Użytkowanie gruntu ma pierwszeństwo przed służebnością

Wcześniej ustanowione użytkowanie na nieruchomości ma pierwszeństwo przed służebnością drogi koniecznej. Może to oznaczać, że osoba, na rzecz której taką służebność ustanowiono, nie będzie mogła jej wykonywać – przyznał Sąd Najwyższy.

Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności drogi koniecznej z działki położonej w Krakowie, której właścicielami byli Mieczysław T. i Wacław T. Należący do nich grunt był wcześniej częścią większej działki o łącznej powierzchni prawie 0,6 ha, która przed laty została wywłaszczona na cele publiczne. Dwaj współwłaściciele po pewnym czasie odzyskali jej fragment o powierzchni ok. 730 mkw: bez dostępu do drogi publicznej i otoczony ze wszystkich stron gruntami innych właścicieli: działką należącą do Skarbu Państwa oraz działką Uniwersytetu Jagiellońskiego. Działka państwowa została w grudniu 1998 r. oddana w użytkowanie Lidze Obrony Kraju, która wybudowała na niej budynek mieszczący ośrodek szkolenia kierowców i plac manewrowy.

Wnioskodawcy żądali przeprowadzenia drogi koniecznej właśnie przez grunt w użytkowaniu LOK – było to najkrótsze i najprostsze dojście do drogi publicznej. Jednak sąd I instancji postanowił o innym przebiegu drogi – przez grunty należące do UJ. Odwołanie współwłaścicieli sąd II instancji oddalił. Jednak Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

W uzasadnieniu SN wskazał, że najistotniejszym problemem w sprawie było ustalenie, w jakim zakresie można tu zastosować art. 145 par. 2 kodeksu cywilnego i czy przepis ten nie został naruszony przez sądy orzekające w niższych instancjach. Zgodnie z nim bowiem przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd – o ile to jest możliwe – wytyczy dojazd przez grunty, które były przedmiotem tej czynności.

Tu jednak pojawił się problem, gdyż potrzeba ustanowienia drogi koniecznej wynikła z podziału działki i pozostawienia jednej części w prywatnych rękach, ale podział dokonany został w drodze decyzji administracyjnej.

– Występuje tu ewidentna luka w prawie, gdyż art. 145 par. 2 k.c. odnosi się do sprzedaży lub innej czynności prawnej, której następstwem jest konieczność ustanowienia drogi koniecznej. Decyzja zaś nie jest czynnością prawną – powiedziała sędzia Maria Szulc.

Zdaniem SN należy jednak odpowiednio zastosować powołany przepis k.c., który również może mieć zastosowanie do gruntów nabytych lub podzielonych w drodze decyzji administracyjnych. Ale SN zwrócił uwagę na jeszcze jeden problem – otóż żądanie wnioskodawców dotyczy poprowadzenia drogi przez grunt użytkowany przez osobę trzecią – LOK.

– Ustanowienie służebności na gruncie użytkowanym spowoduje brak możliwości wykonywania tej służebności, gdyż mamy tu do czynienia z kolizją dwóch ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Prawo użytkowania w tym wypadku ma pierwszeństwo przed służebnością drogową – powiedziała sędzia Szulc.

ORZECZNICTWO

Postanowienie Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2015 r., sygn. III CSK 147/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia