Deweloperzy kontra samorządy: impas w Warszawie

Od strony prawnej problem leży w błędnym poglądzie warszawskiego ratusza, że w budynkach, które sklasyfikowano jako hotelowe, nie mogą funkcjonować samodzielne lokale. W uzasadnieniach odmów, szczególnie w tej ostatniej z 5 maja tego roku, ratusz wyraża nadto obawy, że deweloperzy obchodzą przepisy prawa, budując hotele, a następnie wydzielają w nich lokale, które faktycznie służą jako mieszkania. Ratusz się obawia, że nabywcy będą wykorzystywać te lokale jako mieszkalne, tj. prowadzić w nich samodzielne gospodarstwa domowe, zamiast prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu krótkoterminowego. Gdyby ratusz konsekwentnie stosował tę logikę, powinien odmawiać wydawania zaświadczeń lokali w ogóle, także w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Co do sposobu korzystania z nich de facto również istnieją przecież rozmaite obawy, np. taka, że ktoś podejmie w nich działalność gospodarczą lub będzie je wynajmował krótkoterminowo. Ten rodzaj argumentacji jest doskonałą ilustracją postawy urzędniczej cechującej się bezdusznością i ukierunkowaniem na blokowanie spraw.

W żadnym razie nie mamy tu do czynienia z jakąkolwiek czynnością in fraudem legis. Spółka wybudowała obiekt zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę, został on dopuszczony do użytkowania, a spółka w odniesieniu do części hotelowej budynku nie wnioskuje o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych, lecz zgodnie z ich hotelową funkcją. Przedmiotem umów zawartych przez spółkę z nabywcami tych lokali jest lokal niemieszkalny. Muszę podkreślić, że w tej sprawie nie chodzi już o perspektywę spółki. W sprawie zapadł prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w czerwcu zeszłego roku. Sąd uznał, że lokale hotelowe mogą funkcjonować jako samodzielne lokale w ramach budynku, ponieważ przepisy ustawy o własności lokali na to zezwalają, tj. umożliwiają stwierdzenie samodzielności lokalu o dowolnie innym przeznaczeniu aniżeli mieszkalne i jednocześnie nie ma w polskim systemie prawnym przepisu, który by tego zakazywał. Sąd stwierdził również, że obawy ratusza o wykorzystanie lokali na cele mieszkalne nie mogą być podstawą odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności, ponieważ samo wydanie zaświadczenia nie zmienia przeznaczenia lokalu. Zmiana przeznaczenia jest odrębną procedurą administracyjną. Niestety, ratusz warszawski nie respektuje tego prawomocnego wyroku ani postanowień Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), które wielokrotnie już uchylało błędne odmowy wydania zaświadczeń, a w ostatnim postanowieniu z marca br. akcentowało, że Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy (BAiPP) jest związane ocenami prawnymi wyrażonymi przez sąd w prawomocnym wyroku.

Pytanie, czy racjonalne jest oczekiwanie, że spółka powinna jeszcze cokolwiek robić w tej sprawie. Proszę zwrócić uwagę, że skorzystała z przysługującego jej prawa do sądu. Zgodnie z art. 45 konstytucji: „Każdy ma prawo do sprawiedliwego i jawnego rozpatrzenia sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki przez właściwy, niezależny, bezstronny i niezawisły sąd”, z kolei zgodnie z art. 7 konstytucji: „Organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa”. Poglądy organu zostały poddane kontroli sądu i zostały ocenione jako błędne. W ostatniej, piątej odmowie BAiPP powiela argumentację, która została już krytycznie oceniona przez sąd. W takiej sytuacji na pewno nie wolno być obojętnym. Sytuacji, która zaistniała w niniejszej sprawie, nie wolno tolerować, ponieważ nie da się jej pogodzić z regułami demokratycznego państwa prawa. W ciągu ostatnich 10 lat aktorzy sceny politycznej osłabili niestety poziom zaufania obywateli do wymiaru sprawiedliwości, nikt chyba nie powinien mieć jednak wątpliwości, że poziom ten należy podnosić, a nie w dalszym ciągu obniżać. Ustrój, w którym organ władzy publicznej nie stosuje się do prawomocnego wyroku sądu, nie jest demokracją ani nawet totalitaryzmem, lecz anarchią. Spółka może podejmować działania w granicach posiadanych środków prawnych i – w zakresie bezpośrednio zmierzającym do uzyskania brakujących zaświadczeń – każdorazowo je podejmuje i podejmować będzie. Niestety SKO jako organ drugiej instancji nie ma kompetencji do wydania orzeczenia reformatoryjnego, czyli do wydania samego zaświadczenia – może je wydać tylko organ pierwszej instancji, czyli ratusz. W grę mogą wchodzić jeszcze środki o charakterze represyjnym, niezmierzające bezpośrednio do uzyskania zaświadczenia. Oprócz wniesienia piątego zażalenia do SKO spółka zwróciła się do prezesa SKO o wydanie postanowienia sygnalizacyjnego. To wyłączna kompetencja prezesa SKO zastrzeżona dla sytuacji, w których zostaną dostrzeżone nieprawidłowości w pracy podległego mu organu. Skutkuje wszczęciem postępowania dyscyplinarnego wobec urzędników. Spółka zwróciła się również do prokuratora generalnego, pana profesora Adama Bodnara, z wnioskiem o spowodowanie udziału przedstawiciela prokuratury w tym postępowaniu administracyjnym, co jest możliwe, gdy wymaga tego ochrona praworządności lub ważny interes społeczny. Spółka szuka pomocy, ponieważ normalne środki prawne, choć rozstrzygają sprawę na jej korzyść, nie przynoszą rezultatu w postaci wydania zaświadczeń. Podejmowane kroki muszą wreszcie przynieść oczekiwany efekt, tj. zastosowanie się przez urzędników stołecznego ratusza do wiążących ich ocen prawnych wyrażonych w prawomocnym wyroku.

Największymi poszkodowanymi są klienci, czyli nabywcy lokali w inwestycji Bliska Wola Tower. To ogromna inwestycja, obejmująca niespełna 1500 lokali, więc czynnik społeczny jest bardzo duży. Klienci, którzy kupili lokale na etapie budowy, zapłacili 100 proc. ceny, a budynek jest użytkowany od 2022 r. Deweloper chce przenieść własność, ale nie może, ponieważ nie ma zaświadczeń o samodzielności wszystkich lokali. Zgodnie z ustawą o własności lokali do rozpoczęcia procesu przenoszenia własności lokali konieczne jest posiadanie zaświadczeń o samodzielności wszystkich lokali w budynku, ponieważ z chwilą zawarcia pierwszego aktu notarialnego obejmującego przeniesienie własności lokalu powstają z mocy prawa części wspólne nieruchomości, które w doktrynie prawa określa się mianem trzeciego rodzaju własności. Części wspólne zaś to wszystkie powierzchnie budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali. Klienci czekają już ponad dwa i pół roku na uzyskanie własności. Ci, którzy zaciągnęli kredyty bankowe, mają ogromne problemy z bankami, często ponoszą wyższe koszty kredytu w związku z podwyższonym oprocentowaniem i marżą do momentu ustanowienia hipoteki. Postawa urzędnicza w niniejszej sprawie jest również wyrazem daleko idącej, nieuprawnionej ingerencji w prawo własności tych osób, ponieważ nie mogą one np. zbyć lokalu, gdyż formalnie nie są jeszcze jego właścicielami.

Rynkiem rządzi reguła popytu i podaży. Deweloperzy nie realizują obiektów, na które nie znajdują nabywców. Tak zwane aparthotele funkcjonują w większości gospodarek wolnorynkowych. Również w Polsce wiele takich obiektów powstaje, w szczególności w kurortach. Obiekty takie cieszą się dużym zainteresowaniem rynku i są chętnie nabywane przez Polaków jako doskonała lokata kapitału z opcją czasowego skorzystania z lokalu na własny użytek. Spodziewać się należy, że dla wielu deweloperów postawa warszawskich urzędników będzie przeszkodą w podjęciu biznesowej decyzji o realizacji tego typu obiektów. W szczególności czerwona lampka zapali się mniejszym przedsiębiorcom o niewielkim zapleczu finansowym. Mogą bowiem nie podołać finansowo, ponosząc ogromne koszty związane z utrzymaniem nieprzeniesionych lokali. Deweloper buduje po to, by sprzedać, a nie utrzymywać nieruchomości na swoim majątku. Takie lokale inwestycyjne już na etapie budowy bardzo szybko znajdują nabywców, co świadczy o dużym zainteresowaniu rynkowym i zapotrzebowaniu społecznym na tego typu lokale. To błąd, że urzędy patrzą na nie wyłącznie przez pryzmat potencjalnych zysków deweloperów, tak jakby te były z założenia czymś złym, ignorując popyt i podaż oraz realne potrzeby społeczne. Przewidywać więc można, że przedsiębiorcy będą szukać innych, alternatywnych metod realizacji tego typu obiektów. Słychać już o pomysłach budowy schronisk młodzieżowych lub akademików, bo podobno w tak sklasyfikowanych obiektach można łatwo uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokali. Jeszcze mniej pożądane społecznie jest chyba zjawisko występujące już również w Polsce, polegające na podejmowaniu w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych działalności „bookingowej”, bo to często wiąże się z realnymi uciążliwościami dla stałych mieszkańców. Pytanie będzie więc retoryczne: czy w świetle prawomocnego wyroku sądu w niniejszej sprawie, poszukiwanie na siłę rozmaitych alternatyw jest kierunkiem słusznym?

W uzasadnieniu ostatniej odmowy ratusz faktycznie ogólnikowo wskazuje, że lokale hotelowe realizowane przez deweloperów często mają metraż poniżej 25 mkw., czyli poniżej minimum wymaganego dla lokalu mieszkalnego, co w ocenie BAiPP obniża jakość życia mieszkańców. Argument ten zupełnie jednak nie przystaje do inwestycji Bliska Wola Tower. Przede wszystkim nie są to lokale mieszkalne przeznaczone do prowadzenia gospodarstw domowych. Klienci, którzy te lokale kupili, nie sygnalizują, że dzieje im się krzywda z powodu metrażu. Co więcej, warto zaznaczyć, że spółka zaprojektowała i wybudowała w tym budynku 170 lokali hotelowych i tylko niektóre z nich mają metraż mniejszy niż 25 mkw. Większość z tych lokali ma metraż znacznie przekraczający 25 mkw. Na marginesie trzeba wyjaśnić, że toczące się postępowanie dotyczy 157 lokali, ponieważ względem 13 lokali hotelowych BAiPP wydał zaświadczenia o ich samodzielności. Niektórzy klienci, jak widać, wręcz chcą mieć mniejszy lokal, bo przyjeżdżają na chwilę i potrzebują niskich kosztów utrzymania. Z kolei w odniesieniu do lokali mieszkalnych można się zgodzić z BAiPP, że prowadzenie gospodarstwa domowego w lokalu o metrażu mniejszym niż 25 mkw. może negatywnie wpływać na jakość życia, szczególnie gdy gospodarstwo domowe tworzy kilka osób. Jednakże jeżeli mamy obywatelom narzucać odgórnie minimalne powierzchnie, w których mogą prowadzić gospodarstwa domowe, to może warto rozważyć ich zwiększenie do np. 35 mkw. i zmienić sposób myślenia z M1, M2 itd. na „one bedroom”, „two bedrooms” itd., wprowadzając wymóg, że oprócz części dziennej lokal mieszkalny musi mieć minimum jedną, oddzielną sypialnię. Z pewnością podwyższyłoby to jakość życia. Pozostaje mieć nadzieję, że może chociaż zapowiadane, planowane do realizacji przez ratusz lokale komunalne będą miały powierzchnie nieobniżające jakości życia ich lokatorom.

partner