Od 2022 r. od przychodów z najmu prywatnego mienia będzie można płacić wyłącznie ryczałt ewidencjonowany. Nadal z podstawy opodatkowania będzie można wyłączyć opłaty za media regulowane przez samego najemcę.

O zmianach w opodatkowaniu najmu przewidzianych w projekcie zwanym Polskim Ładem pisaliśmy już w artykule „Sporo zmian w amortyzacji, najmie, leasingu. Ograniczenia w kosztach” (DGP nr 145/2021).
Wyjaśnialiśmy, że w odniesieniu do przychodów z najmu prywatnego mienia (niezwiązanego z działalnością gospodarczą) w ogóle nie będzie można stosować rozliczenia według skali podatkowej. Możliwy będzie jedynie ryczałt ewidencjonowany w wysokości 8,5 proc. (lub od nadwyżki ponad 100 tys. 12,5 proc.).
Ryczałt od ewidencjonowanych przychodów nabiera nowego znaczenia

Zobacz również
Obawy powstały natomiast wokół zaproponowanego przez Ministerstwo Finansów nowego art. 8 ust. 1ba, który ma zostać dodany do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905).
Przepis ten ma brzmieć: „Przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, to opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty”.
Powstały obawy, czy nie chodzi przypadkiem o opłaty za media rozliczane przez najemcę (chociaż jeśli faktycznie tak miałoby być, to dziwne wydawało się użycie w proponowanym przepisie sformułowania „przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat”, zamiast „przeniósł na rzecz osoby trzeciej zobowiązania z tytułu opłat”).
Na wszelki wypadek spytaliśmy resort finansów o cel tej zmiany. Odpowiedź MF rozwiewa obawy.
W odpowiedzi na pytanie DGP ministerstwo wyjaśniło, że nowy przepis dotyczyć będzie przypadków, kiedy wynajmujący ma zobowiązanie wobec osoby trzeciej (np. alimenty) i decyduje się na przeniesienie na jej rzecz swojej wierzytelności przysługującej mu od najemcy z tytułu czynszu najmu. „W konsekwencji w takiej sytuacji wynajmujący uzyskuje przychód, mimo iż fizycznie tego przychodu nie otrzymał w formie zapłaty (bo najemca zapłacił osobie trzeciej – zapłata z tytułu alimentów)” – tłumaczy resort.
I temu właśnie ma służyć planowana zmiana. Dziś podobny przepis funkcjonuje w ustawie o PIT (art. 16a).
Resort zapewnił, że dotychczasowe zasady dotyczące rozliczania opłat za media określone w okólniku ministra finansów z 18 marca 2004 r. (znak PB 2/MK/RB-033-050-132/04) pozostaną bez zmian.
Z okólnika wynika wprost, że składnikami przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego nie są „ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energie elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”.
Przykładowo więc, jeżeli lokator przekazuje wynajmującemu 2 tys. zł, a do tego jest zobowiązany do regulowana opłat za prąd, gaz i internet, co dodatkowo wynosi ok. 700 zł, to podatnik płaci ryczałt tylko od kwoty 2 tys. zł.
Tak też ma pozostać po wdrożeniu Polskiego Ładu.
Etap legislacyjny
Projekt nowelizacji ustawy o PIT, CIT oraz niektórych innych ustaw – w konsultacjach