Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego ulega obniżeniu przy wcześniejszej spłacie tego kredytu, jeżeli jej wysokość jest zależna od okresu obowiązywania umowy - wynika z podjętej w środę uchwały Sądu Najwyższego, o której poinformował PAP zespół prasowy tego sądu.

Pytanie dotyczące tej sprawy latem zeszłego roku skierował do SN Sąd Okręgowy w Szczecinie. Zapytał, czy prowizja za udzielenie kredytu mieszkaniowego ulega proporcjonalnemu obniżeniu w sytuacji wcześniejszej spłaty tego kredytu, czy też jest to koszt niedotyczący okresu obowiązywania umowy.

Izba Cywilna SN zajęła się tym pytaniem już w styczniu br., wówczas jednak zdecydowała o zawieszeniu sprawy. Skład trojga sędziów Izby Cywilnej - Beata Janiszewska, Maciej Kowalski i Marcin Łochowski - postanowił wówczas poczekać na rozstrzygnięcie przez Trybunał Sprawiedliwości UE pytania skierowanego przez austriacki sąd dotyczącego zbliżonych kwestii.

We wrześniu 2021 r. sąd z Austrii skierował pytanie do TSUE na tle procesu pomiędzy stowarzyszeniem broniącym interesów konsumentów, a jednym z banków, który w zawieranych umowach o kredyt na zakup nieruchomości zamieszczał klauzulę stanowiącą, że "koszty dodatkowe, których wysokość jest niezależna od okresu obowiązywania umowy, nie będą zwracane, nawet w sposób proporcjonalny".

Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł w tej sprawie 9 lutego br. W orzeczeniu tym uznano, że "przysługujące konsumentowi prawo do skorzystania - w wypadku przedterminowej spłaty kredytu na zakup nieruchomości - z obniżki całkowitego kosztu kredytu nie obejmuje kosztów niezależnych od okresu obowiązywania umowy". "Konsument może domagać się jedynie obniżenia odsetek oraz kosztów zależnych od okresu obowiązywania umowy kredytu" - uznał TSUE.

Jak przekazywano wówczas w komunikacie TSUE "prawo do obniżki ma na celu dostosowanie umowy kredytu do przedterminowej spłaty". "Prawo to nie obejmuje zatem kosztów, które – niezależnie od okresu obowiązywania umowy – są ponoszone przez konsumenta na rzecz kredytodawcy albo osoby trzeciej z tytułu świadczeń, które w momencie przedterminowej spłaty były już w całości spełnione" - wskazał w związku z tym TSUE.

Natomiast w skierowanym do SN pytaniu szczecińskiego sądu, do uzasadnienia którego w grudniu ub.r. dotarła PAP, chodziło o interpretację art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami mówiącego, że "w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą".

W uzasadnieniu tym przyznano, że z przepisu wynika podział kosztów kredytu na te o charakterze okresowym i te o charakterze jednorazowym - "przy czym proporcjonalnemu obniżeniu podlegają tylko te koszty, które mają charakter okresowy". "A zatem te (koszty), których spłata została rozłożona w czasie lub ich wysokość uzależniona jest od okresu, na jaki zawarto umowę kredytową" - dodano.

Jako przemawiającą za proporcjonalnym obniżeniem w takich przypadkach również prowizji w uzasadnieniu pytania wskazano na przyjętą wcześniej interpretację analogicznego przepisu z ustawy o kredycie konsumenckim. Tamten problem został rozstrzygnięty po zapadłym już we wrześniu 2019 r. innym orzeczeniu TSUE. Wynikało z niego m.in., że w przypadku wcześniejszej spłaty pożyczki konsumenckiej, bank musi oddać wszystkie jej proporcjonalnie obniżone koszty, w tym rozliczyć się z prowizji i opłaty przygotowawczej.

Przedstawiciele banków argumentowali, że wykładni przepisów dotyczących pożyczek konsumenckich nie można przenosić na sprawy kredytów hipotecznych, gdzie niektóre koszty - takie jak prowizja, czy koszt operatu - są niezależne od okresu, na jaki udzielono kredytu, zaś zależą od innych czynników, w tym od kwoty kredytu i wartości nieruchomości. Dlatego - w myśl tej interpretacji - nie powinny one polegać zwrotowi niezależnie od momentu spłaty kredytu.

Szczeciński sąd wskazywał zaś, że z podziałem kosztów kredytu na okresowe i jednorazowe wiąże się pewne ryzyko, gdyż "kredytodawca mógłby próbować ograniczyć do minimum koszty zależne od okresu obowiązywania umowy, obciążając kredytobiorcę będącego konsumentem wyższymi jednorazowymi kosztami z tytułu zawarcia umowy - np. w postaci opłat przygotowawczych i prowizji - płatnymi w chwili jej zawarcia".

Kolejna sprawa o urzędówki w TK
Kolejna sprawa o urzędówki w TK

Zobacz również

Problem ten dostrzegł też TSUE w swoim lutowym rozstrzygnięciu. "W celu zagwarantowania ochrony konsumentów przed nadużyciami, sądy krajowe powinny czuwać nad tym, aby koszty, które są nakładane na konsumenta niezależnie od okresu obowiązywania umowy kredytu, obiektywnie nie stanowiły wynagrodzenia kredytodawcy za czasowe korzystanie z kapitału lub za świadczenia na rzecz konsumenta, które w chwili przedterminowej spłaty nie zostały jeszcze spełnione" - wskazał Trybunał. Dodał, że bank jest "zobowiązany do sprecyzowania, czy dane koszty mają charakter powtarzalny, czy też nie".

W środę zaś po odwieszeniu sprawy w podjętej w odpowiedzi na pytanie SO w Szczecinie uchwale SN stwierdził, że "prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego ulega obniżeniu na podstawie art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, jeżeli jej wysokość jest zależna od okresu obowiązywania umowy".

Uchwałę podjęto w środę na posiedzeniu niejawnym. Na razie nie ma jeszcze jej pisemnego uzasadnienia. (PAP)

autor: Marcin Jabłoński

mja/ mok/