Nowe przepisy dotyczące najmu senioralnego mają uwolnić tzw. więźniów czwartego piętra (w projekcie jest mowa o trzecim), czyli seniorów, którzy nie wychodzą ze swoich mieszkań ze względu na wysokie piętro i brak windy. Ci, którzy mają własne mieszkanie, będą mogli udostępnić je gminie dla innych najemców, a sami wynajmą mieszkanie komunalne dostosowane do ich potrzeb (z windą lub na parterze). Problemy dla samorządu mogą się zacząć, kiedy senior umrze.

Mieszkanie gminy w zawieszeniu po najmie senioralnym

W projekcie przewidziano wyłączenie przepisów art. 691 kodeksu cywilnego k.c. dla najmu senioralnego. Stanowi on, że w razie śmierci najemcy mieszkania w stosunek najmu wstępują najbliższe osoby, które pozostawały faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (m.in. małżonek czy dzieci). Dzieje się tak, o ile te osoby stale zamieszkiwały dany lokal. Jeśli najemca umrze, a takich osób nie ma, najem wygasa.

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii taka konstrukcja przepisów stanowi poważne zagrożenie dla gmin, ponieważ wyłączenie tych przepisów nie będzie skutkowało brakiem przejścia prawa najmu senioralnego na rzecz spadkobierców seniora. Wręcz przeciwnie. W takiej sytuacji znajdą zastosowanie przepisy art. 922 k.c. dotyczące dziedziczenia.

„Przepis ten stanowi, iż prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów kodeksu cywilnego. W konsekwencji samo wyłączenie stosowania art. 691 kodeksu cywilnego skutkować będzie tym, że «prawo najmu senioralnego» wejdzie w skład masy spadkowej i będzie ono dziedziczone na zasadach ogólnych” – argumentuje MRiT.

Eksperci podkreślają, że intencja projektodawcy, aby prawo najmu senioralnego wygasało z chwilą śmierci najemcy, jest zrozumiała, skoro jak na razie wsparcie ma być udzielane osobom samotnym. Skutek będzie jednak zupełnie inny.

– Konieczność ustalenia kręgu spadkobierców (chociaż możliwa sprawnie w drodze poświadczenia dziedziczenia u notariusza, to w niektórych przypadkach wymagająca spornych postępowań sądowych) uniemożliwi szybkie wynajęcie lokalu kolejnej osobie – podkreśla Anna Szmigiera-Wyrzykowska, notariusz, członek Rady Izby Notarialnej w Warszawie.

Dla samorządów to może być duży problem. Już dziś brakuje mieszkań komunalnych, a gminne zasoby się kurczą (patrz: infografika). Brakuje szczególnie lokali dla osób ze specjalnymi potrzebami.

– Z punktu widzenia samorządu, realizującego politykę mieszkaniową, kluczowe jest, aby zasób był wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Każda forma „zamrożenia” danego lokalu, przykładowo poprzez sprawę spadkową, jest szkodliwa dla gminy, czyli społeczności lokalnej – ocenia Piotr Murawski, zastępca burmistrza Chełmna (woj. kujawsko-pomorskie).

– Rozwiązaniem byłoby doprecyzowanie art. 21d ust. 6 projektu w ten sposób, że stosunek najmu wygasa z chwilą śmierci najemcy, co zapewni płynność zasobu gminy – wskazuje Anna Szmigiera-Wyrzykowska.

Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów podkreśla, że gminnego lokalu nie można podnajmować, jednak problemy mogą się pojawić jeszcze przed śmiercią seniora, chociażby wtedy, kiedy trafi do domu pomocy społecznej.

– Senior będzie w DPS, a w lokalu ktoś będzie mieszkał. Nie będziemy wiedzieć, czy chodzi tam, żeby podlewać kwiatki, czy płaci za ten najem – mówi ekspertka.

Inne problemy w związku z najmem senioralnym na horyzoncie

Resort rozwoju ma też wątpliwości, czy najem senioralny nie ograniczy gminom możliwości zarządzania mieszkaniowym zasobem zgodnie z potrzebami lokalnych wspólnot. Chodzi o sytuację, w której mieszkanie seniora – oferowane gminie w zamian za lokal w ramach najmu senioralnego – nie będzie odpowiadało tym potrzebom. Może to dotyczyć jego powierzchni czy położenia na obszarze gminy. Dziś projekt mówi tylko o tym, że lokal ma nadawać się do zamieszkania „ze względu na wyposażenie i stan techniczny”. Według MRiT przepisy powinny jednoznacznie przesądzać, że to gmina będzie miała swobodę co do decyzji o zawarciu umowy najmu senioralnego, np. „w oparciu o kryteria dotyczące takich lokali określane w uchwale rady gminy mającej charakter aktu prawa miejscowego”.

Pojawiają się też głosy o konieczności rozszerzenia projektu, który dzieli seniorów na tych, którzy posiadają własne mieszkanie, i tych, którzy są więźniami lokali nienależących do nich. „Może to rodzić u części osób starszych poczucie wykluczenia, nierównego traktowania, prowadzić do konfliktów między mieszkańcami gminy, a także konfliktów w relacjach gmina – mieszkańcy” – ocenia Polski Związek Emerytów i Rencistów. Dodaje, że najem senioralny nakłada na gminy nowe zadania, jednocześnie nie zapewniając wsparcia finansowego i kadrowego. A to z kolei może przełożyć się na brak możliwości zorganizowania takiego najmu.

Do tego dochodzi kwestia małżeństw starszych osób, które przy obecnym brzmieniu przepisów nie będą mogły skorzystać z najmu senioralnego. Jeszcze dalej chciałoby pójść Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej. Postuluje ono rozszerzenie programu na osoby niepełnosprawne i osoby z nimi zamieszkujące.

„Rozwiązanie to może być alternatywnym sposobem usunięcia barier architektonicznych wynikających z lokalizacji zajmowanego lokalu położonego na wyższym piętrze bez dostępu do windy” – czytamy w uwagach MRPiPS. ©℗

Zasoby komunalne się kurczą
ikona lupy />
Zasoby komunalne się kurczą / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe