Stwierdzenie przez sąd nieważności umowy kredytowej to dla wielu frankowiczów koniec batalii sądowej, ale często również początek nowych perypetii. Po uzyskaniu korzystnego wyroku pojawia się pytanie, co dalej.
U osób nieporuszających się biegle w przepisach prawnych stwierdzenie przez sąd upadku kredytu frankowego może powodować lęk przed utratą nieruchomości, bo przecież warunkiem zakupu mieszkania było uzyskanie kredytu bankowego. Nic bardziej mylnego.
Agnieszka Zalewska, radca prawny, doradca podatkowy, ekspert z zakresu umów kredytowych, wyjaśnia, że w prawie polskim własność nieruchomości (tzw. czynność rozporządzająca) nie może być przeniesiona pod warunkiem. Tłumaczy, że wyodrębnia się dwa skutki podczas przenoszenia własności nieruchomości:
■ skutek zobowiązujący – gdy zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Może być w niej zawarty warunek, np. otrzymania finansowania w formie kredytu;
■ skutek rozporządzający – gdy ostatecznie w umowie w formie aktu notarialnego przenoszona jest własność nieruchomości. Zastrzeżenie jakiegokolwiek warunku nie jest tu możliwe.
– Oznacza to, że stwierdzenie nieważności umowy kredytowej nie ma żadnego wpływu na nabycie własności nieruchomości, bo nie może podważyć ostatecznej umowy rozporządzającej w formie aktu notarialnego – podkreśla ekspertka.

Rozliczenie świadczeń

Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli umowa jest nieważna, strony zwracają sobie to, co wzajemnie sobie świadczyły. Podstawą wzajemnych rozliczeń będą przepisy art. 410 k.c. w zw. z art. 405 k.c. dotyczące świadczenia nienależnego, będącego szczególną postacią bezpodstawnego wzbogacenia. W odniesieniu do umowy kredytu kredytobiorca zwraca więc kwotę uzyskanego kredytu, a zapłacone do tej pory raty zostają zaliczone na poczet kwoty udzielonego przez bank kapitału.
Jeżeli suma wszystkich spłaconych rat nie przewyższa kwoty udzielonego kredytu, kredytobiorca ma dwie możliwości. Może porozumieć się z bankiem co do terminu spłaty pozostałej kwoty kapitału (np. rozłożyć ją na raty) albo poczekać na powództwo ze strony banku. Natomiast jeżeli łączna kwota zapłaconych rat jest wyższa niż kapitał udostępniony za pomocą kredytu, bank jest zobowiązany zwrócić nadpłatę.

Co z hipoteką

Banki zwyczajowo zabezpieczają się ustanowieniem hipoteki na nieruchomości, której zakup jest finansowany za pomocą przyznanego kredytu. Powstaje zatem pytanie o skutek stwierdzenia nieważności umowy kredytowej dla ustanowionej hipoteki.
Agnieszka Zalewska wyjaśnia, że hipoteka jest tzw. prawem akcesoryjnym, co oznacza, że dzieli los umowy głównej, którą zabezpiecza. W przypadku ustalenia przez sąd, że umowa kredytu hipotecznego jest nieważna, hipoteka także upada. Ekspertka zaznacza, że sąd z urzędu nie wykreśli wpisu hipoteki w IV dziale ksiąg wieczystych. To właściciel powinien zwrócić się do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie hipoteki, powołując się na wyrok ustalający nieważność umowy.
– Zaznaczam jednak, że jeśli stwierdzenie nieważności umowy będzie się znajdowało jedynie w uzasadnieniu wyroku (jest to często spotykane przy roszczeniach o zapłatę zapłaconych rat, gdzie nieważność umowy kredytowej jest tylko argumentem), sąd wieczystoksięgowy może nie być związany takim wyrokiem (wiąże jedynie sentencja wyroku, a nie jego uzasadnienie). Zasadne jest więc, aby kredytobiorcy występowali jednocześnie z roszczeniem o zapłatę i ustalenie nieważności umowy – podkreśla prawniczka.

Roszczenia banku

W przypadku unieważnienia umowy w praktyce mamy do czynienia z sytuacją, w której bank udzielił bezodsetkowego kredytu. Może to rodzić obawę, że banki podejmą kroki prawne związane z dochodzeniem roszczeń, których przedmiotem będzie wynagrodzenie za korzystanie przez byłego kredytobiorcę z udzielonego kapitału.
Co do możliwości podejmowania takich działań przez banki sceptycznie odnieśli się jednak w swoich stanowiskach zarówno Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jak i rzecznik finansowy. Ich zdaniem banki nie są uprawnione do dochodzenia roszczeń za korzystanie z kapitału na drodze sądowej.
„Żądanie przez bank «wynagrodzenia za korzystanie z kapitału», jak również odsetek za opóźnienie liczonych od dnia następnego po dniu przekazania kwoty kredytu lub nieruchomości na zasadzie surogacji jest nie tylko sprzeczne z celami dyrektywy 93/13 i udzielonej konsumentowi na jej podstawie ochrony, ale również nie znajduje oparcia w przepisach prawa krajowego, w szczególności w art. 410 w zw. z art. 405 i 406 k.c. Skutkiem ewentualnego uwzględnienia takiego żądania byłoby wytworzenie sytuacji prawnej i ekonomicznej, w której przedsiębiorca stosujący niedozwolone postanowienia umowne nie tylko nie odniósłby negatywnych skutków związanych z ich stosowaniem, ale uzyskałby nawet większą korzyść niż z wykonania umowy zawierającej postanowienia niedozwolone” – czytamy w stanowisku rzecznika finansowego z 23 grudnia 2019 r.
Prezes UOKiK w swoim stanowisku z 16 grudnia 2019 r. wskazuje, że jedyną możliwą konsekwencją unieważnienia umowy przez sąd krajowy umowy o kredyt hipoteczny mogłoby być postawienie go przez bank w stan natychmiastowej wymagalności do wysokości kwoty faktycznie wypłaconego kredytu. Takie ryzyko powinno być przewidziane przez klienta banku, skoro świadomie godzi się on na upadek umowy w toku postępowania sądowego.
Nie wiadomo, jak do tej kwestii podejdą sądy, bo nie ma w tym zakresie jednolitego orzecznictwa. Istnieje zatem ryzyko, że klient banku będzie musiał zapłacić określoną kwotę za umożliwienie mu korzystania z kapitału. Pozostaje mieć nadzieję, że sądy będą brały pod uwagę zasady współżycia społecznego i w takich sprawach nie będą orzekać na korzyść banku. Tym bardziej, że nie wiadomo, jak wyliczyć kwotę takiego roszczenia.
W przypadku ustalenia przez sąd, że umowa kredytu hipotecznego jest nieważna, hipoteka także upada