/>
Komentuje Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com
Tu należałoby postawić kluczowe pytanie: czy Polacy rzeczywiście wolą kupować mniejsze mieszkania, czy muszą to robić ze względu na czynniki zewnętrzne? Biorąc pod uwagę, że 90 proc. transakcji zakupu nowych nieruchomości finansowana jest z kredytów bankowych, głównym czynnikiem wpływającym na przedmiot zakupu jest posiadana zdolność kredytowa, a ta od końca 2008 roku systematycznie spada.Wprowadzone w międzyczasie regulacje Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące sposobu wyliczania zdolności kredytowej oraz obostrzenia związane z utrzymaniem przez banki odpowiednio wysokich wskaźników finansowych spowodowały wyraźne obniżenie akcji kredytowych, zarówno pod względem ilości, jak i średniej kwoty pożyczki.
Potrzeby i oczekiwania nabywców są weryfikowane przez ich możliwości finansowe, które ostatnimi czasy znacznie się pogorszyły. Stąd zakup mieszkania wiąże się z pewnym kompromisem. Na przykład rodzina trzyosobowa, mając do wyboru zakup mieszkania 53-metrowego zaprojektowanego na 2 lub na 3 pokoje, prawdopodobnie wybierze drugie rozwiązanie, zwłaszcza, że obydwa „M” będą w podobnej cenie.
Popyt na większe, a co za tym idzie droższe mieszkania, jest ograniczony również przez czynniki makroekonomiczne oraz widmo kolejnej fali kryzysu, które mają niebagatelny wpływ przy zaciąganiu kredytów, zwłaszcza tych na duże kwoty.Z przeprowadzonej przez nas analizy pierwotnego rynku mieszkaniowego wynika, że 80 proc.osób poszukujących obecnie nieruchomości daje sobie czas do 12 miesięcy na dokonanie transakcji zakupu. Fakt, że ceny nieruchomości są dziśkorygowane w dół, również wpływa na odłożenie decyzji zakupowej o kilka miesięcy. Im droższa nieruchomość, tym więcej możemy zaoszczędzić, czekając kilka czy kilkanaście miesięcy na okazję cenową.
Pamiętajmy też o istotnym, aniejednokrotnie pomijanym w analizach i wyliczeniach czynniku, który może być przyczyną preferencji mniejszych mieszkań wśród nabywców. Mowa oczynszu, który musimy comiesięcznie opłacać. Jego wysokość jest uzależniona od metrażu lokalu. Średnia stawka czynszu kształtuje się na poziomie 9 zł za mkw., co przy powierzchni 80 mkw. daje aż 720 zł comiesięcznego zobowiązania.
Potencjalni nabywcy dużych mieszkań to w większości rodziny posiadające co najmniej 2 dzieci lub perspektywę powiększenia się rodziny. Dla takich gospodarstw domowych istotne jest, aby nieruchomość miała co najmniej 3, 4 pokoje – czyli w dzisiejszych realiach około 80 mkw., co generuje wydatek od 800 tys. zł w górę. Przy takich poziomach cenowych alternatywą staje się zakup lub budowa domu pod miastem, który nie tylko da więcej przestrzeni, ale też spokój i niezależność.