Jednym z bardziej absorbujących rozdziałów raportu Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) o sytuacji banków w pierwszym półroczu 2012 roku jest ten dotyczący jakości portfela kredytowego, a w jego ramach część poświęcona „narastaniu problemów z obsługą kredytów mieszkaniowych” – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Już samo użycie pojęcia „narastanie problemów” w podtytule rozdziału raportu sygnalizuje nie tylko istniejącą, ale także systematycznie pogłębiającą się tendencję pogarszania jakości portfela kredytów hipotecznych krajowych banków. Co gorsza, jest bardzo prawdopodobne, że w następnych raportach Urzędu Komisji za kolejne półrocza temat psującej się jakości hipotek będzie kontynuowany. Problem w tym, że tego typu tendencja posiada ścisłe granice, które miejmy nadzieję w polskich warunkach nie zostaną nigdy przekroczone.

Tymczasem Nadzór zwraca przede wszystkim uwagę na takie czynniki, jak wysoki udział portfela hipotecznego w bilansach banków, nadmierny udział kredytów walutowych (ponad 700 tys. kredytów o wartości blisko 200 mld zł), wysokie średnie wartości LTV portfela hipotecznego, a także ryzyko związane z kredytami udzielonymi w ramach programu „Rodzina na swoim”, wynikające ze skokowego wzrostu rat spłaty po 8 latach dopłat. W końcu KNF zarzuca podległym sobie bankom także głęboki deficyt odpowiednich źródeł finansowania akcji kredytowej, która rozwijana jest głównie w oparciu o krótkoterminowe depozyty – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Tego typu zestawienie uzupełnia przypomnienie statystyk stanu portfela kredytów hipotecznych krajowych banków na koniec 2011 r., dotyczących głównie kredytów walutowych. Chodzi przede wszystkim o stan 1/3 części portfela kredytowego, w której wartość udzielonych kredytów przekracza wartość nieruchomości stanowiących ich podstawowe zabezpieczenie. Składa się na to suma 252,9 tys. kredytów o łącznej wartości 103,1 mld zł, w przypadku których wartość LTV przekraczała 100% (w tym 139,2 tys. kredytów o łącznej wartości 62,8 mld zł, w przypadku których wartość LTV przekraczała 120%). Od końca ubiegłego roku do dziś złotówka umocniła się wprawdzie o około 5 proc. wobec szwajcarskiego franka (CHF) czy euro, jednak korekta cen mieszkań w tym okresie skutecznie zniwelowała pozytywny efekt zmian kursowych. Wobec tego na dziś dzień powyższe statystyki raczej na pewno nie uległy poprawie, a być może pogorszeniu.

Reklama

Podsumowanie tej części raportu zawiera stwierdzenie o konieczności zasadniczych zmian w dotychczasowym modelu rozwoju kredytów mieszkaniowych, a także zdecydowane poparcie Komisji dla procesu wycofywania się banków z udzielania kredytów w walutach obcych.

W tej sytuacji najciekawszą od dawna opinię nt. denominowanych kredytów hipotecznych zamieścił ostatnio znany magazyn ekonomiczny. Autor publikacji wprost uznaje decyzję blokady kredytów walutowych, głównie w euro, za pochopną i nieuzasadnioną, a spowodowaną „przereklamowanym ryzykiem walutowym”. W ten sposób rodzimi kredytobiorcy mieli by zostać pozbawieni możliwości korzystania z obowiązujących w Europie rekordowo niskich stóp procentowych, a co za tym idzie bezsensownie obciążeni dodatkowym, wysokim kosztem odsetkowym hipotek złotowych.

Reklama

- Problem jednak w tym, że choć nawet znaczne osłabienie złotego nie powoduje niemożliwego do udźwignięcia wzrostu miesięcznej raty kredytowej, to jednak w sposób często dramatyczny podnosi saldo zadłużenia w złotych, a dodatkowo przy spadku cen nieruchomości winduje LTV kredytu do niebotycznych wartości. Jakiejkolwiek gwarancji odwrócenia tego typu tendencji niestety nie ma. W ten sposób już coraz większa rzesza posiadaczy kredytów głównie frankowych zastanawia się czy zdąży spłacić posiadaną nieruchomość przed osiągnięciem wieku emerytalnego – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Poza tym polityka taniego pieniądza w Europie nie będzie trwała w nieskończoność. Według najnowszych prognoz już na początku 2014 roku Szwajcarski Bank Centralny podniesie stopy procentowe, co spowoduje znaczny wzrost obsługi kredytów denominowanych w CHF. Jeśli do tego czasu złotówka nie umocni się w sposób istotny do helweckiej waluty, sytuacja rodzimych „frankowców” ulegnie dalszej poważnej komplikacji.

- Tymczasem jak na razie jakichkolwiek symptomów poprawy, rozumianej jako możliwość powrotu notowań złotego względem franka choćby do okolic 3 zł. wciąż nie widać. Ostatnia fala umocnienia złotego nie wpłynęła w jakikolwiek sposób na zmianę długoterminowych perspektyw obowiązującej tendencji, która wciąż przemawia na korzyść CHF w notowaniach ze złotym, nawet pomimo obowiązującego minimalnego kursu wymiany z euro – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Tymczasem posiadaczom kredytów walutowych już wkrótce przyjdzie stanąć przed kolejnymi wyzwaniami. Pierwszym z nich mogą się okazać już wybory prezydenckie w Stanach Zjednoczonych. Wbrew pozorom ich wynik nie będzie obojętny dla perspektyw spłacających denominowane kredyty mieszkaniowe. Oczekuje się bowiem, że jednym z najbardziej namacalnych efektów wyborów mogą być mniejsze lub większe zawirowania na globalnym rynku walutowym. Tym gorszym scenariuszem dla rodzimych „frankowców” będzie najprawdopodobniej zwycięstwo republikanina Mitta Romneya, które spowoduje znaczne osłabienie euro względem dolara. W efekcie znacznemu osłabieniu ulegnie też polska waluta.

Tak się bowiem składa, że to ponoć „przereklamowane” ryzyko walutowe, z którym przychodzi borykać się na co dzień 700 tysiącom Polaków zadłużonych z tytułu zakupu nieruchomości w obcej walucie, polega po części na tym, że to, co dla przeciętnego zjadacza chleba jest mało znaczącym faktem czy zdarzeniem oglądanym obojętnie w telewizyjnych wiadomościach, dla spłacających kredyty walutowe może okazać się „być albo nie być” na najbliższe miesiące, a nawet lata – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.