Subskrybuj nas na Youtube
Gdyby gabinet Beaty Szydło chciał samodzielnie likwidować problemy lokalowe, nowy program mógłby kosztować nawet 60 mld zł.
Rząd ogłosił w piątek drugi najbardziej oczekiwany program po „Rodzinie 500 plus” – dotyczący mieszkań. Podstawowy cel: likwidacja deficytu lokalowego. Dziś brakuje w Polsce 460 tys. mieszkań. Jeśli, jak sugerują władze, te problemy mają zniknąć w ciągu najdalej 15 lat, oznacza to konieczność budowy ok. 30 tys. lokali rocznie. Gdyby rząd chciał zrealizować ten cel tylko za pomocą nowego programu, bez udziału sektora prywatnego, to – zakładając, że średni metraż wynosiłby 50 mkw., a koszty budowy – zgodnie z deklaracjami ministra infrastruktury i budownictwa Andrzeja Adamczyka – 2,5 tys. zł netto za mkw. – rocznie budowa pochłaniałaby prawie 4 mld zł. Cena budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy jest o niemal połowę niższa od przeciętnej podawanej przez GUS, bo nie obejmuje wartości gruntów, które mają pochodzić z państwowych zasobów.
Wiceminister Kazimierz Smoliński zapewnia, że takie tempo budowania w ramach programu „Mieszkanie plus” jest możliwe, o ile zadziałają wszystkie trzy filary programu. Pierwszy przewiduje, że państwo ma się stać największym inwestorem budowlanym. Powołane będą dwie nowe instytucje: Narodowy Fundusz Mieszkaniowy odpowiedzialny za dostarczanie gruntów pod budowę i finansowanie programu oraz Narodowy Operator Mieszkaniowy, który będzie decydował o lokalizacji inwestycji, prowadził budowę i przydzielał mieszkania. Czynsz ma wnosić 10–20 zł za mkw. Będzie możliwość wykupu na własność. Wtedy od początku trzeba będzie zadeklarować płacenie czynszu wyższego o 20 proc.
Jak wynika z założeń programu, budżet nie dopłaci do niego ani złotówki. Skąd więc pieniądze? Skarb Państwa i rządowe agencje mają przekazać do NFM ziemię nadającą się na cele mieszkalne. Na części gruntów będą powstawały budynki z mieszkaniami na wynajem. Jak zapowiada MIB, jest kilkadziesiąt tysięcy potencjalnych lokalizacji. Reszta zasobu może służyć finansowaniu przedsięwzięcia: atrakcyjne grunty mogą być sprzedawane, mogą być brane pod ich zastaw kredyty lub emitowane papiery wartościowe.
Grunty mają też wnosić państwowe firmy. Ziemia będzie trafiać do funduszu inwestycyjnego, który w zamian wyda certyfikaty przy zapewnionym, jak zapowiada minister Adamczyk, zwrocie z inwestycji. Jakiego zysku mogą oczekiwać, tego ministerstwo już nie ujawnia. Grunty będą mogły również wnosić podmioty prywatne czy samorządy (one będą mogły skorzystać z możliwości przejęcia części mieszkań w nowym budynku, choć będą musiały wynajmować je na zasadach programu).
Oczekiwania, że także prywatni właściciele gruntów, szczególnie na początku, będą chcieli przekazać działki do funduszu, budzą jednak duże wątpliwości. Rząd musiałby ich do tego zachęcić atrakcyjnymi stopami zwrotu. – Do tego istnieje duże ryzyko polityczne. Na razie nie spodziewałbym się, by prywatni inwestorzy chcieli uczestniczyć w funduszu – ocenia Adam Czerniak, główny ekonomista Polityka Insight, specjalista rynku mieszkaniowego.
Przy zakładanej wysokości czynszów obawy budzą możliwości finansowego spięcia projektu – jeśli fundusz będzie finansował się długiem. Stawki najmu na poziomie 10–20 zł za metr to poziomy, przy jakich faktycznie można wynająć tanie mieszkanie – w towarzystwie budownictwa społecznego. Te jednak często powstawały przy wsparciu preferencyjnego finansowania z BGK i przy udziale finansowym najemców.
– Przy przywoływanych średnich kosztach budowy metra na poziomie 2,5 tys. netto, czyli 2,8 tys. zł z VAT, daje to ponad 140 tys. zł na poczet realizacji 50 mkw. mieszkania bez działki i kosztów, które pochłonie infrastruktura czy projektant budynku. Tymczasem z 20-proc. narzutu na czynsz najemca przez 30 lat pokryje nieco ponad 70 tys. zł kosztów budowy. Kto dopłaci pozostałą kwotę? Czy w wyliczeniach rząd uwzględnił koszty pieniądza? – pyta Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
/>
Zdaniem rozmówców DGP założenie, że państwo nie dołoży do NFM ani złotówki, może uderzyć w tempo, w jakim zacznie realizować program, bo przychody ze sprzedaży gruntów mogą nie być wystarczające. – I tak na jakiekolwiek większe efekty programu trzeba będzie poczekać do kolejnej dekady – ocenia Adam Czerniak.
MIB zapowiada, że pierwsza budowa ma ruszyć na początku 2018 r., a lokatorzy będą mogli się wprowadzić po 15–20 miesiącach w zależności od wielkości inwestycji.
Szybszych efektów specjaliści spodziewają się po drugim filarze programu, zakładającym większe wsparcie dla taniego budownictwa społecznego i komunalnego. Duże zmiany mają zajść m.in. w segmencie lokali komunalnych. Rząd chce tam wprowadzić okresowe umowy najmu i kontrole dochodów uprawniających do niższych czynszów. Chce też pozwolić samorządom na dofinansowywanie prywatnych inwestycji w mieszkania na wynajem na poziomie do 20 proc. kosztów budowy. Pod warunkiem że czynsze nie przekroczą 4 proc. wartości odtworzeniowej lokali.
– Brak monitoringu dochodów i niskie czynsze dla osób, które stać na wyższe stawki, jest dużym problemem. Jeśli będzie można je podwyższać w miarę wzrostu dochodów, gminy zyskają pieniądze na nowe inwestycje, zwiększy się też przepływ lokali komunalnych między najemcami. Dofinansowanie 20 proc. budowy prywatnych inwestycji pod najem zbudowało np. niemiecki rynek najmu – wskazuje Adam Czerniak. Według niego efekty takich zmian mogą być odczuwalne już za dwa, trzy lata.
Najmniej wiadomo o trzecim filarze programu, czyli indywidualnych kontach mieszkaniowych, które mają wspierać oszczędzanie na cele mieszkaniowe. Rząd zrezygnował z tworzenia specjalnych kas budowlano-mieszkaniowych. Zainteresowani tą częścią programu będą mogli założyć w bankach rachunki z premią za systematyczne oszczędzanie. – Jej wysokość ma sięgać nawet kilku tysięcy złotych rocznie – deklaruje minister Adamczyk.
Na te pieniądze trzeba będzie jednak poczekać. Minimalny czas oszczędzania to pięć lat, a odpowiednie przepisy regulujące konta i premie mają zostać przyjęte w 2017 r. W 2018 r. ma ruszyć oszczędzanie, a w 2019 r. wypłata premii. Z wypowiedzi przedstawicieli rządu wynika, że przynajmniej w przypadku premii budżet do programu się dołoży. Wypłaty premii miałyby pochodzić ze środków, z których finansowane jest teraz MdM. A te pochodzą z budżetu państwa. Rząd liczy, że premie w przyszłości będą finansowane również z przyszłych dochodów Narodowego Funduszu Mieszkaniowego.
Wszystkie piątkowe zapowiedzi rządu czekają jeszcze na przełożenie na konkretne projekty ustaw.
Koszt budowy mieszkania ma wynieść około 2,5 tys. zł za mkw.