Podczas akcji promocyjnych banki oferują kredyty hipoteczne na bardzo korzystnych warunkach: z niską marżą i nierzadko bez prowizji. Nie robią tego bynajmniej z sympatii dla nas. Co zatem kryje się za bardzo korzystnymi nieraz warunkami kredytowania?

Amerykański ekonomista Milton Friedman powiedział kiedyś, że „nie ma takiej rzeczy jak darmowy lunch”. Jaki ma to związek z kredytami hipotecznymi? Taki, że nie powinniśmy oczekiwać od banku, że zaoferuje nam korzystne warunki kredytu hipotecznego ot tak, „na piękne oczy”. Bank – jak wiadomo – nie jest instytucją charytatywną i w zamian za udzielenie nam kredytu bez prowizji i/lub z niską marżą będzie oczekiwał, że skorzystamy z innych oferowanych przez niego produktów. Innymi słowy, zostanie nam zaproponowane skorzystanie z czegoś w rodzaju handlu wymiennego: my (bank) damy Tobie, kliencie tańszy kredyt, a Ty w zamian założysz u nas konto osobiste, kupisz kartę kredytową i przystąpisz do ubezpieczenia. Proste, prawda?

Szukasz kredytu mieszkaniowego z niską ratą? Porównaj banki i wybierz najtańszy kredyt online

Aż 16 z 22 banków, które wzięły udział w czerwcowym rankingu kredytów hipotecznych oferuje swoim klientom kredyty hipoteczne bez prowizji za ich udzielenie. W części z nich klienci mogą też liczyć na korzystną, niską marżę. Postanowiliśmy przyjrzeć się warunkom, jakie muszą spełnić klienci chcący z takiej oferty skorzystać. Naszymi „królikami doświadczalnymi” było 5 banków tworzących czołówkę czerwcowego rankingu kredytów hipotecznych: Deutsche Bank PBC, BNP Paribas Bank Polska, Bank BPH, ING Bank Śląski i Bank Pekao. W tej piątce, prowizję za udzielenie kredytu (1,9%) pobiera jedynie ING Bank Śląski. Wysokość marży waha się od 0,9% do 1,15%. Poza wymienionymi powyżej bankami pod uwagę wzięty został też Credit Agricole Bank Polska oferujący kredyt hipoteczny bez marży przez pierwszy rok kredytowania i PKO BP – największy kredytodawca hipoteczny w Polsce.

Reklama
Lp. Nazwa banku Marża (oprocentowanie nominalne) Wysokość prowizji Co w zamian?
1 Deutsche Bank PBC 0,90% (5,99%) 0,00% Konto DB Life z wpływami, karta kredytowa, produkt oszczędnościowo-inwestycyjny z regularną składką db Inwestuj w Przyszłość - w wysokości 1800 za 1 rok, składka miesięczna 150 zł. 
2 BNP Paribas Bank Polska 0,90% - przez pierwszych 5 lat; 1,25% - od 6 roku (6,01% - przez pierwszych 5 lat; 6,36% - od 6 roku) 0,00% ROR (pakiet L/XL, wpływy, 3 transkacje bezgotówkowe), Ubezpieczenie kredytobiorcy: 5 lat (3,7% kwoty kredytu) Alternatywnie klient może przystąpić do grupowego ubezpieczenia na życie z ubezpieczeniowymi funduszami kapitałowymi Kapitalny Plan. W takiej sytuacji opłaca miesięczne składki przez okres min. roku w wys. 300 zł. Pozostając w programie przez okres 10 lat może wycofać w całości wpłacone środki.
3 Bank BPH 1,10% (6,21%) 0,00% W przypadku gdy Klient posiada lub nabędzie na dzień wnioskowania o wypłatę pierwszych środków ROR typu "Kapitalne Konto" , "Maksymalne Konto" lub „Sezam Max” i będzie przekazywał na nie wynagrodzenie (obniżka marży o 0,3 p.p.) oraz przystąpi do programu „Inwestor”- ubezpieczenie na życie z ubezpieczeniowym funduszem kapitałowym (nie później niż w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank, jednakże umowa ubezpieczenia Premium Plan może być podpisana z datą wcześniejszą niż data zawarcia umowy kredytu hipotecznego) z miesięczną składką ubezpieczeniową 1 000 zł i będzie utrzymywał nieprzerwanie umowę ubezpieczenia co najmniej 18 miesięcy. Po 18 miesiącach utrzymywania ubezpieczenia marża pozostaje na obniżonym poziomie z tego tytułu, niezależnie od dalszego trwania ochrony ubezpieczeniowej (obniżka marży o 0,5 p.p.)
4 ING Bank Śląski 1,00% (5,13%) 1,90% Rachunek osobisty
5 Bank Pekao 1,15% (6,29%) 0,00% Rachunek typu Eurokonto z regularnymi miesięcznymi wpływami z tytułu dochodów wraz z kartą debetową oraz kartę kredytową lub ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych oferowane przez Bank
6 PKO BP 1,15% (6,26%) 0,00% 0% prowizji przy skorzystaniu z 4-letniego ubezpieczenia z tytułu ryzyka utraty pracy
7 Credit Agricole  0,00% - przez pierwszy rok; 1,30% - od 2 roku (4,98% - przez pierwszy rok; 6,28% - od 2 roku)  0,00% Konto z wpływem wynagrodzenia oraz ubezpieczenie na życie
Źródło: banki oraz TotalMoney.pl



Reklama

Wiemy już, na co możemy liczyć. Pora odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule – co naprawdę się za tym kryje? Tak jak wspomnieliśmy na wstępie, za zerową prowizję i niską marżę będziemy musieli się bankowi „odwdzięczyć” kupując inne oferowane przez niego produkty. Jakie? Można zobaczyć w powyższej tabeli. Najczęściej jest to rachunek osobisty, karta kredytowa oraz przystąpienie do ubezpieczenia. Najmniejsze wymagania ma w tej materii ING Bank Śląski – oczekuje od klienta tylko założenia rachunku osobistego.

Jaki będzie koszt korzystnej oferty kredytowej w porównywanych bankach? Sprawdźmy to:

• Deutsche Bank PBC – w przypadku tego banku roczny koszt korzystania z produktów, które trzeba kupić żeby otrzymać korzystną ofertę wynosi 2 004 zł. Największy udział w tym koszcie stanowi program regularnego oszczędzania db Inwestuj w Przyszłość (1 800 zł), na drugim miejscu znajduje się koszt prowadzenia konta DB Life (144 zł) a na trzecim – opłata roczna za korzystanie z karty kredytowej (60 zł). Tego ostatniego kosztu może nie być jeżeli roczne saldo obrotów dla srebrnej karty kredytowej (a ją wzięliśmy pod uwagę) wyniesie co najmniej 12 000 zł

• BNP Paribas Bank Polska – roczny koszt korzystania z produktów oferowanych w ramach cross-sellu w zamian za brak prowizji i niską marżę wynosi – w zależności od rodzaju produktów – od 3 780 zł w skali roku do 9 430 zł w skali roku. W przypadku tańszej oferty największy udział kosztach ma grupowe ubezpieczenie na życie „Kapitalny Plan”, którego cena wynosi 3 600 zł. Drugie miejsce zajmuje opłata za konto osobiste w pakiecie L (180 zł). Klienci mogą także wybrać konto w pakiecie XL – jego cena jest negocjowana indywidualnie. Drugi, droższy zestaw usług bankowych, zawiera oprócz konta osobistego ubezpieczenie kredytobiorcy na okres 5 lat. Jego koszt to 3,7% kwoty kredytu, co przy kredycie w wysokości 250 000 zł daje aż 9 250 zł. Kwota ta może być zapłacona jednorazowo gotówką lub kredytowana

• W Banku BPH klient, który chce skorzystać z „dobrodziejstw” niskiej marży i nie chce płacić prowizji jest zobowiązany do założenia jednego z kont osobistych (Kapitalne Konto, Maksymalne Konto lub Sezam Max) i do przystąpienia do ubezpieczenia na życie z ubezpieczeniowym funduszem kapitałowym „Inwestor”. Przy założeniu, że klient założy Kapitalne Konto, koszt skorzystania z ww. produktów wyniesie 12 118,80 zł rocznie. Tak jak we wcześniejszych przypadkach, tak i tutaj największy udział w kosztach ma produkt ubezpieczeniowy (12 000 zł). W porównaniu do niego roczny koszt Kapitalnego Konta (118,80 zł) jest prawie niezauważalny…

• Tak jak napisaliśmy powyżej, ING Bank Śląski ma najmniejsze wymagania w zakresie cross-sellu. Osoba chcąca skorzystać z jego oferty kredytu hipotecznego na korzystnych warunkach jest zobowiązana do założenia konta osobistego. Konto z Lwem Direct jest prowadzone za darmo. Jedynie w sytuacji, w której nie korzystamy w miarę aktywnie z karty płatniczej (tj. nie dokonamy transakcji na kwotę min. 100 zł) zostaniemy obciążeni kwotą 7 zł miesięcznie (84 zł rocznie)

• Podobnie sytuacja wygląda w Banku Pekao. Jeżeli klient biorący w tym banku kredyt hipoteczny zdecydowałby się na zakup Eurokonta Mobilnego, na które wpływałoby miesięcznie min. 500 zł, to koszt prowadzenia tego rachunku wyniósłby 0 zł (w przeciwnym razie 5,99 zł). Podobnie sprawa wygląda w przypadku karty wydanej do konta. Miesięczną opłatę za korzystanie z niej (3,99 zł) zerują co najmniej 4 operacje bezgotówkowe dokonane za jej pośrednictwem. Bank wymaga też kupna karty kredytowej lub ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Podsumowując, koszty związane ze skorzystaniem z zerowej prowizji i niskiej marży mogą wynieść od 144,76 zł (z czego: 71,88 zł za prowadzenie rachunku, 47,88 zł za kartę debetową i 25 zł za kartę kredytową MacterCard Credit) do 0 zł – w tym przypadku klient musiałby wykonywać operacje bezgotówkowe kartą o wartości 500 zł miesięcznie

• Największy polski kredytodawca hipoteczny – PKO Bank Polski – w zamian za niską marżę i 0% prowizji wymaga przystąpienia do 4-letniego ubezpieczenia z tytułu utraty pracy i hospitalizacji. Jego koszt to 3,25% kwoty kredytu, co przy kredycie w kwocie 250 000 zł daje 8 125 zł (co daje 2 031,25 zł w skali roku). Podobnie jak w przypadku BNP Paribas, tak i w PKO BP, ubezpieczenie może być kredytowane.

• I wreszcie – wisienka na torcie – Credit Agricole Bank Polska. To obecnie jedyny bank, który w pierwszym roku kredytowania nie dolicza marży do stawki referencyjnej. Poza zerową marżą, jego klienci nie płacą też prowizji za udzielenie kredytu. W zamian za to klient musi założyć konto osobiste i przekazywać na nie wynagrodzenie oraz przystąpić do ubezpieczenia na życie. Roczny koszt korzystania z tych produktów wynosi 900 zł w skali roku. Składa się na niego koszt ubezpieczenia na życie (840 zł1) oraz opłata za Konto Klasyczne – 5 zł miesięcznie (60 zł w skali roku) z regularnymi wpływami w wysokości min. 1 000 zł.

Wyszukiwarka kredytów hipotecznych. Porównaj kredyty w różnych bankach

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego nie jest co prawda tak wysoka jak w przypadku kredytu gotówkowego, i nie przekracza 3% - 3,5%. Jakby jednak nie patrzeć, przy kredycie w wysokości 250 000 zł może ona wynieść nawet niemal 9 tys. zł. Czy zatem opłaca się skorzystać z ofert promocyjnych banków? Tak. Ale z umiarem. Zanim podejmiemy decyzję o wyborze konkretnej oferty powinniśmy dokonać porównania. Najlepiej poświęcić nieco czasu i odwiedzić placówki kilku banków oferujących kredyty hipoteczne na promocyjnych warunkach i sprawdzić, który z nich oferuje najkorzystniejsze warunki w relacji do kosztów związanych z obsługą produktów, które będziemy musieli zakupić w ramach cross-sellu. Oszczędności mogą być pozorne lub zbilansować się z wysokością prowizji i oszczędnościami, jakie możemy odnieść korzystając z niższej marży zaproponowanej przez bank.

*1 Przykładowa składka ubezpieczeniowa (70 zł miesięcznie) dla osoby w wieku 35 lat z dochodami 3 000 zł netto