Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali. Gminy dość często korzystają z prawa zaskarżania uchwał. Świadczą o tym liczne orzeczenia sądów cywilnych, w których to ona właśnie jest stroną inicjującą proces. Z analizy tych orzeczeń wynika, że nie zawsze gmina ma rację. Warto poznać sytuacje, kiedy może ona się spodziewać wygrania w sądzie, a kiedy nie.
Koszty według udziału
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Tak wynika z art. 12 ust. 2 u.w.l. Sprzeczne z tą zasadą jest obciążenie gminy obowiązkiem pokrycia pełnych kosztów planowanych prac remontowych (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 10 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 410/13). [przykład 1]
Podobnie stwierdził Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 13 października 2014 r. (sygn. akt IC 690/14), w którym uznał, że sprzeczna z art. 12 ust. 2 u.w.l. jest uchwała ustalająca miesięczną opłatę na fundusz remontowy w wysokości 50 zł liczoną od jednego lokalu (bez względu na jego wielkość), a nie od udziału właściciela we własności nieruchomości wspólnej.
Lokale użytkowe
Wyjątek od zasady proporcjonalności ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w stosunku do przysługujących właścicielowi udziałów, dotyczy lokali użytkowych. Dopuszczalne jest to tylko w sytuacjach uzasadnionych sposobem z ich korzystania. Nie może zatem dotyczyć wszystkich właścicieli, lecz tylko tych, których lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Musi również być proporcjonalne do generowanych przez nie wyższych kosztów, pozostawać w związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i nie może być nadmierne. Zwiększenie obciążeń nie może być uzasadnione faktem, że lokal użytkowy przynosi właścicielowi pożytki z tytułu najmu. Taki właśnie argument podjętej uchwały zgłosiła w sądzie jedna ze wspólnot, która narzuciła gminie większe stawki za lokale użytkowe, które ta wynajmowała w budynku. Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 27 września 2012 r. (sygn. akt I ACa 422/12) uchylił tę uchwałę jako sprzeczną z art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l.
Rozliczenie nadwyżki
Właściciele lokali na pokrycie kosztów zarządu uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
wwydatki na remonty i bieżącą konserwację,
wopłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
wubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
wwydatki na utrzymanie porządku i czystości,
wwynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Koszty te rozliczane są corocznie. Wiele wątpliwości związanych jest z nadwyżką zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali. Do tej kwestii odniósł się m.in. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, który w wyroku z 18 czerwca 2008 r., (sygn. akt I ACa 119/08, Lex nr 468600) stwierdził, że wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu nadwyżki z opłat, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą.
Odmiennie uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r. (sygn. akt II CSK 358/10, Biul. SN 2011/4). Zgodnie z tym orzeczeniem wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali. Ten wyrok jest istotny, ponieważ wyznaczył linię orzeczniczą sądów cywilnych, które konsekwentnie opowiadają się za dopuszczalnością decydowania przez wspólnotę o przeznaczeniu nadwyżki z tytułu wpłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na fundusz remontowy.
Gminy wielokrotnie takie uchwały zaskarżały do sądu. Za każdym razem pozew był oddalany. Tak było m.in. w sprawie, którą rozpatrzył Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z 29 maja 2014 r. (sygn. akt: I Aca 180/14). W orzeczeniu tym sąd stwierdził, że obowiązek rozliczenia z właścicielami lokali powstałej nadwyżki na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie oznacza wcale obowiązku zwrotu kwot z tego tytułu poszczególnym właścicielom.
Podobnie stwierdził Sąd Okręgowy we Wrocławiu, który w wyroku z 5 września 2013 r. (sygn. akt I C 573/13) uznał, że właściciele lokali mogą wyrazić zgodę na zaliczenie nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na zasilenie funduszu remontowego. Podjęcie takiej uchwały w ocenie sądu nie może być poczytywane jako naruszenie interesów poszczególnych właścicieli lokali, albowiem zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty. Jednocześnie stwierdzić należy, że przyjęty sposób rozliczenia pożytków pozwala uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12 i sygn. akt I A Ca 659/12). [przykład 2]
Dochody z reklamy
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Wspólnota, podejmując uchwały dotyczące odpłatności za udostępnienie części wspólnych budynku pod reklamy, zarówno podmiotom zewnętrznym, jak i swoim członkom, działa w interesie tak wszystkich, jak i każdego z właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę. W jej interesie leży powiększanie środków finansowych, którymi może dysponować na potrzeby pokrywania wydatków wspólnoty.
Dlatego Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 6 marca 2014 r. (sygn. akt I ACA 679/13) uznał, że jeżeli wspólnota podjęła uchwałę, w której pozbawia się na przyszłość możliwości pobierania pożytków, to takie jej działanie jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Sprawa dotyczyła uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która blankietowo zezwalała na bezpłatny montaż na elewacji budynku tablic reklamowych i informacyjnych właścicielom lub najemcom lokali użytkowych. Gmina zaskarżyła uchwałę do sądu. Sąd I instancji uznał, że uchwała ta jest sprzeczna z prawem i narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Zdaniem tego sądu właściciele nie mogą korzystać z elewacji budynku w niczym nieograniczony sposób, a kwestię sposobu korzystania z nieruchomości po pierwsze powinna określać uchwała, a nie decyzja zarządu, po drugie zaś powstaje kwestia odpłatności korzystania z elewacji. Zajęcie części wspólnych budynku pod nośniki reklamowe stanowi de facto zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Tego rodzaju zmiana, w myśl art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Delegowanie w zaskarżonej uchwale kompetencji do podejmowania decyzji przez zarząd jest zatem sprzeczne z tym przepisem i z tej przyczyny zaskarżona uchwała podlega uchyleniu. Wspólnota nie może bowiem, wbrew przepisom ustawy, upoważnić zarządu do podejmowania decyzji przekraczających zwykły zarząd. W zakresie odpłatności korzystania z nieruchomości sąd okręgowy wskazał, że dobrowolne zrzeczenie się wspólnoty pożytków jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Wprawdzie wspólnota nie ma obowiązku pobierania pożytków, to jednak lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania.
PRZYKŁAD 1
Koszty w odpowiednim stosunku
Właściciele lokali, w związku z rozszczelnieniem przewodu kominowego, wnieśli o przygotowanie pod głosowanie uchwały w sprawie uszczelnienia przewodu na koszt gminy. Ich zdaniem do awarii doszło wskutek adaptacji jednego z mieszkań komunalnych w związku z przystosowaniem go do ogrzewania gazowego. Dlatego zdaniem właścicieli gmina jako jego właściciel powinna ponieść koszty remontu. Uchwała w tym zakresie została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Gmina zaskarżyła ją do sądu. Ten uznał skargę za zasadną. Zdaniem sądu przewody kominowe stanowią część wspólną nieruchomości. Wobec tego koszty jego remontu zaliczyć należy do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Gmina nie może być zatem obciążona całością wydatków na remont.
PRZYKŁAD 2
Rozliczenie nadwyżki zgromadzonej na funduszu remontowym
Wspólnota mieszkaniowa postanowiła, że środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym, niewydane w danym roku kalendarzowym, zwiększają stan funduszu remontowego w latach następnych. Uchwałę w tym zakresie gmina zaskarżała do sądu. Ten oddalił powództwo, twierdząc, że środki zgromadzone na funduszu remontowym w następstwie wpłacania przez członków wspólnoty zaliczek na ten fundusz wchodzą w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku gdy po zakończeniu i rozliczeniu danego roku na funduszu tym pozostają niewydatkowane środki, wspólnota powinna podjąć uchwałę w sprawie dalszych losów tej nadwyżki. Może ona zatem podjąć uchwałę o zwiększeniu stanu funduszu remontowego o tę kwotę w następnym roku (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 11 lipca 2014 r., sygn. akt I C 708/14).
Wątpliwości w sprawie uchwał
Pytanie Odpowiedź
Gdy większość członków wspólnoty, w tym gmina, głosowała przeciw przyjęciu uchwały, czy można wnieść pozew przeciwko gminie, która ma największy w niej udział? Nie, ponieważ z art. 25 ust. 1 u.w.l. wynika, że stroną pozwaną może być tylko wspólnota mieszkaniowa (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 27 października 2014 r., sygn. akt II C 588/14).
Wspólnota podjęła uchwałę o umorzeniu jednemu z jej członków odsetek naliczonych od należności nieopłaconych w terminie. Czy nie narusza ona interesów gminy w zakresie dyscypliny budżetowej wynikającej z ustawy o finansach publicznych? Nie narusza, gdyż gmina jako właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej oraz członek wspólnoty mieszkaniowej jest związana ze wspólnotą stosunkami cywilnoprawnymi i nie występuje w nich jako organ administracji, a równorzędny podmiot działający na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. Gmina obowiązki wynikające z ustawy o finansach publicznych powinna realizować w granicach wyznaczonych przez zobowiązania wynikające z uchwał wspólnoty. Uchwała ta jest zgodna z interesem ogółu właścicieli i nakłada na gminę obowiązek finansowy w takim samym stopniu, jak na innych współwłaścicieli, a w rezultacie nie narusza jej interesu w innym stopniu niż innych współwłaścicieli (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 28 sierpnia 2014 r., sygn. akt I C 172/14).
Właściciele lokali w uchwale wyrazili zgodę na sprzedaż przymusową mieszkania, które jest własnością gminy. Powodem było zachowanie jego lokatorów zagrażające innym osobom zamieszkującym w budynku. W jaki sposób mieszkańcy mogą rozwiązać swój problem? Wspólnota czy też współlokatorzy mogą wystąpić do sądu o eksmisję lokatorów z tego mieszkania na podstawie art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Uchwała wspólnoty jest natomiast sprzeczna z prawem. Mieszkanie komunalne, które objęte jest uchwałą, nie jest wyodrębnionym lokalem i nie może on podlegać sprzedaży w trybie art. 16 u.w.l. (wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z 7 maja 2012 r. sygn. akt I C 1578/11).
Na zebraniu właściciele lokali podjęli uchwałę w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. W jednym z jej zapisów ustalono, że za straty wynikłe z czynów niedozwolonych, popełnionych przez najemców lokali, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić odszkodowania od właścicieli wynajmujących te lokale w drodze postępowania cywilnego. Odpowiedzialność ta dotyczyła głównie gminy. Czy taki zapis jest dopuszczalny? Nie, ponieważ jest sprzeczny z art. 415 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Wynajmujący nie może więc odpowiadać za czyny, których sam nie wyrządził (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 14 lipca 2014 r., sygn. akt I C 445/14