Projekt ustawy o odwróconej hipotece utknął w urzędniczych szufladach, ale akcja reklamowa zachęcająca starszych ludzi do poprawienia własnej sytuacji finansowej trwa w najlepsze. Propozycja wydaje się jak najbardziej trafiona, a sam produkt na pierwszy rzut oka prosty.

Adresowany jest do osób, które są prawnymi właścicielami domów lub mieszkań. Jeśli brakuje im pieniędzy na leki czy godniejszą starość, mogą zawrzeć umowę z którąś z firm oferujących odwróconą hipotekę. Czyli – mieszkając w swoim lokalu do końca życia, mogą otrzymywać każdego miesiąca coś w rodzaju dodatkowej emerytury. Za to, że po ich śmierci mieszkanie przejmie firma, z którą zawarli umowę. W sytuacji gdy coraz więcej starych ludzi nie może liczyć na pomoc rodziny, oferta wydaje się bardzo na czasie. Dlaczego więc niektórzy porównują ją z piramidą finansową, która – zwłaszcza od wybuchu afery Amber Gold – kojarzy się jak najgorzej? I po co ustawa, skoro transakcję można zawrzeć już teraz?

Pomysł odwróconej hipoteki urodził się w Stanach Zjednoczonych w latach 30. ubiegłego wieku. W kraju, w którym przedsiębiorczość – w przeciwieństwie do Polski – nie jest krępowana biurokratycznymi barierami, ludzie nabierali do niego zaufania przez ponad 30 lat. Bo zawiera mnóstwo pułapek, z których na początku wielu nie zdaje sobie nawet sprawy.

Pierwsza tkwi w samej umowie. Brak stosownej ustawy spowodował sytuację, że w Polsce powstaje coś w rodzaju dzikiego rynku albo – jak kto woli – pełna wolność gospodarcza. Ta wolność dobra jest dla przedsiębiorczych osób, które chcą odwróconą hipotekę oferować, by na niej zarabiać. Przepisy nie stawiają bowiem żadnych barier, każdy taką firmę może zarejestrować. Nie musi mieć do tego celu żadnych rezerw finansowych. To, co może cieszyć kandydatów na przedsiębiorców, nie musi być jednak dobre dla ich klientów. Ci, zawierając umowę, najczęściej przestają być prawnymi właścicielami swoich domów czy mieszkań. Przechodzą one na własność firmy, która w zamian godzi się ich mieszkańcom wypłacać do końca życia coś w rodzaju renty.

Problemów z tą instytucją nie rozwiąże sama ustawa

Co się jednak stanie, jeśli taka firma splajtuje? Może to zrobić choćby dlatego, że zawarła umowy z osobami, które żyją dłużej, niż przewidywał biznesplan przedsiębiorcy? Nie ma żadnej gwarancji, że lokal wróci do poprzedniego właściciela. Zwłaszcza że mógł przez firmę na przykład zostać zastawiony w banku. Mieszkanie należało już do niej, firma mogła nim dysponować. Poprzedni właściciel zostaje bez dachu nad głową. Na pomoc państwa nie ma co liczyć, zawarł przecież dobrowolną umowę, powinien zdawać sobie sprawę z tego, co robi. Może liczyć już tylko na opiekę społeczną. Inny wariant, z pozoru bardziej optymistyczny – bankrut ma następcę prawnego i ten godzi się zwrócić mieszkanie, ale pod warunkiem że zwrócone zostaną wypłacone raty renty wraz z wysokimi odsetkami. Mało prawdopodobne, że starsza osoba wywiąże się z tych zobowiązań. Gdyby była zamożna, nie zawierałaby przecież umowy o odwróconej hipotece. Czyli jednak – opieka społeczna. Wniosek – wiązanie się z firmą, o której wiadomo tylko tyle, ile pokazały reklamy, może się okazać jeszcze gorsze od piramidy finansowej. Bo na starość możemy stracić wszystko.

Co nie znaczy, że gdy stosowny projekt ustawy już zostanie uchwalony, starsi ludzie będą mogli się czuć bezpieczniej. Wtedy wprawdzie najprawdopodobniej odwrócony kredyt hipoteczny oferować będą tylko banki dysponujące sporymi rezerwami finansowymi. Plajta, na jaką narażone są firmy krzaki, raczej więc im nie grozi. Z dotychczasowych ustaleń wynika też, że właściciel mieszkania pozostaje nim do końca życia. To ważne, bo bank nie sprzeda ani nie zastawi jego lokum poza jego plecami. Czy to znaczy, że staruszek może brać rentę i spać spokojnie? Niekoniecznie.

A jeśli bank uzna, że stary człowiek nie dba o stan techniczny mieszkania, co powoduje utratę jego rynkowej wartości? To naraża przecież bank na wymierne straty. Może więc on zrobić użytek z tzw. bankowego tytułu egzekucyjnego (który zapewne będzie warunkiem umowy) i zgodnie z prawem przenieść staruszka do gorszego lokum. A jeśli stary człowiek będzie żył zbyt długo i bank uzna, że przestanie mu wypłacać rentę, bo wyczerpał przewidziany limit? Bank nie zobowiąże się przecież do wypłacania pieniędzy do końca życia swego klienta, ale do pewnego pułapu. Tę sumę będzie mógł nawet wypłacić jednorazowo. Co wtedy zrobi człowiek stary i nierzadko chory?

Odwrócona hipoteka wydaje się dobrodziejstwem dla osób samotnych, które nie myślą o spadkobiercach, ale potrzebują wsparcia finansowego. Ponieważ jednak panuje swoboda zawierania umów, każdy, kto taką ofertę przedstawi, może w nią wmontować różne pułapki i miny. Dopóki nie wyspecjalizujemy się w sztuce ich wyszukiwania i rozbrajania, możemy być nie tylko beneficjentami, ale – częściej – ofiarami.