Koniec z wydawaniem zezwoleń umożliwiających budowanie na terenach szczególnie zagrożonych powodzią. Ich liczba będzie ograniczona – zapowiada resort infrastruktury.
Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa, przesłał właśnie do głównego inspektora nadzoru budowlanego, wojewodów, wojewódzkich i powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego, starostw, prezydentów, burmistrzów oraz wójtów pismo dotyczące zagospodarowania nieruchomości położonych na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Wskazuje w nim, że w Polsce jest zbyt wiele miejsc narażonych na podtopienie, na których umożliwia się budowanie.
Plan swoje, resort swoje
Chodzi o problem hurraoptymistycznie uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i wydawanych warunków zabudowy.
„Z analizy dokumentacji wpływającej do MIB (..) wynika, że w wielu przypadkach gminy w sporządzanych miejscowych planach wyznaczają tereny pod zabudowę na obszarach szczególnie zagrożonych powodzią, jednocześnie zastrzegając, iż wydane pozwolenie na budowę wymaga uzyskania zwolnienia z zakazu (budowania na terenach szczególnie zagrożonych powodzią – red.) wydanego przez dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej” – czytamy w dokumencie.
Zgodnie bowiem z art. 88l prawa wodnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1121) na takich obszarach co do zasady zabrania się wykonywania robót utrudniających ochronę przed powodzią lub zwiększających zagrożenie powodziowe. Zwolnić z zakazu może zaś wspomniany dyrektor (infografika).
Minister zwraca jednak uwagę, że nie można zapominać o rozporządzeniu dotyczącym zasad lokalizacji i warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.). W par. 34 tego rozporządzenia wprost zakazuje się lokalizowania zbiorników na nieczystości ciekłe (czyli szamb) na terenach narażonych na powodzie. To zaś w połączeniu z tym, że na terenach zalewowych często nie ma sieci kanalizacyjnej, oznacza, że aby móc na nich budować, prócz uzyskania zezwolenia od dyrektora zarządu gospodarki wodnej, trzeba także posiadać zgodę na odstępstwo od warunków technicznych z Ministerstwa Budownictwa.
Warunkowy plan
Powyższy tryb dotyczy nie tylko terenów posiadających plan miejscowy, ale także działek nimi nieobjętych, gdzie wyżej wskazane zezwolenia należy uzyskać dla potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Zdaniem ministerstwa plany i decyzje WZ uzależniające budowę od uzyskania specjalnych zgód mają – choć nie powinny mieć – charakter warunkowy. Tym samym wprowadzają w błąd co do możliwości realizacji zabudowy. Nie zawsze bowiem uzyska się zezwolenie na budowę na terenach szczególnie zagrożonych powodzią.
– Obawy ministerstwa są słuszne. Można powiedzieć, że nabywca nieruchomości położonych w takich obszarach może przekonać się o braku możliwości realizacji dopuszczonej zabudowy dopiero z chwilą wydania decyzji odmawiającej pozwolenia na budowę, a wcześniej tylko wtedy, gdy jeszcze przed nabyciem nieruchomości zleci zbadanie jej stanu prawnego – komentuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
„W ocenie resortu omawiana praktyka jest niekorzystna dla przyszłych inwestorów, którzy pomimo objęcia nabywanej nieruchomości obowiązującym MPZP przewidującym możliwość jej zabudowy lub istnienia decyzji WZ dopuszczającej realizację inwestycji mogą nie posiadać pełnej wiedzy co do uwarunkowań mających wpływ na faktyczną możliwość zagospodarowania takich nieruchomości. Z powyższych względów taki plan lub decyzja powinny być wycofane z obrotu prawnego” – uważa minister Żuchowski.
Jego zdaniem warunkowe ustalenia planu, nieokreślające jednoznacznie sposobu zagospodarowania terenu stanowią podstawę do stwierdzenia jego nieważności – w całości lub w części – przez wojewodę lub sąd administracyjny.
„Natomiast decyzja administracyjna nie może być niewykonalna w dniu jej wydania, gdyż zgodnie z art. 156 par. 1 pkt 5 kodeksu postępowania administracyjnego jest to jedna z przesłanek stwierdzenia jej nieważności” – podkreśla się w piśmie.
Mecenas Grabowska-Toś uważa jednak, że twierdzenie, iż decyzje WZ czy MPZP dopuszczające zabudowę na terenach zalewowych rażąco naruszają prawo, jest za daleko posunięte.
– Po pierwsze, można wskazać wiele przypadków, gdy pomimo ustaleń planu czy decyzji WZ dopuszczającej realizację inwestycji nabywca nieruchomości nie może zrealizować zabudowy. Na przykład gdy inwestor otrzymuje decyzję WZ na zabudowę mieszkaniową, a grunt, który posiada, jest oddany w użytkowanie wieczyste na cele produkcyjne i miasto nie wyraża zgody na zmianę celu użytkowania na cel mieszkaniowy. W takim przypadku inwestor nie będzie mógł zrealizować zabudowy, choć posiada WZ – podnosi ekspertka.
– Dlatego brak faktycznej możliwości zabudowy zgodnie z decyzją WZ nie może przesądzać o tym, że decyzja ta jest niezgodna z prawem, a na taki właśnie argument powołuje się ministerstwo – zaznacza.
I przypomina, że chociaż zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja WZ musi być zgodna z przepisami odrębnymi, to jednak nie dotyczy to przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki.
– Zgodność z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, a więc również z par. 34 nie jest badana na etapie ustalania przeznaczenia terenu, określenia sposobów zagospodarowania i warunków planowanej zabudowy – podnosi Grabowska-Toś.
– O ile mogę sobie wyobrazić uwzględnianie treści tego paragrafu przy uchwalaniu planu – np. poprzez wprowadzenie zakazu zabudowy na terenach szczególnie zagrożonych powodzią – o tyle brak jest podstaw do stosowania tego przepisu na etapie postępowania ws. ustalenia warunków zabudowy – zaznacza.
Koniec z odstępstwami
Z resortowego pisma jasno jednak wynika, że ministerstwu zależy na zmianie praktyki. Zaznacza się w nim, że zgodnie z prawem budowlanym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.) ministerialne odstępstwo od warunków technicznych wydawane jest jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych i nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych. Niespełnienie warunków wynikających z par. 34 rozporządzenia niesie natomiast zbyt duże ryzyko ich pogorszenia, by dopuścić odstępstwo od tego przepisu.
„W związku z powyższym należy wskazać, iż skala wydawanych odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych będzie ulegała stopniowemu ograniczaniu” – informuje resort.
