Pani Marta postanowiła kupić mieszkanie. – Bez kredytu nie mogę sobie pozwolić na taki wydatek – mówi czytelniczka. – Byłam w kilku bankach, ale żaden z nich nie jest w stanie zagwarantować, że weryfikacja na pewno zakończy się pozytywnie. Wkrótce mam podpisać umowę przedwstępną. Właściciel zażyczył sobie zapłaty 10 proc. wartości mieszkania tytułem zadatku. Co stanie się z tą kwotą, jeśli ostatecznie okaże się, że nie dostanę kredytu – pyta pani Marta
Obowiązek zapłaty zadatku stwarza spore ryzyko dla ewentualnego nabywcy mieszkania. Jeśli bowiem umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi kupujący, to sprzedawca zatrzyma tę kwotę. Warto wiedzieć, że sprzedający lokal jest zobowiązany do zwrotu zadatku tylko wtedy, gdy umowa zostanie rozwiązana, albo gdy nie ma wyłącznej winy nabywcy przy jej niedotrzymaniu.
Reklama
Wpłacenie zadatku jest korzystne dla osób, które są zdecydowane na zakup konkretnego mieszkania i mają na ten cel środki finansowe. Jeśli bowiem do transakcji nie dojdzie z winy sprzedawcy, będą mogły żądać od niego zapłaty dwukrotności wpłaconej sumy. Zazwyczaj wysoki zadatek stanowi skuteczne zabezpieczenie, bo zarówno kupujący, jak i sprzedający nie chcą stracić pieniędzy, odstępując od umowy.

Reklama
Większość potencjalnych nabywców lokali potrzebuje jednak na ten cel kredytu. I tu sprawa się komplikuje. Ostateczna decyzja kredytowa jest bowiem wydawana najczęściej w oparciu o przedwstępną umowę kupna mieszkania (w przypadku rynku wtórnego) albo umowę rezerwacyjną (na rynku pierwotnym). Zwykle są one zawierane przed notariuszem, więc już na tym etapie trzeba liczyć się z kosztami. Oprócz tego sprzedający lokal często żądają zabezpieczenia właśnie w formie zadatku. Zwyczajowo stanowi on do 10 proc. wartości mieszkania. Problemu nie robią deweloperzy – większość umów jest bowiem konstruowanych w ten sposób, że zobowiązują się oni do zwrotu otrzymanej kwoty, jeśli klient spotka się z odmową udzielenia kredytu co najmniej w trzech bankach. Trudniej jest na rynku wtórnym, bo właściciele mieszkań nie chcą tracić czasu ani szukać nowych klientów.
Zazwyczaj wstępna decyzja banku nie różni się od ostatecznej, pod warunkiem że klient wnioskując o kredyt, podaje prawdziwe informacje. Zdarza się jednak, że dokładniejsza weryfikacja – nawet jeśli wnioskodawca nic nie zataił – skutkuje odmową kredytu. Wówczas zadatek może przepaść.
Nie ma wątpliwości, że uzyskanie kredytu od banku nie jest zależne jedynie od dobrej woli wnioskodawcy. Sądy stoją jednak na stanowisku, że brak środków na kupno mieszkania to wina nabywcy. Jedynie złożone okoliczności mogą spowodować, że sąd nakaże zwrot zadatku (patrz ramka!). W związku z tym w większości przypadków sprzedawca będzie mógł zatrzymać kwotę wpłaconą tytułem zabezpieczenia.
Jeżeli pani Marta nie jest pewna, czy otrzyma kredyt, powinna negocjować warunki umowy przedwstępnej. Szczególnie ostrożnie trzeba podchodzić do wszystkich postanowień działających na korzyść sprzedawcy mieszkania. Wpłacając zadatek, można zastrzec jego zwrot w razie nieuzyskania kredytu, dzięki czemu sprzedający lokal go zwróci. Umowa powinna być korzystna dla obu ston. Czytelniczka może więc żądać, aby znalazły się w niej wyraźnie opisane warunki zwrotu wpłaconej kwoty.
W umowie przedwstępnej sprzedawca mieszkania z reguły zobowiązuje się, że nie będzie poszukiwał innych klientów. Warto także dokładnie określić cenę lokalu. W ten sposób jego wartość zostaje w pewien sposób „zamrożona”, a nabywca zyskuje pewność, że w późniejszym czasie nie będzie musiał zapłacić więcej, niż zamierzał.
Bezpieczniejsza od zadatku jest zaliczka, bo ta bez żadnych zapisów podlega zwrotowi, gdy umowa nie dojdzie do skutku.
Ale uwaga! Nawet jeśli dotychczasowy właściciel, który nie sprzedał mieszkania, zwróci zaliczkę lub zadatek, to i tak może dochodzić odszkodowania przed sądem. Przedmiotem żądania będzie wtedy wszystko, co sprzedawca utracił poprzez niezawarcie umowy. Przed takim powództwem można się bronić, wskazując, że transakcja nie doszła do skutku z przyczyn niezależnych od kupującego. Bardzo istotne jest też brzmienie umowy. Dlatego zanim czytelniczka zdecyduje się ją podpisać, powinna rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”.
Konflikty znajdują finał w sądzie
Brak pieniędzy to wina kupującego...
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną firmy, która chciała kupić cztery działki. Co prawda strony stawiły się u notariusza, ale nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Powodem był brak środków finansowych na zapłatę ceny. Sąd uznał, że taka okoliczność to wyłączna wina nabywcy nieruchomości. W związku z tym zadatek przepadł.
Wyrok SN z 02 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 269/09.
...ale są wyjątki!
Sprawa dotyczyła małżeństwa, które uzależniło kupno nieruchomości od sprzedaży własnego mieszkania. Chcąc dokonać transakcji, korzystali z pomocy pośredników i dołożyli wszelkich możliwych starań. Mimo to mieszkania nie udało się sprzedać. W dniu wyznaczonym na podpisanie umowy małżonkowie nie mieli pieniędzy, więc kontrahent zatrzymał zadatek. Sąd nakazał zwrócić kwotę. Uznał, że umowa nie doszła do skutku na skutek okoliczności niezależnych od niedoszłych kupców.
Wyrok SN z 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 314/99.
Podstawa prawna
Art. 394 par. 1, 2, 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz.U. z 2015 r. poz. 4 ze zm.).