Zdaniem rzecznika w orzecznictwie sądowym można wskazać na dwa przeciwstawne poglądy. Pierwszy, wyrażony przez Sąd Najwyższy (sygn. akt I CSK 6/2009) głosi, że odrębna własność lokali w budynku wielolokalowym wygasa po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu, na którym się on znajduje.

Takie stanowisko podzielił także Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. VI ACa 1159/2012).

W ocenie RPO koncepcja aprobująca takie podejście zakłada, że właściciel lokalu zostałby pozbawiony swojego prawa bez ustawowej podstawy. Jeżeli dodamy do tego fakt, iż odrębna własność lokali w zdecydowanej większości przypadków ustanawiana jest w budynkach mieszkalnych, to problem dotyczyłby także właścicieli mieszkań, którzy w konsekwencji traciliby dach nad głową.

Zdaniem rzecznika takie stanowisko nie uwzględnia standardów ochrony prawa własności, przewidzianych w art. 64 konstytucji.

Odmiennie podejście od tego prezentowanego przez Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. CSK 6/2009 przyjął z kolei SN w innym swoim orzeczeniu (sygn. IV CSK 234/08). Podkreślił, że upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. W jego ocenie dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcia akcesoryjnego użytkowania wieczystego.

Zdaniem RPO konieczność ochrony praw obywatelskich skłania do pełnej akceptacji tego poglądu.

Przytoczone przez rzecznika rozbieżności w orzecznictwie, które powstały na gruncie wykładni art. 235 par. 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 u.w.l., wymagają rozstrzygnięcia przez powiększony skład Sądu Najwyższego.

Z tego względu RPO skierował pytanie prawne, które ma je rozwiać.