Magazyn DGP 31.01.20 / Dziennik Gazeta Prawna
Według danych GUS w 2018 r. na tysiąc mieszkańców przypadało 375 mieszkań, a dekadę wcześniej o 40 mieszkań mniej. Takie tempo wzrostu nie wystarczy, by poprawić sytuację lokalową dużej części Polaków.
Eurostat podaje, że wskaźnik przeludnienia, pokazujący, jaki odsetek populacji gnieździ się w zbyt małych mieszkaniach (co oznacza m.in., że kilkoro rodzeństwa musi dzielić jeden pokój), nadal jest wysoki. W 2018 r. wynosił 39,2 proc. Nie tylko daleko nam pod tym względem do unijnej średniej (15,4 proc.), lecz także jesteśmy w niechlubnej europejskiej czołówce państw z największymi mieszkaniowymi deficytami. Gorzej jest tylko w takich krajach jak Czarnogóra, Serbia, Rumunia, Macedonia Północna czy Turcja.
Jakby tego było mało, jakość dostępnych mieszkań też pozostawia wiele do życzenia. Tak zwanym ubóstwem mieszkaniowym dotkniętych jest około 8,6 proc. Polaków. Egzystują w lokalach, gdzie np. brak toalety czy łazienki, z przeciekającym dachem i niedostatecznym oświetleniem itd. Z zestawień Eurostatu wynika, że w 2018 r. Polska znalazła się na niechlubnym piątym miejscu pod względem skali mieszkaniowej biedy na 28 państw unijnych.
Ile potrzebujemy mieszkań? Jakub Sawulski z Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) mówi, że aby dociągnąć do europejskiej średniej, trzeba by wybudować ich jakieś 4–5 milionów. Oczywiście średnia też nie jest obiektywnym miernikiem – może być zawyżana przez duże zasoby mieszkaniowe niektórych krajów, np. tych nastawionych na turystykę. – Ale to uświadamia, jak ogromny dystans mamy do nadrobienia – podkreśla Sawulski.
Dla minister rozwoju Jadwigi Emilewicz sprawę załatwiłoby 440 lokali na tysiąc mieszkańców. A to oznaczałoby konieczność wybudowania ich mniej więcej 2 mln. Dla porównania – w 2018 r. do użytku oddano nieco ponad 207 tys. lokali. I choć to był najlepszy rok dla deweloperów co najmniej od końca lat 80. poprzedniego wieku, to i tak prosta kalkulacja wystarczy, żeby zrozumieć, że nawet przy utrzymaniu tego tempa zasypanie mieszkaniowej dziury może zająć 10 lat.
Głód lokali nie jest zjawiskiem nowym i trudno tłumaczyć go tym, co się akurat teraz dzieje na rynku. „Winny” jest coraz większy popyt, który z tym niedoborem idzie w parze. Skąd się wziął? Pierwszy powód to wyraźny wzrost dochodów gospodarstw domowych. I mowa tu nie tylko o wyższych płacach, lecz także o transferach społecznych, na jakie zdecydował się PiS po objęciu władzy. Między 2015 a 2018 r. dochód rozporządzalny na osobę w gospodarstwie domowym wzrósł o ponad 22 proc., z 1386 zł do 1693 zł (podajemy za GUS). Do tego rosnące przekonanie o coraz trwalszej stabilności sytuacji majątkowej (nie tylko wynikające z nowych dodatków socjalnych, ale również wysokiego popytu na pracę) przełożyło się na rekordowo dobre nastroje konsumentów, nienotowane po 1989 r. A jeśli nie boisz się utraty zatrudnienia i wierzysz, że będzie cię stać na spłacanie rat kredytu, to chętniej po niego sięgasz.
Tym bardziej że dziś jest on historycznie tani. Mimo zaostrzania polityki kredytowej przez banki, mimo wyższych marż, większych wymogów dotyczących wkładu własnego kredyty mieszkaniowe są wciąż łatwo dostępne, bo dzięki większym dochodom zdolność kredytowa także rośnie. Co widać w danych. Według raportów Biura Informacji Kredytowej w grudniu liczba wniosków o kredyt na zakup mieszkania była o jedną czwartą wyższa niż rok wcześniej. Dług chciało zaciągnąć 30,6 tys. osób, w porównaniu do 25,5 tys. sprzed roku. Wzrost ten zwraca uwagę, bo na rynku nic nowego się przecież nie wydarzyło – poza tym, że rośnie przekonanie, iż mieszkania będą już tylko drożeć. Tak też tłumaczą rosnący popyt na kredyt analitycy BIK. Klienci, których na niego stać, przyspieszają decyzje o kupowaniu własnego M, bo uważają, że za miesiąc, dwa ceny na rynku jeszcze bardziej pójdą w górę. Wyniki badań, które cyklicznie prowadzi Bank ING, wskazują, że aż 79 proc. ankietowanych w Polsce spodziewa się wzrostu cen mieszkań w ciągu najbliższego roku. Średnia dla Europy to 62 proc. Co więcej, prawie połowa Polaków twierdzi, że lokale nigdy nie będą już tańsze.

Kąt do wynajęcia

Ale też nie wszyscy, którzy dziś biorą się za bary z rynkiem mieszkaniowym, robią to, żeby mieć jakiś własny kąt. Są też tacy, którzy traktują taki zakup jako inwestycję. Przy tak dużych oczekiwaniach na dalszy wzrost cen wydaje się ona pewna i zyskowna, zwłaszcza na tle innych inwestycyjnych opcji. Stopy procentowe, które od wielu miesięcy są w Polsce niższe od inflacji, zniechęcają do trzymania pieniędzy na lokatach – realnie się na nich traci. Dziś oprocentowanie depozytów w rodzimych bankach jest rekordowo niskie – według danych NBP w ciągu ostatnich 12 miesięcy wahało się ono między 1,6 a 1,4 proc. w skali roku. A inflacja to już około 3,4 proc. (tyle wyniosła w grudniu). Giełda, na której można by szukać szczęścia, jest w odwrocie. Warszawę ominął ogólnoświatowy boom na rynkach kapitałowych, jaki nastąpił w odpowiedzi na kryzys 2008 r. Banki centralne zaczęły prowadzić ultrałagodną politykę pieniężną. Indeks największych spółek notowanych na warszawskim parkiecie, czyli WIG-20, jest obecnie na niższym poziomie niż 10 lat temu. A przekonanie o kryzysie polskiego rynku kapitałowego jest powszechne, co widać choćby po liczbie nowych ofert publicznych. Dla kontrastu DAX-30, wskaźnik notowań największych firm na giełdzie we Frankfurcie, w tym samym czasie wzrósł o 140 proc. Na tym tle w Polsce kupno mieszkania, które w ciągu roku może podrożeć o 9–10 proc., wydaje się atrakcyjne. Taka inwestycja może być przynajmniej sposobem na ochronę wartości kapitału. Ale też dodatkowym źródłem dochodu, choćby z najmu.
Kupno pod wynajem to dla wielu kuszący pomysł. W swoich raportach NBP stwierdza, że w Warszawie i sześciu innych największych polskich miastach „rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych”. Bank centralny podaje też, że „relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”. Oczywiście nie w każdym przypadku – w sytuacji gdy 80 proc. ceny zakupu jest finansowana z kredytu, „mieszkanie takie prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela”.
Jeszcze lepszym pomysłem na zarabianie pieniędzy może być najem krótkoterminowy, czyli oferta lokalu do wynajęcia na kilka dni. Głównie dla turystów jako alternatywa dla hotelu. Usługi tego typu oferują różne platformy online, z których najbardziej popularna jest Airbnb. To, ile się na nich zarabia i – przede wszystkim – jak wpływają na ceny mieszkań, zbadał Digital Economy Lab (DELab) Uniwersytetu Warszawskiego, analizując oferty Airbnb dostępne w Warszawie.
Pierwszy wniosek: najem krótkoterminowy to w stolicy usługa coraz bardziej sprofesjonalizowana. Wśród niemal 5,5 tys. ofert aż 57 proc. pochodzi od gospodarzy dysponujących czterema i więcej mieszkaniami na platformie. – Powstają już agencje, które zarządzają tymi ofertami w imieniu gospodarzy – zauważa Kristóf Gyódi, analityk DELab UW, jeden z autorów raportu.
Drugi wniosek: na takim najmie nieźle się zarabia. W ciągu 12 miesięcy mediana rocznych dochodów wynosiła 22 tys. zł, zaś średnia ponad 27 tys. zł. „Połowa mieszkań wynajmowanych przez Airbnb na Woli i w Śródmieściu zarabia więcej niż roczny wynajem jednopokojowego mieszkania drogą tradycyjną. W przypadku mieszkań 2-pokojowych wyższe zarobki dotyczą 47 proc. ofert Airbnb na Woli i 40 proc. w Śródmieściu” – czytamy w raporcie DELab UW. Co ciekawe, zyski kontroluje stosunkowo niewielka grupa gospodarzy: około 5 proc. z nich kontrolowało około 30 proc. oferowanych miejsc, mniej więcej 56 proc. rezerwacji i 60 proc. przychodów.
Rosnąca profesjonalizacja i niezła marża, która przyciąga kolejnych inwestorów, musi przekładać się na ceny mieszkań i stawki czynszu w najmie długoterminowym. To oczywiste, bo wystawiający lokale na Airbnb muszą je wcześniej przecież nabyć. Skoro to profesjonaliści, z większym kapitałem, kupujący po kilka mieszkań, to ich wpływ na rynek jest co najmniej zauważalny. Kristóf Gyódi tłumaczy DGP, że takie wyraźne zależności widać w badaniach prowadzonych w USA i Hiszpanii, a DELab w swoim raporcie doszedł do podobnych wniosków. W dzielnicach, w których gęstość ofert Airbnb jest większa, wyższa jest także cena nowych mieszkań. Na dodatek w Warszawie najem krótkoterminowy to na razie wolna amerykanka: nie ma żadnych ograniczeń w udostępnianiu mieszkań na platformie, co sprawia, że większość dostępna jest w tej formule przez cały rok. Inne stolice wprowadziły już restrykcje: albo strefowe (w niektórych dzielnicach nie wolno prowadzić najmu krótkoterminowego), albo czasowe (lokal może trafić na Airbnb np. na 90 dni w ciągu roku). – Z naszych badań wynikało, że w warszawskim Śródmieściu 5 proc. mieszkań było udostępnianych przez Airbnb. Na Woli odsetek ten wynosił około 2 proc., na Żoliborzu około 1 proc. I gdyby nasycenie ofertami w tej ostatniej dzielnicy zwiększyło się do poziomu z Woli, ceny mieszkań wzrosłyby tam o 5–6 proc. – wyjaśnia Kristóf Gyódi.

Flipperzy wchodzą do gry

Usługi quasi-hotelowe, które ściągają z rynku część mieszkań, to nie jedyna nowinka, która zaburza relacje podaży i popytu oraz podbija ceny. Kolejną jest tzw. flipping. Adam Czerniak, dyrektor ds. badań Polityka Insight, tłumaczy, że to nowa formuła inwestowania na rynku nieruchomości dostępna również dla tych, którzy nie mają dużego kapitału potrzebnego do zakupu lokalu. Wypełnia trochę lukę, bo w Polsce do tej pory nie rozwinęły się instytucjonalne formy takiego inwestowania, np. REIT-y (Real Estate Investment Trusts – spółki lub fundusze specjalizujące się w inwestycjach w nieruchomości komercyjne na wynajem). – Rząd porzucił prace nad wprowadzeniem REIT-ów, ludzie zaczęli więc robić to samodzielnie, zupełnie poza kontrolą nadzoru finansowego, w pewnym sensie w szarej strefie. I nie mówię, że to nielegalne, ale po prostu jest to poza radarem KNF czy urzędów skarbowych – mówi Adam Czerniak.
Czym jest flipping? To inwestycja krótko terminowa, w której osoba (lub firma) wyszukuje mieszkanie do remontu (lub do wykończenia ze stanu deweloperskiego), a następnie aranżuje wnętrza według współczesnych standardów, by było ono atrakcyjne dla potencjalnych kupujących. – Ten proces trwa od 6 do 15 tygodni, po czym mieszkanie jest ponownie sprzedawane za cenę, która daje zysk 15–20-procentowy w skali roku – tłumaczy Adam Czerniak.
Kupujący – czyli flipper – może włożyć w przedsięwzięcie własne pieniądze, jeśli je ma. Ale może też pozyskać kapitał przez crowdfunding albo uzyskać mikropożyczki zabezpieczone wekslami czy wpisami do księgi wieczystej. Dzięki temu inwestycja w mieszkanie staje się dostępna również dla tych, którzy posiadają zbyt mało funduszy, by taką operację przeprowadzić samodzielnie. – O ile jeszcze w latach 2014–2015 trzeba było mieć duży kapitał, powyżej 500 tys. zł, tak w tej chwili nie jest to konieczne. Wystarczy mieć kilka tysięcy złotych, żeby móc uczestniczyć w krótkoterminowych transakcjach i zarabiać 8–10 proc. rocznie. Wehikułem, który to umożliwia, jest właśnie flipping – twierdzi Adam Czerniak.
Czy to zjawisko niebezpieczne? To zależy. Kupowanie mieszkań na kilka miesięcy, by szybko je sprzedać na fali rosnących cen, jest spekulacją. I to jest czynnik, który w coraz większym stopniu napędza popyt na mieszkania oraz – w efekcie – ich ceny, zwłaszcza przy ograniczonej podaży na rynku pierwotnym. Bo choć za nami rekordowy rok pod względem liczby oddanych lokali, deweloperzy już sygnalizują, że będą ograniczać wzrost podaży nowych. Po to, by w momencie, gdy obecna hossa się skończy, nie zostać z niesprzedanymi mieszkaniami. Można się też zastanawiać nad bezpieczeństwem tego rodzaju przedsięwzięć. Adam Czerniak zwraca uwagę, że flipperzy to osoby, które wcześniej inwestowały w mieszkania pod wynajem, w większości osoby prywatne. Ale od kilku miesięcy widać wzrost liczby spółek, które się tym zajmują. Spółka może zwiększyć skalę inwestycji, bo ma łatwiejszy dostęp do finansowania. A równocześnie jej wspólnicy ponoszą mniejsze ryzyko niż w sytuacji, gdyby robili to jako osoby fizyczne. – Następuje instytucjonalizacja, ale niekoniecznie w dobrym kierunku. To nie są podmioty nadzorowane przez KNF, tylko spółki handlowe działające w segmencie obrotu nieruchomościami – podkreśla ekonomista Polityki Insight.

Czy ceny będą rosnąć?

Nie sposób określić, jak szeroki zasięg ma flipping. Ale ze względu na swoją specyfikę może przyczyniać się do powstania bańki cenowej na rynku nieruchomości. Jeśli zyskiwałby na popularności, to osobom odpowiedzialnym za stabilność makroekonomiczną powinna się zapalić czerwona lampka. Na razie mamy więcej „miejskiej legendy” w pogłoskach o wysokich zyskach z flippingu niż twardych danych. – Nie ma danych, ale są poszlaki. Mamy bardzo duży napływ gotówki na rynek. Blisko dwie trzecie transakcji na rynku mieszkaniowym to zakupy za gotówkę, co sugeruje, że udział flippingu nie jest marginalny – wyjaśnia jednak Adam Czerniak. I wylicza, że na bazie danych o wzroście liczby podatników odprowadzających ryczałt za najem do fiskusa i przy przyjęciu kilku koniecznych założeń (np. że wszyscy nowi inwestorzy w mieszkania na wynajem kupują lokal za gotówkę) można szacować, że około jednej trzeciej popytu na rynku nie da się wyjaśnić zakupem lokalu na własne potrzeby czy pod wynajem. – Nie wszystkie transakcje są flippowe, ale na pewno ich udział jest widoczny – dodaje ekspert. Według niego mamy środowisko sprzyjające powstawaniu bańki cenowej. – Ale jest jeszcze mała. I jeśli podejmiemy działania zapobiegawcze, to możemy uniknąć negatywnych skutków jej pęknięcia, gdy już będzie duża – uważa Adam Czerniak.
Co mogłoby oznaczać pęknięcie takiej bańki? Raczej nie byłoby śmiertelnego efektu domina na kształt kryzysu z lat 2007–2008, który nastąpił w USA. Tam run na mieszkania i domy był finansowany przede wszystkim kredytami. Dostawały je osoby, które nie powinny, więc w bankach najpierw stopniowo, a potem gwałtownie zaczął przyrastać portfel toksycznych długów. Nam to nie grozi, bo – po pierwsze – polskie banki są ostrożne w udzielaniu kredytów hipotecznych (choćby przez śrubowanie wymogów dotyczących wkładu własnego). A po drugie – zakup mieszkań za kredyt to mniejsza część tego rynku, a udział kredytu hipotecznego w PKB jest mniej więcej stały. Mimo to załamanie cen mogłoby wpędzić w poważne kłopoty osoby, które inwestują dziś w lokale, np. poprzez crowdfunding, bez jakiejkolwiek instytucjonalnej ochrony. – Gdy weksel zabezpieczający wystawia spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, to taki papier na niewiele się przyda na wypadek kryzysu. To jest właśnie ryzyko. Ono oczywiście nie dotyczy sektora finansowego. Ale poszczególni inwestorzy mogą ucierpieć – zwraca uwagę Czerniak. I dodaje, że z badań prowadzonych w USA wynika, że wystarczy 10-procentowy wzrost transakcji kupna lokalu przez osoby, które nie robią tego na własne potrzeby, żeby ceny na rynku poszły w górę o ponad 20 proc. – A po pęknięciu bańki mogą spaść nawet o 30 proc. Flipping na pewno powoduje więc rozchwianie tego rynku – przestrzega ekonomista. W kolejnych dwóch latach prognozuje dalszy, dynamiczny wzrost cen. Patrząc na rynek chłodno, nie powinno do niego dojść. Gdyby popyt na mieszkania wiązał się jedynie z zaspokajaniem własnych potrzeb, to byłoby drożej o około 5 proc. w tym roku, a w przyszłym w ogóle. Ale powszechne przekonanie, że ceny będą tylko iść w górę, nadal będzie przyciągać kapitał spekulacyjny.
– Przez kolejne dwa lata mieszkania mogą drożeć o 12–15 proc. Co byłoby niebezpieczne, bo oznaczałoby dojście do poziomu, którego nie da się utrzymać. W takim scenariuszu mielibyśmy mocne wahnięcie na rynku w drugą stronę, choć dopiero za około dwa lata – mówi Adam Czerniak.

Gdzie jest mieszkanie plus

Drożejące nieruchomości to nie tylko problem ekonomiczny, lecz także społeczny. Można na tę kwestię spojrzeć również z perspektywy narastającego konfliktu pokolenia dzisiejszych 30-latków i ich rodziców, u których ci pierwsi są często zmuszeni mieszkać. – Można oczywiście powtarzać argument, że to z lenistwa. Sęk w tym, że nie ma takich badań, które wskazywałyby, jaki odsetek osób mieszka z rodzicami, bo tak im wygodniej, a jak duża grupa jest do tego zmuszona – zaznacza Jakub Sawulski, autor książki „Pokolenie '89. Młodzi o polskiej transformacji”. Według niego sprawa stałaby się jasna, gdyby rozwinęło się w końcu czynszowe budownictwo społeczne, którego oferta jest skierowana właśnie do tej grupy: młodych, na dorobku, takich, którzy jeszcze są na etapie podejmowania kluczowych życiowych decyzji, jak ta, co chcą robić i gdzie mieszkać.
Ekonomista PIE zwraca uwagę, że zdrowy rynek mieszkań musi się składać z trzech filarów, w którym obok mieszkań własnościowych i komercyjnego najmu jest właśnie segment lokali czynszowych. Tymczasem w Polsce rozwinął się filar pierwszy, rozwija się drugi, a trzeci istnieje w formie szczątkowej. – Każdy na wszystkich etapach życia powinien mieć możliwość zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Dziś w Polsce trzeba albo posiadać dużo pieniędzy, aby kupić lokal, albo nieźle zarabiać, by go wynająć. Jeśli ktoś nie ma stałej pracy i zdolności kredytowej, jest skazany na mieszkanie kątem u rodziców – ocenia Sawulski. I dodaje, że z jakichś trudnych do określenia powodów kolejne rządy zupełnie odpuszczają ten temat. Od 1995 r., gdy uruchomiono program towarzystw budownictwa społecznego, niewiele się w tej materii działo. – Mieszkanie plus było niezłym pomysłem, ale chyba zabrakło determinacji, by je w pełni zrealizować. Na pewno nie była ona tak duża jak w przypadku programów socjalnych, uruchomionych szybko po wyborach – mówi Sawulski. Czekanie, aż problem zostanie rozwiązany przez wolny rynek, to jego zdaniem błąd. Bo właśnie obserwujemy, czym może się to skończyć. – Argument, że ktoś w PRL czekał na mieszkanie przez całe lata, do mojego pokolenia zupełnie nie trafia. Dla nas PRL to abstrakcja. Nasze oczekiwania są adekwatne do poziomu kraju rozwiniętego, jaki osiągnęła Polska. Tymczasem w polityce mieszkaniowej nadal bardzo odstajemy od reszty Europy – konkluduje Jakub Sawulski.