Zasadą jest, że przychód ze sprzedaży nieruchomości powinien odpowiadać wartości rynkowej. Jeśli podatnik podaje zaniżoną cenę, to fiskus może ją podwyższyć, uwzględniając opinię biegłego (art. 19 ust. 1 i 4 ustawy o PIT). Jest jednak pewne "ale"...

Ustawodawca dopuścił jednak wyjątek od reguły. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 3 ustawy o PIT cenę rynkową ustala się „z uwzględnieniem w szczególności stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia”.
Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że przyczyną obniżenia wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o PIT mogą być m.in.: zły stan techniczny, brak zainteresowania ze strony nabywców, zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujące, że korzystanie z niej staje się uciążliwe, takie jak np. szkodliwe emisje, hałas (wyroki NSA z 9 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3497/15 i z 13 kwietnia 2017 r., II FSK 817/15).
Pracownik odzyska PIT od paliwa, ale tylko jeśli się upomni
Pracownik odzyska PIT od paliwa, ale tylko jeśli się upomni

Zobacz również
W sprawie rozstrzygniętej przez gdański WSA chodziło o podatnika, który sprzedał mieszkanie przed upływem pięciu lat od nabycia. W związku z tym musiał zapłacić 19-proc. PIT od dochodu ze sprzedaży (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). W złożonym zeznaniu podatkowym wykazał przychód ze sprzedaży odbiegający od ceny rynkowej.
W urzędzie skarbowym wyjaśnił, że przyczyną niskiej ceny był skomplikowany stan prawny i faktyczny nieruchomości. Mężczyzna poinformował, że gdy kupował mieszkanie (w 2011 r.) nie wiedział, że ówczesny właściciel ustanowił na rzecz swojego syna dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania, polegającą na prawie do korzystania z całego lokalu mieszkalnego. Podatnik dodał, że wielokrotnie podejmował kroki zmierzające do eksmisji syna byłego właściciela, ale bezskutecznie. Zbył więc nieruchomość za niewielką cenę, jako że nie sposób było z niej korzystać.
Naczelnik urzędu skarbowego uznał jednak, że podatek powinien być naliczony od ceny rynkowej, bo służebność osobista nie ma wpływu na podstawę opodatkowania. Argumentem dla organu był tu art. 19 ust. 3 ustawy o PIT, który mówi, że ustalenia wartości rynkowej dokonuje się „z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia”. Fiskus wywiódł z tego przepisu, że na cenę rynkową mogą wpływać tylko czynniki związane z fizycznym stanem nieruchomości. Chodzi więc o materialne zużycie, stan techniczny, właściwości konstrukcyjne itp., ale nie służebności – stwierdził naczelnik urzędu.
Wydał więc decyzję, w której określił zobowiązanie podatnika z uwzględnieniem ceny rynkowej ustalonej przez biegłego.
Podatnik się z tym nie zgadzał. Uważał, że czynniki prawne również mogą wpływać na obniżenie wartości rynkowej nieruchomości.
Tego samego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Orzekł, że art. 19 ust. 3 ustawy o PIT należy interpretować z uwzględnieniem zasady in dubio pro tributario (rozpatrywania wątpliwości na korzyść podatnika). W związku z tym stwierdził, że wymienione w tym przepisie czynniki są jedynie przykładowe i nie można ich zawężać tylko do tych, które mają związek z fizycznym stanem rzeczy (zużycie, stan techniczny, właściwości konstrukcyjne itp.)
Fiskus nie ma prawa podwyższać przychodu ze zbycia mieszkania, jeśli sprzedano je tanio z uwagi na lokatora, którego nie sposób eksmitować ‒ wynika z wyroku WSA w Gdańsku.
Czynniki modyfikujące cenę rynkową mogą być także ściśle prawne, a więc odnosić się do stanu prawnego rzeczy ‒ orzekł WSA. Wyrok jest nieprawomocny.

orzecznictwo

Wyrok WSA w Gdańsku z 2 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1099/20.