Księga wieczysta to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala ustalić komu i jakie prawa przysługują w stosunku do danej nieruchomości. Zawarte w niej informacje pozwalają np. na bezproblemowe orzekanie o stanie prawnym danego obiektu czy wskazanie jego prawowitego właściciela.

Podstawy prawne

Księgi wieczyste są rejestrami publicznymi, w konsekwencji czego stanowią przedmiot odrębnych przepisów prawnych. Zawiera je ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku. Osobno regulowane są również zasady prowadzenia ksiąg i zbiorów dokumentów,o czym świadczy zapis w Dzienniku Ustaw z 2001 roku, nr 102, pozycja 1122 z późniejszymi zmianami. Z kolei zagadnienie postępowań dotyczących ksiąg wieczystych porusza Kodeks Postępowania Cywilnego - artykuły od 626 punkt 1 do art. 626 punkt 13.

Budowa księgi wieczystej

Każda księga wieczysta złożona jest kolejno z 4 działów:

  • dział I-O 'Oznaczenie nieruchomości': zbiera dane pochodzące z ewidencji gruntów, które pozwalają na szczegółowe oznaczenie nieruchomości np. dane adresowe budynku;
  • dział II: Określenie właściciela lub osoby będącej użytkownikiem wieczystym: zawiera wpisy odnoszące się do kwestii własności i użytkowania wieczystego;
  • dział III:"Prawa, rozszerzenia, ograniczenia": dotyczący ograniczonych praw rzeczowych (z pominięciem hipotek) oraz poruszający zagadnienie ograniczeń i praw związanych z rozporządzaniem nieruchomością bądź jej użytkowaniem;
  • dział IV "Hipoteki": poświęcony tematowi hipotek, opisujący ich cechy- wysokość, waluty, rodzaje.

Istotne zasady związane z księgami wieczystymi

Instytucja księgi wieczystej obwarowana została kilkoma nadrzędnymi zasadami, które określone zostały przez wspomniane już akty prawne. Do reguł tych zaliczają się:

  • jawność formalna: decyduje o ogólnym dostępie do ksiąg wieczystych. Zawarte w niej wpisy może prześledzić - w obecności pracownika sądowego - każdy zainteresowany. Zasada ta nie ma zastosowania jedynie w odniesieniu do wybranych aktów udostępnianych wyłącznie osobom posiadającym interes prawny lub notariuszom;
  • rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: w praktyce zasada ta oznacza, że wszelkie konflikty spowodowane niezgodnością między stanem prawnym a rzeczywistym, rozstrzygane są na korzyść tego, który nabył daną nieruchomość od właściciela wspomnianego w księdze wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nowego nabywcę, zaś prawdziwy właściciel, który nie dopilnował prawidłowości wpisu, traci prawo własności.
  • domniemanie zgodności ze stanem prawnym: założenie, iż ujawniony przez księgę wieczystą stan prawny jest tożsamy z rzeczywistym;
  • pierwszeństwo praw wpisanych: prawa rzeczowe stanowiące przedmiot wpisu w księdze są traktowane jako nadrzędne w stosunku do tych, którym wpisu w rejestrze nie poświęcono.