem Z będzie objęta częścią regulacji ustawy deweloperskiej. Jan Z jest bowiem pierwszą osobą, którą można sklasyfikować jako nabywcę.
Ponadto regulacje ustawy obejmą też umowy przeniesienia własności lokali użytkowych, zawierane wraz z tymi umowami (np. garaży, pomieszczeń przeznaczonych na cele rekreacyjne czy boksów rowerowych).
Lepsza ochrona
Celem takiej regulacji ma być zapewnienie ochrony prawnej nie tylko konsumentom, którzy kupują wprost od dewelopera, lecz także każdej osobie fizycznej, która jest faktycznym pierwszym nabywcą lokalu bądź domu jednorodzinnego wybudowanego przez niego. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej, „nabywca takiej nieruchomości nie powinien zostać pozbawiony uprawnień wynikających z przepisów ustawy w zakresie obowiązków przedkontraktowych, umowy rezerwacyjnej czy też odbioru tylko dlatego, że jego kontrahentem nie jest deweloper”. Projektodawca ustawy stwierdził też, że sytuacja nabywcy, który kupił mieszkanie czy dom bezpośrednio od dewelopera, a konsumenta, który kupił nieruchomość także wybudowaną przez dewelopera, ale uprzednio zakupioną przez innego przedsiębiorcę, jest podobna i niezasadne byłoby pozbawianie tych drugich pewnych uprawnień.
Co należy stosować
Jak wspomniano, nie wszystkie przepisy ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie do umów pomiędzy nabywcą a przedsiębiorcą niebędącym deweloperem. Zgodnie z art. 4 obowiązkowe będzie używanie w ich przypadku tylko art. 29‒32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 41 ust. 1‒3. A to oznacza w praktyce, że zastosowanie będą miały przepisy dotyczące:
  • umowy rezerwacyjnej – w szczególności treści tej umowy, jej formy czy wysokości opłaty rezerwacyjnej oraz zasad jej zwrotu,
  • odbioru lokalu,
  • obowiązków informacyjnych.
Rezerwacje wyłącznie na określonych zasadach
Co to w praktyce oznacza dla flipperów? Jak powinni przygotować się do stosowania nowej ustawy?
Po pierwsze, jeśli taki przedsiębiorca praktykuje zawieranie umów rezerwacyjnych, to powinien dostosować jej wzór do nowych regulacji. W myśl nowych przepisów konieczne będzie zawieranie ich w formie pisemnej. W treści muszą zaś znaleźć się postanowienia wskazujące m.in.:
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
  • informacje o usytuowaniu lokalu mieszkalnego w budynku,
  • informacje o powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz o układzie i powierzchni pomieszczeń,
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony.
"Odstąpienie od umowy z powodu wady istotnej": W ustawie deweloperskiej zabrakło precyzji. Celowo
"Odstąpienie od umowy z powodu wady istotnej": W ustawie deweloperskiej zabrakło precyzji. Celowo

Zobacz również
Ten ostatni wymóg może być szczególnie problematyczny dla flipperów. Nowa ustawa deweloperska wprowadza bowiem limit maksymalny stawki opłaty rezerwacyjnej. Nie będzie ona mogła przekroczyć 1 proc. ceny lokalu albo domu jednorodzinnego, określonej w prospekcie informacyjnym. Czyli w praktyce, jeśli mieszkanie będzie wycenione na 400 tys. zł, to nie będzie można pobrać więcej niż 4 tys. zł.
Ustawa ograniczy także flipperom (podobnie jak deweloperom) swobodę w zakresie czasu rezerwacji – okres ten będzie musiał zostać zakreślony w odpowiedni sposób – tak, by w przypadku gdy nabywca ubiega się o kredyt, obiektywnie był w stanie w okresie rezerwacji pozyskać decyzję lub promesę kredytową.
Odbiór też w okowach wymogów
Zgodnie z nową ustawą deweloperską zawarcie umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości pomiędzy przedsiębiorcą innym niż deweloper a nabywcą będzie musiało zostać poprzedzone odbiorem. Przedsiębiorca będzie zobowiązany do sporządzenia protokołu odbioru w obecności nabywcy. Ten zaś będzie miał prawo do zgłoszenia wad bądź odmowy dokonania odbioru. Odmowa będzie dopuszczalna, jeżeli stwierdzona zostanie wada istotna lokalu. Dzięki wprowadzeniu tego przepisu, jak podkreślono w uzasadnieniu do projektu, „nabywca zyska możliwość zgłoszenia wad do protokołu odbioru oraz prawo do rezygnacji z zawarcia umowy przenoszącej własność w przypadku nieusunięcia przez jego profesjonalnego kontrahenta wad zgłoszonych do protokołu odbioru (oczywiście bez konsekwencji). Tym samym uzyska również możliwość wyegzekwowania od sprzedawcy usunięcia wad – zanim zostanie przeniesiona na niego własność lokalu lub domu”.
O czym trzeba poinformować
Wreszcie na flipperze ciążyć będą obowiązki informacyjne, wymagające zgromadzenia wielu dokumentów. Przedsiębiorca inny niż deweloper został bowiem zobowiązany do umożliwiania nabywcy zapoznania się z dokumentami dotyczącymi sprzedawanego lokalu lub domu, czyli m.in. z:
  • aktualnym stanem księgi wieczystej,
  • kopią udzielonego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia,
  • kopią projektu budowlanego i kopią decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,
  • dokumentami dotyczącymi samego przedsiębiorcy (aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego) albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do CEIDG, a także z dokumentem, na podstawie którego przedsiębiorca nabył tytuł prawny do lokalu bądź domu.
Co więcej, przedsiębiorca będzie zobowiązany do poinformowania nabywcy przed zawarciem umowy przeniesienia własności bądź umowy rezerwacyjnej o możliwości zapoznania się z tymi dokumentami (na trwałym nośniku). Pojawił się ponadto obowiązek przekazania nabywcy informacji o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym. Doręczenie powyższych informacji ma mieć miejsce również na trwałym nośniku, a więc w sposób umożliwiający dostęp do nich w przyszłości przez czas odpowiedni do celów, jakim te informacje służą, z możliwością odtworzenia przechowywanych danych w niezmienionej postaci.
Uwaga! Jeśli umowa zawierana pomiędzy przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą fizyczną nie dotyczy lokalu mieszkalnego, to nie będą do niej miały zastosowania przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Przedsiębiorca ma przy tym obowiązek poinformowania o tym fakcie nabywcy w formie oświadczenia na trwałym nośniku.©℗
Problemy z interpretacją
Opisane powyżej rozwiązanie budzi wiele pytań, jak w praktyce interpretować niektóre przepisy. Można np. wyobrazić sobie sytuację, w której przedsiębiorca nabywa od dewelopera lokal, który wykorzystuje w ramach swojej działalności gospodarczej. Następnie, po upływie kilku lat postanawia go sprzedać. Zgodnie z nową ustawą deweloperską teoretycznie on również powinien w takim wypadku zastosować część przepisów ustawy deweloperskiej. W tym kontekście omawiana regulacja wydaje się nadmiernie uciążliwa i niecelowa. Ale na tym wątpliwości się nie kończą.
•Czy przepisy będą dotyczyły wszystkich umów zawieranych przez flipperów po 1 lipca?
Zasadniczo przepisy przejściowe pozostawiły możliwość odroczenia stosowania nowej ustawy deweloperskiej. Zgodnie z nimi przepisy dotychczasowe stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w których przypadku rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. Kwestia, czy to odroczenie przepisów ma zastosowanie również do umów zawieranych przez flipperów, budzi wątpliwości. W doktrynie pojawiają się opinie, że przepis dotyczący objęcia ustawą przedsiębiorców innych niż deweloperzy jest poza zakresem przedmiotowym przepisu przejściowego, a więc flipperzy są zobowiązani do stosowania nowej ustawy od 1 lipca 2022 r.
•Flipper sprzedaje mieszkanie przedsiębiorcy X prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą. Ten nabędzie je do swojego prywatnego majątku, ale planuje w nim urządzić biuro. Czy w umowa będzie podlegała pod nową ustawę deweloperską?
Rozwiązanie tego problemu nie jest jednoznaczne i często będzie zależeć od szczegółowych okoliczności konkretnego przypadku. Zgodnie z definicją zawartą w art. 5 pkt 5 nowej ustawy deweloperskiej nabywcą jest osoba fizyczna, która zawiera umowę objętą zakresem ustawy deweloperskiej w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W opisanym przypadku przedsiębiorca może być traktowany jak nabywca i korzystać z rozwiązań ustawy deweloperskiej. Prawo unijne – tzw. dyrektywa konsumencka ‒ nakazuje zastosowanie ochrony konsumenckiej także w przypadku umów o mieszanym celu, czyli takich, które częściowo służą wykonywaniu działalności gospodarczej a częściowo zaspokajaniu potrzeb prywatnych, przy czym ten drugi cel jest przeważający.
•Paweł Nowak kupuje od deweloperów mieszkania jako osoba prywatna i odsprzedaje je po urządzeniu. Formalnie nie zarejestrował działalności gospodarczej. Czy przepisy będą chronić również konsumentów, którzy kupują od niego lokale?
Brak rejestracji firmy Pawła Nowaka nie jest w takiej sytuacji decydujący. Jeżeli będzie możliwe ustalenie, że prowadzi on zorganizowaną i ciągłą działalność zarobkową, to będzie mógł być uznany za przedsiębiorcę i do transakcji z nim znajdą zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej. Podstawową sankcją dla niezarejestrowanego flippera będzie to, że wszystkie przepisy chroniące konsumentów będą obowiązywać, a postanowienia umowy mniej dla nich korzystne – nie będą skuteczne. Nie można też wykluczyć, że w pewnych okolicznościach działanie takie mogłoby trafić pod lupę Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Z kolei za prowadzenie działalności niezarejestrowanej oczywiście może grozić odpowiedzialność wykroczeniowa, karnoskarbowa czy też względem ZUS. ©℗