„W obliczu problemów frankowych rodzi się szereg pytań: czy banki udzielające obecnie kredytów hipotecznych w złotych przy stopie procentowej 0,1 proc. nie wprowadzają klientów w błąd, bo za parę lat stopa procentowa będzie być może wynosiła 5 proc.? Czy banki udzielające obecnie kredytów hipotecznych na stałą stopę, która skończy się po pięciu latach, a nowa będzie znacznie wyższa, też nie wprowadzają klientów w błąd? Bo klienci mogą myśleć, że tak będzie przez następne 20 lat” – pytał ironicznie w trakcie niedawnej dyskusji szefów największych banków zorganizowanej przez DGP Zbigniew Jagiełło, prezes PKO BP (od wczoraj wiemy, że żegna się ze stanowiskiem). Chodziło mu o to, że dziś do sposobu sprzedaży hipotek nikt nie zgłasza zastrzeżeń, przeciwnie – klienci są zadowoleni z tego, że mogą pozyskać pieniądze tanio jak nigdy, ale gdy stopy procentowe pójdą do góry, zaczną się pojawiać niezadowoleni z zaciąganych dzisiaj kredytów.
Dziś sprzedaż hipotek bije rekordy. Według Biura Informacji Kredytowej nigdy w historii wartość kredytów, o jakie Polacy wnioskowali, nie była tak wysoka, jak w kwietniu. Była to kwota rzędu 16 mld zł. W marcu z kolei mieliśmy rekord faktycznie udzielonych kredytów – niemal 7 mld zł (średnia z ostatnich pięciu lat to ok. 4 mld zł). Na początku tego roku wartość hipotek złotowych przekroczyła 360 mld zł (z kolei te we frankach to już ok. 90 mld zł; w szczytowym momencie było ponad 160 mld zł).
Te rekordy są możliwe dzięki niskiemu oprocentowaniu. Główna stopa Narodowego Banku Polskiego od niemal roku wynosi 0,1 proc. Nawet jeśli banki dodają – średnio rzecz biorąc – prawie 3 pkt proc. swojej marży, z dostępnością hipotek nie ma problemu. Rata typowego kredytu, zwłaszcza jeśli odnieść ją do średniego wynagrodzenia, nie wydaje się wysoka. Przy kredycie na 300 tys. zł zaciąganym na 25 lat wynosi ok. 1,4 tys. zł. Przeciętna płaca zbliża się zaś już do 6 tys. zł.
Założenie, że stopy procentowe będą przez wiele lat w okolicach zera, wydaje się jeszcze mniej uzasadnione niż założenie, które przyjmowali zadłużający się 15 lat temu – że złoty będzie stale umacniał się w stosunku do franka. Teraz jedni wierzą, że oprocentowanie będzie niewielkie, „bo tak było w ostatnich latach”, inni słuchają analityków zapowiadających niskie stopy jako rezultat niekorzystnych zmian w demografii czy w potencjale wzrostu gospodarki. Tak jak dawniej jedni patrzyli na tych, którzy wcześniej „zarabiali” na umacnianiu się złotego, a inni oczekiwali aprecjacji naszej waluty wobec franka dzięki wzrostowi potencjału gospodarki i perspektywie wejścia do strefy euro.
Tymczasem wystarczą stosunkowo niewielkie ruchy ze strony NBP, żeby obciążenie kredytem zauważalnie się zwiększyło. Jeśli główna stopa banku centralnego wzrośnie do poziomu „przedcovidowego”, to rata w naszym przykładowym kredycie rośnie już do ponad 1,6 tys. zł. 200 zł miesięcznie z lekką górką w skali roku przekłada się na ponad 2,7 tys. zł. A wciąż mówimy o powrocie stóp do poziomu, który przez pięć lat był „najniższy w historii”. Co gdyby się okazało, że główną stopę trzeba podnieść do 5 proc., np. dlatego, że inflacja nie chce się obniżyć? Oprocentowanie zaciąganych dziś kredytów zbliżałoby się do 8 proc., a rata przekraczałaby 2,2 tys. zł miesięcznie. Byłaby o 60 proc. większa niż dziś.
Ostrzeżenia przed tym, co może się stać, gdy stopy pójdą w górę, pojawiały się także w przeszłości. Wtedy jednak kredytów, które mogą wywołać problem, było dużo mniej. Nie było też doświadczenia, czym może grozić masowe zwracanie się klientów przeciwko bankom.
Kredyty mieszkaniowe dla gospodarstw domowych