Nieruchomości condo kojarzone są głównie z hotelami wysokiej klasy, a ostatnio również z mieszkaniami i pozycjonowane jako alternatywa dla klasycznych narzędzi inwestycyjnych, takich jak fundusze inwestycyjne, lokaty bankowe czy giełda. Condo powstają w miejscowościach turystycznych, ale powoli wkraczają także do miast. W Polsce ten rynek jest jeszcze jednak bardzo młody.

Aktualne porównanie i ranking lokat bankowych. Sprawdź

Jak inwestować w condo?

System inwestycji w condo jest bardzo prosty. Inwestor nabywa prawa własności do luksusowego apartamentu lub pokoju hotelowego, a wynajem powierza firmie, która zarządza obiektem. Zazwyczaj na początku inwestor może liczyć w zamian na czynsz o stałej wysokości, a po kilku latach wysokość czynszu ustalana jest od wysokości przychodów z najmu. Innymi słowy początkowo zysk jest gwarantowany, a po pewnym czasie zaczyna być uzależniony od obłożenia w hotelu czy apartamentowca. Wariantów zarządzania finansami condo hoteli jest jednak dużo i zależą one od indywidualnych ustaleń z deweloperem. Zakupu nieruchomości w systemie condo często dokonują nie tylko osoby fizyczne, ale też firmy chcące pomnażać kapitał.

Obecnie na rynku mamy ofertę inwestycji w condo na podstawie 15-letniej umowy dzierżawy w czterogwiazdkowym Hotelu „Przystań”. Obiekt położony jest nad brzegiem jeziora Ukiel w Olsztynie. Znajdują się w nim restauracje, sale konferencyjne, centrum SPA&Wellness, obiekty sportowe, własna plaża i wiele innych atrakcji mogących przykuć uwagę zamożnego klienta. Oferowany zysk z inwestycji w apartament w tym hotelu to 6 proc. w skali roku. Inwestor ma ponadto możliwość odliczenia podatku VAT, może także przez 24 dni w roku korzystać ze swojego apartamentu. Jak to się ma do tradycyjnych lokat?

Condo a lokata 

Przeciętne oprocentowanie lokaty obecnie wynosi 4,5%, co na pierwszy rzut oka daje przewagę inwestycji alternatywnej. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że kalkulacje firm proponujących udziały w condo-hotelach w reklamowanym zysku nie uwzględniają wszystkich kosztów. 6 proc. z powyższego przykładu to jedynie wysokość osiąganych przychodów, czyli tzw. rentowność brutto. Tymczasem o faktycznie osiąganych dochodach można mówić na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego, który uwzględnia nie tylko dochody ale i wszystkie koszty jakie inwestor musi ponieść. Koszty te są bardzo zróżnicowane w poszczególnych inwestycjach. Mogą jednak należeć do nich następujące elementy:

•    czynsz, na który składają się opłaty administracyjne czy fundusz remontowy;
•    podatek od nieruchomości (zarówno za sam lokal jak i udział w gruncie pod budynkiem);
•    ubezpieczenie nieruchomości;
•    podatek od przychodów z wynajmu.

W przypadku conda w Olsztynie nie wszystkie wymienione koszty trzeba będzie ponieść - jednak i tak 6 proc. zysku brutto zmniejszy się do rentowności netto w okolicach 5 proc. To jednak wciąż więcej niż zysk, jaki oferuje inwestorowi lokata.

To jednak jeszcze nie wszystko, co należy uwzględnić. W olsztyńskim przykładzie właściciel gwarantowane ma 6 proc. zysku przez pierwsze dwa lata 15-letniej umowy. Później ta gwarancja spada do 5 proc., jednak zyski mogą osiągnąć nawet 14,5 proc. w skali rocznej - od trzeciego roku umowy przychód netto z wynajmu dzielony jest bowiem 50/50 między właściciela a hotel (operatora). Zysk zależy od obłożenia hotelu, jednak gwarancja na poziomie minimum 5 proc. jest i tak wyższa niż oprocentowanie przeciętnej lokaty. A w sytuacji, gdy lokal będzie miał duże obłożenie, oprocentowanie roczne może wzrosnąć kilkukrotnie w stosunku do lokaty. Daje to zdecydowaną przewagę inwestycji alternatywnej.

Gdzie oszczędzisz najwięcej, czyli aktualny ranking lokat bankowych