1 stycznia 2019 r. niezaprzeczalnie doszło do historycznej zmiany na rynku nieruchomości – prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stało się prawem własności dotychczasowych użytkowników.
Z tą zmianą – mimo że nastąpiła z mocy prawa – wiąże się wiele problemów. Niektóre z nich dotyczą kosztów tej operacji, zwłaszcza że część samorządów postanowiła na niej zarobić, pośpiesznie podnosząc opłaty za użytkowanie wieczyste. Większość z nich czyni to jednak za późno – a tym samym bezskutecznie. Stąd też dotychczasowi użytkownicy wieczyści mogą spać spokojnie: przeważnie opłaty nie wzrosną.
Ważna dotychczasowa opłata za użytkowanie
Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia. Mówiąc prościej, miarodajny dla jej określenia jest 1 stycznia 2019 r. Oznacza to, że jeżeli właściciele użytkowanych wieczyście do końca zeszłego roku gruntów chcieli zmienić wysokość opłaty, wszystkich związanych z tym czynności musieli dokonać do 31 grudnia 2018 r. Prowadzi to do pytania, co musiały zrobić do tego terminu jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, aby pobrać po Nowym Roku wyższe opłaty przekształceniowe.
Przede wszystkim trzeba przypomnieć, że użytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym podlegającym głównie przepisom kodeksu cywilnego. W związku z tym w stosunku tym organy państwa i samorządu terytorialnego nie występują jako podmioty sprawujące władzę publiczną, ale jako strony równorzędnego stosunku prawnego. Wynika to z faktu, że zarówno ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, jak i zmiana jego warunków jest czynnością prawną, do skuteczności której wymagana jest zgoda obydwu jej stron – właściciela gruntu i użytkownika wieczystego.
Kodeks cywilny kwestię opłaty za użytkowanie wieczyste traktuje zdawkowo, stanowiąc jedynie, że użytkownik wieczysty ma obowiązek ją uiszczać. Bardziej szczegółowe regulacje zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. Nie zmienia to jednak faktu – co wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy – że opłata za użytkowanie wieczyste ma charakter cywilnoprawny. Nie ma potrzeby kompleksowo omawiać tu regulacji dotyczących problematyki określania wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Najważniejsze jest przypomnienie, że zgodnie z powołaną już ustawą o gospodarce nieruchomościami jej wysokość określa się w umowie. Ta sama ustawa określa procedurę zmiany (aktualizacji) wymiaru opłaty – a tym samym samej opłaty.
Liczy się doręczenie, a nie data wysłania
Zgodnie z prawem, właściciel użytkowanego wieczyście gruntu, jeżeli chce dokonać aktualizacji opłaty za użytkowanie, musi pisemnie wypowiedzieć jej dotychczasową wysokość i wskazać nową. Jednostka samorządu bądź Skarb Państwa ma na to czas do 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym miałaby zacząć obowiązywać nowa wysokość opłaty. Do obliczania tych terminów stosuje się – co niezwykle istotne – przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.
To powoduje, że właściwie nie ma wątpliwości, iż warunkiem skutecznej zmiany opłaty za użytkowanie wieczyste na dzień 1 stycznia 2019 r., jest doręczenie użytkownikowi wieczystemu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty do 31 grudnia 2018 r. Pewne wątpliwości mogą pojawić się jedynie w sytuacji, gdy wypowiedzenie wysłano przed końcem starego roku, ale nie zostało ono dostarczone do użytkownika wieczystego, gdyż np. nie odebrał on listu.
W takiej sytuacji operator pocztowy przechowuje przesyłkę przez 14 dni. Doręczenie następuje jednak w momencie, gdy użytkownik wieczysty odbierze list. Jeżeli nie uczynił tego do 31 grudnia 2018 r., nowa wysokość opłaty nie będzie mogła zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2019 r. Podobnie stanie się w sytuacji, gdy 14-dniowy okres przechowywania przesyłki upłynie po Nowym Roku. Wynika to z faktu, iż – zgodnie z k.p.a. – w przypadku niepodjęcia przesyłki przez adresata w tym terminie doręczenie uznaje się za dokonane po upływie 14 dni.
Trzeba zaskarżyć pismo do SKO
Należy pamiętać o ważnym wyjątku ustanowionym przez ustawę przekształceniową, która weszła w życie w Nowy Rok. Otóż w przypadku gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono lub przeniesiono w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2018 r., wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która zgodnie z postanowieniami umowy obowiązywałaby od 1 stycznia 2019 r. Zasada ta wynika z faktu, iż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami za pierwszy rok użytkowania wieczystego nie wnosi się opłaty rocznej. W takich przypadkach dotychczasowi właściciele właściwie nie mieli manewru przy kształtowaniu opłaty za przekształcenie.
W każdym razie, aby zmienić wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, a tym samym opłaty za przekształcenie, właściciele gruntu musieli się wyrobić ze wszystkim formalnościami do 31 grudnia 2018 r. Jeżeli tego nie zrobili, nie mają już szans na nadrobienie tej zaległości. Stąd wysyłanie po 1 stycznia tego roku jakichkolwiek pism związanych z aktualizacją opłaty za użytkowanie, nawet datowanych na poprzedni rok, nie ma tu żadnego znaczenia, a jednocześnie sensu. Warto pamiętać, że w przypadku otrzymania takiego pisma w bieżącym roku należy je zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wskazując na jego bezprzedmiotowość.