Na korzyść klientów chcących pożyczyć na mieszkanie przemawiają niższe stopy procentowe. Wszystko inne – na niekorzyść.
ikona lupy />
DGP
Ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych już staje się faktem. – Jest pewne zaostrzenie wymogów badania zdolności kredytowej. Wszystkie banki odeszły też już od udzielania kredytów wyższych niż 80 proc. wartości zabezpieczenia – mówi Jacek Furga, szef AMRON, bankowej bazy danych o cenach mieszkań. Jeszcze niedawno niektóre instytucje zgadzały się pożyczyć kwotę odpowiadającą do 90 proc. wartości nieruchomości. Brakujący wkład własny można było ubezpieczyć.
– Na pewno można się też spodziewać bardziej wnikliwej analizy pod kątem wykonywanego zawodu lub formy zatrudnienia – dodaje Furga.
Potwierdza to Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander Advisors. – Obserwujemy, że banki uznają niektóre branże za bardziej ryzykowne – np. hotelarstwo, turystykę czy transport. Bardziej wnikliwie analizują też np. sposób zatrudnienia potencjalnego klienta – czy jest to umowa o pracę, czy działalność gospodarcza – mówi. Zastrzega, że to regulacje wewnętrzne, których banki nie podają do wiadomości publicznej.
– Tak będzie przez najbliższe miesiące, dopóki nie będziemy wiedzieć, na czym stoimy. Na razie jesteśmy w okresie zamrożenia gospodarki. Wszystkie banki zajmują się głównie wnioskami dotyczącymi karencji spłat. Rynek mieszkaniowy jest zamrożony. Spodziewam się, że będzie mniejszy popyt, a banki będą ostrożniejsze – mówi bankowiec specjalizujący się w finansowaniu nieruchomości.
– W ostatnich tygodniach transakcji było już mniej. Spadku cen nie widać. To jednak nie powinno dziwić. Następowała finalizacja uzgodnień sprzed wybuchu pandemii – wyjaśnia Jacek Furga.
Jarosław Sadowski spodziewa się w najbliższym czasie nie tylko spadku zapytań o kredyty, ale również częstszego odrzucania wniosków przez banki. W efekcie faktyczna sprzedaż hipotek będzie mniejsza. Zwraca też uwagę, że niezależnie od deklarowanych przez banki wymogów dotyczących np. maksymalnego LtV (proporcji kredytu do zabezpieczenia), mogą być też podwyższane inne wymogi, które wpłyną na zdolność kredytową.
DGP zapytał 10 banków o maksymalną kwotę kredytu, jaką mogłoby zaciągnąć małżeństwo 30-latków, w którym zarobki każdej z osób są na poziomie średniej krajowej (niecałe 4 tys. zł netto).
Średnio byłoby to ok. 650 tys. zł, ale Bank BPS byłby gotów udzielić kredytu o wartości nieco ponad 270 tys. zł, zaś w BNP Paribas Bank Polska dostępna kwota to ponad 900 tys. zł. PKO BP, największy krajowy bank, zgodziłby się pożyczyć takiej parze 536 tys. zł, Santander Bank Polska 658 tys., a Pekao niemal 830 tys. zł.
Zróżnicowanie może wynikać nie tylko z oceny ryzyka klientów, ale też np. z maksymalnego czasu spłaty kredytu.
Górny pułap kredytu dla podobnego małżeństwa, ale z małym dzieckiem, jest średnio o 6 proc. mniejszy niż dla pary bez potomstwa, choć w niektórych bankach w obu przypadkach maksymalna wysokość pożyczki jest podobna.
Mniej niż połowa banków była w stanie przedstawić podobne wyliczenia obowiązujące w styczniu. W przypadku BNP Paribas maksymalny dostępny kredyt nieznacznie się zmniejszył. W Banku Ochrony Środowiska nastąpił ok. 10-proc. wzrost (do 868 tys. dla małżeństwa bez dzieci). Niewielka poprawa deklarowanych warunków nastąpiła również w ING Banku Śląskim. Bez zmian pozostała sytuacja starających się o kredyt w BPS.
Większość elementów decydujących o wysokości kredytu będzie w najbliższym czasie przemawiać na niekorzyść potencjalnych kredytobiorców. Sprzyjać będzie im tylko jedno: niższe stopy procentowe. Trzy- i sześciomiesięczny WIBOR, podstawa oprocentowania większości umów kredytów hipotecznych, są obecnie na poziomie ok. 0,7 proc. Jeszcze półtora miesiąca temu wynosiły ok. 1,7 proc. Oznacza to, że przy 25-letniej umowie z marżą wynoszącą ok. 3 pkt proc. na każde 100 tys. zł kredytu w skali miesiąca pojawia się niecałe 40 zł oszczędności w racie.
To też powinno być powodem do zastanowienia, bo eksperci podkreślają, że skoro stopy mogły szybko zejść tak nisko, to w przyszłości równie szybko mogą pójść w górę.