Wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w resorcie finansów i gospodarki za mieszkalnictwo przygotował projekt nowelizacji ustawy o ochroniepraw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725 ze zm.), który czeka na wpis do wykazu prac Rady Ministrów. Ma on zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym uczynić bardziej sprawiedliwym.

- Tak, by nie było takich sytuacji, że są w nim osoby „za bogate”. Dziś syn, który zarabia 50 tys. zł miesięcznie i jest zameldowany w mieszkaniu rodziców, automatycznie wchodzi w stosunek najmu, jeśli nie posiada na terenie gminy lub w gminach sąsiednich mieszkania własnościowego. Chcielibyśmy, aby musiał złożyć wniosek o przyznanie lokalu komunalnego. Jeśli po weryfikacji dochodów okaże się, że są one na poziomie, który upoważnia do przyznania mieszkania komunalnego, to oczywiście nic nie stanie na przeszkodzie, żeby w tym mieszkaniu pozostał. Jeśli jednak jego dochody są wyższe, to nie powinien mieć do tego prawa, bo mieszkania komunalne, z założenia są dla osób z niskimi dochodami – wyjaśnił DGP minister Lewandowski.

Według raportu GUS „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2023 roku” średni miesięczny dochód uprawniający do uzyskania prawa najmu do mieszkania z zasobu gminy, w przypadku gospodarstwa jednoosobowego wynosi 2632 zł, a w przypadku gospodarstw wieloosobowych jest to 1915 zł na osobę.

To kryterium spełniło w 2023 r. 123 tys. rodzin, które czekały w kolejce po mieszkanie komunalne. W roku 2024 kolejka zmniejszyła się do 119,3 tys. gospodarstw domowych. Jednak nie można z tych liczb wyciągać wniosku, że chętnych ubywa.

Ograniczenie automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych

- Niski, oderwany od obecnych dochodów próg wejścia wyklucza wiele rodzin z możliwości ubiegania się o mieszkanie komunalne i przyczynia się do pogłębienia luki czynszowej. W rezultacie już ponad 30 proc. polskich rodzin ma za wysokie dochody, by starać się o mieszkanie komunalne, a za niskie, by wynająć mieszkanie na wolnym rynku – mówi Tomasz Lewandowski.

Ograniczenie dzisiejszego automatyzmu „dziedziczenia” mieszkania komunalnego ma ułatwić dostęp do tego zasobu naprawdę potrzebującym. Stąd ministerialna propozycja zakłada nie tylko konieczność złożenia wniosku o przyznanie lokalu i jego weryfikację pod kątem dochodów, ale także zaostrzenie kryteriów majątkowych, które musi spełnić przyszły najemca. Dzisiaj nie może on posiadać mieszkania własnościowego w gminie, w której stara się o lokal, ani w gminach sąsiednich. W projekcie nowelizacji przepisów znajdzie się również zakaz posiadania domu.

Zakaz posiadania nieruchomości mieszkalnych

Hanna Milewska-Wilk, ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów widzi potrzebę wyłączenia automatycznego wchodzenia w najem po zmarłej osobie i pełnej weryfikacji zarobków oraz majątku osób ubiegających się o najem komunalny, ale uważa, że przepis zakazujący posiadania nieruchomości może być problematyczny.

- Bo posiadanie, choćby udziału, nie oznacza automatycznie możliwości zamieszkiwania. Z drugiej strony można nie mieć mieszkania czy domu, ale mieć lokal użytkowy np. w budynku potocznie określanym „Warszawskim Hongkongiem” – mówi ekspertka.

Chodzi o lokale sprzedawane jako użytkowe, które w praktyce pełnią rolę lokali mieszkalnych. Do niedawna przepisy nie regulowały, np. ich minimalnej powierzchni użytkowej, co pozwalało inwestorom sprzedać klitki zwane mikroapartamentami. Dziś również jest to możliwe, bo zaostrzenie przepisów nie objęło lokali w budynkach zbiorowego zamieszkania i inwestorzy nadal wykorzystują tą furtkę do maksymalizacji zysków. Obawy Hanny Milewskiej – Wilk wynikają z tego, że można mieć kilka takich lokali lub udziały w budynku, a jeśli chodzi o majątek, kwalifikować się do przejęcia mieszkania komunalnego po rodzicach, o ile przejdzie się weryfikację dochodów, a ta, jak mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich jest dla gmin trudna do przeprowadzenia.

Weryfikacja dochodów najemców mieszkań komunalnych

- Dzisiaj jest to kwestia oświadczeń o osiąganych dochodach. Co prawda jest odpowiedzialność karna za składanie fałszywych oświadczeń, ale na wielu osobach i obserwujemy, że jest to rosnąca liczba, nie robi to zagrożenie wrażenia. Nakłada się na to posowieckie przekonanie, że oszukiwanie państwa nie jest powodem do wstydu, ale dowodem sprytu i zaradności. Brakuje nam też narzędzi, żebyśmy mogli realnie wykorzystać możliwości weryfikacji dochodów, na którą pozwala prawo. Oczywiście gmina może, jeśli podejrzewa fałszywość oświadczenia iść do sądu, ale te sprawy trwają latami. Wynik jest niepewny, bo udowodnienie racji nie jest proste, przez wspomniany brak narzędzi – mówi Marek Wójcik.

Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl potwierdza ocenę przedmówcy.

- Mogłoby pomóc wprowadzenie twardego obowiązku weryfikacji, ponieważ część gmin, nie chcąc się narażać mieszkańcom, tego nie robi. Natomiast ci, którzy korzystają z tego prawa natrafiają na bariery w jego egzekwowaniu. Brakuje narzędzi i dostępu do danych, przez co skuteczność kontroli jest symboliczna. W efekcie osoby, które mają dobrą sytuację materialną, nadal zajmują lokale przeznaczone dla najbardziej potrzebujących, a gminy nie mają kontroli nad swoim zasobem, co jest jednym z powodów ich niechęci do budowania mieszkań – mówi ekspert.

Minister Tomasz Lewandowski ma świadomość trudności z weryfikacją dochodów najemców, dlatego żeby ją ułatwić chce dać samorządom możliwość pozyskania informacji o dochodach najemców z Krajowej Informacji Skarbowej.

Próbowano już ograniczyć „dziedziczenie” mieszkań komunalnych

Obecny rząd nie jest pierwszym, który stara się ukrócić „dziedziczenie” mieszkań komunalnych.

- To temat, który jest wałkowany od ponad dekady. Już w 2012 r. powstał projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, który miał nie dopuścić do tego, by mieszkania w gminnych czynszówkach przechodziły w ręce kolejnych pokoleń lokatorów. Ostatecznie projekt trafił do szuflady, bo ówczesny rząd uznał, że jest on politycznie zbyt ryzykowny. W komunalnych czynszówkach żyło w tym czasie około miliona rodzin – dodaje Marek Wielgo.

Coś jednak na przestrzeni lat udało się zmienić.

- Najem nie podlega dziedziczeniu, możliwym jest jednak wstąpienie w stosunek najmu innej osoby po śmierci najemcy, na specyficznych zasadach określonych, niezależnie od tego, kto jest jego spadkobiercą. Podstawę prawną tzw. „dziedziczenia” najmu lokalu komunalnego stanowi art. 691 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.). Zasady wstępowania w stosunek najmu zostały w sposób zdecydowany zmienione poprzez wprowadzenie daleko idących ograniczeń podmiotowych w tym zakresie i zastąpienie katalogu otwartego katalogiem zamkniętym – tłumaczy dr Piotr Marquardt, katowicki notariusz.

W wersji pierwotnej art. 691 k.c. stanowił, że „W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek, dzieci i inne osoby bliskie, które stale z nim zamieszkiwały do chwili jego śmierci”.

- W praktyce pojęcie „inne osoby bliskie” interpretowane było szeroko. W orzecznictwie mieściły się tutaj zarówno wnuki, jak i rodzeństwo, zięciowie, synowe, teściowie najemcy, jeśli tylko stale zamieszkiwali i prowadzili wspólne gospodarstwo ( red. ze zmarłym najemcą lokalu komunalnego). Od 10 lipca 2001 r. zmianie uległo brzmienie art. 691 k.c. Wprowadzono wówczas katalog zamknięty podmiotów uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu – mówi dr Marquardt.

Obecnie takie prawo przysługuje:

1. małżonkowi niebędącemu współnajemcą lokalu

2. dzieciom najemcy i jego współmałżonka

3. innym osobom, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych

4. osobie, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

- Niezmienny pozostał warunek stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci. Obecnie więc wnuki najemcy wstępują w najem jedynie wyjątkowo, to jest tylko wtedy, gdy: najemca miał prawny obowiązek alimentacyjny wobec nich (np. rodzice nie żyją lub są niewydolni) i mieszkały z nim do śmierci. W praktyce oznacza to, że dziś wnuki nie są już wprost uprawnione do przejęcia najmu po dziadkach, jeśli nie spełniają tych szczególnych warunków – wyjaśnia notariusz Piotr Marquardt, dodając, że samorządy mogą na podstawie art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dodatkowo regulować zasady wstępowania w stosunek najmu.