ikona lupy />
Wyceny zamkniętych funduszy nieruchomości / DGP
Najsłabiej ostatnia aktualizacja wartości certyfikatów wypadła w BPH TFI. W I kw. wartość aktywów przypadających na certyfikat BPH FIZ Sektora Nieruchomości spadła o 6,6 proc.
– Spadek wartości certyfikatów inwestycyjnych funduszu spowodowany jest bezpośrednio umocnieniem złotego w stosunku do euro o ok. 6 proc. – mówi Wojciech Chwiejczak, dyrektor departamentu zarządzania funduszem nieruchomości w BPH TFI.
O ile licząc w euro, nieruchomości komercyjne znajdujące się w portfelu funduszu zostały wycenione na koniec kwartału na 239 mln euro, czyli o ok. 1 proc. niżej niż przy poprzedniej wycenie, przy przeliczeniu na złote spadek wartości portfela wyniósł już ok. 6 proc.
– Mając na uwadze, że zdecydowana większość nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycji wyceniana jest przez rzeczoznawców w euro jako walucie obowiązujących umów najmu, wpływ zmian kursowych będzie występować przy każdej wycenie kwartalnej – dodaje Wojciech Chwiejczak.
Nieco lepiej ostatnie wyceny wypadły w BZ WBK TFI. Po ostatniej – na koniec stycznia, kwartalna strata starszego z funduszy nieruchomości tego towarzystwa wyniosła 0,3 proc. Wartość certyfikatów młodszego funduszu pozostała niemal bez zmian. Takie wyniki to efekt pogorszenia sytuacji na rynku nieruchomości, szczególnie w zakresie finansowania inwestycji w tej branży.
– Kredyty w euro, zwykle wykorzystywane w tym celu, stały się znacznie mniej dostępne, a to z kolei oznacza niższy popyt na nieruchomości komercyjne. Problemy z finansowaniem sprawiają, że w ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy trend wzrostowy dla stóp kapitalizacji w wycenach nieruchomości – mówi DGP Agnieszka Jachowicz, dyrektor zarządzająca funduszami nieruchomości w BZ WBK AIB TFI.
Stopa kapitalizacji nieruchomości to stosunek przychodów netto z czynszów do wartości rynkowej nieruchomości. Wzrost stóp kapitalizacji przekłada się na spadek wartości nieruchomości.
– Z zapowiedzi firm wyceniających nieruchomości wynika, że możliwe są dalsze zwyżki – dodaje Agnieszka Jachowicz.
Najlepiej z całej stawki wypadł Inwestor Property FIZ z niemal 1-proc. wzrostem. Fundusz dysponujący aktywami wartymi ok. 15 mln zł ma nieco inną politykę inwestycyjną niż produkty BPH TFI oraz BZ WBK AIB TFI. Poprzez spółki celowe inwestuje m.in. w grunty, nieruchomości mieszkaniowe lub usługowe oraz w pożyczki zabezpieczone hipotecznie.

Rosnące stopy kapitalizacji przekładają się na spadek wartości nieruchomości

DGP radzi
Jak zainwestować w zamknięte publiczne fundusze nieruchomości
Certyfikaty funduszy nieruchomości można kupić w czasie oferty publicznej przeprowadzanej przez TFI. Jeśli nie weźmiemy udziału w ofercie lub popyt na certyfikaty przewyższy podaż, można kupić je później na GPW. Trzeba pamiętać, że większość certyfikatów notowanych na giełdzie ma bardzo małą płynność. Dlatego problemem może się okazać nie tylko zakup certyfikatu, lecz także jego sprzedaż.
Ceny certyfikatów funduszy zamkniętych na GPW mogą się różnić od wartości certyfikatów podawanej kwartalnie przez TFI. Na giełdzie cena zależy od tego, za ile inwestorzy są gotowi jeden certyfikat kupić lub sprzedać. Wycena podawana przez TFI zależy od wartości aktywów funduszu przypadających na certyfikat.
Spadek lub wzrost ceny certyfikatu na GPW zależy m.in. od sytuacji w branży, w której inwestuje fundusz, i od oceny jej perspektyw. Na cenę wpływa też poziom płynności certyfikatów. Fundusze nieruchomości na GPW są notowane z dyskontem do wartości podawanych przez TFI. W miarę zbliżania się terminu likwidacji funduszy dyskonto powinno maleć.