Jeśli nabywcy gruntu zostanie udowodnione działanie w złej wierze , może on utracić prawo do terenu, co do którego toczy się spór prawny.
Sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wytoczyli państwo B., spadkobiercy przedwojennych właścicieli liczącej ponad 1400 m kw. działki znajdującej się w granicach miasta Sosnowiec. Na tym gruncie jeszcze w latach 30. ubiegłego stulecia funkcjonował warsztat kotlarski Józefa K. Właściciel przekazał firmę w dzierżawę tuż przed wojną. Jednak zakład nie wrócił już do niego, gdyż w 1947 r. został objęty przymusowym zarządem państwowym. Formalnie firma Józefa K. została ostateczne znacjonalizowana w 1959 r. i wraz z warsztatem oraz budynkami państwo przejęło także grunt, na którym ów warsztat się znajdował.
Walka o teren
Józef K., jego żona, a potem ich spadkobiercy rozpoczęli wieloletni bój ze Skarbem Państwa o odzyskanie nieruchomości, jednak do upadku PRL-u ze zrozumiałych względów nie mieli szans na odzyskanie swojej własności. W 1990 r. na nieruchomości ustanowiono księgę wieczystą, do której, jako właściciela, wpisano Skarb Państwa. Pięć lat później działkę i budynki oddano w użytkowanie wieczyste spółce P. (skomercjalizowane państwowe przedsiębiorstwo budowlane w Sosnowcu), które w 1998 r. sprzedało prawo użytkowania wieczystego Hannie i Piotrowi E.
Gdy spadkobiercy dowiedzieli się o ustanowieniu księgi wieczystej na nieruchomości należącej niegdyś do ich dziadków, wszczęli postępowanie o uzgodnienie jej treści z aktualnym stanem prawnym. Możliwość taką daje art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Taka niezgodność zdaniem spadkobierców Józefa K. zaistniała. Bo okazało się, że Skarb Państwa, pomijając całkowicie uprawnienia żony Józefa K., Jadwigi, objął we władanie całość nieruchomości. Tymczasem małżonkowie podpisali intercyzę, na mocy której część działki z warsztatem należała do Józefa K., a właścicielką pozostałej części była Jadwiga K. O tą część należącą do kobiety, a zajmującą ponad 3/4 powierzchni spornej działki, rozpoczął się spór przed sądem wieczystoksięgowym.
Sąd I instancji nakazał dokonanie podziału nieruchomości, założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej działki i wpisanie w niej spadkobierców Józefa i Jadwigi K. jako właścicieli. Oznaczało to zarazem utratę użytkowania wieczystego części parceli przez dotychczasowych nabywców. Od tego postanowienia odwołali się aktualni użytkownicy wieczyści, ale ich apelację sąd II instancji oddalił. Sprawa ostatecznie trafiła do Sądu Najwyższego, który ich skargę kasacyjną także oddalił w całości.
Podważenie ochrony
Uzasadniając orzeczenie SN wskazał, że decyzja nacjonalizacyjna z 1959 r. nie była w tym procesie podważana i być nie mogła. Sąd cywilny nie może zmieniać prawomocnej decyzji administracyjnej, nawet podjętej z naruszeniem prawa. Temu służy postępowanie administracyjne i sądowo-administracyjne.
Ale w tym przypadku problem nie leżał w samej decyzji, tylko w jej zakresie. Zdaniem SN państwo przejęło nieruchomość małżonków K., ale tylko w części należącej do Józefa K., na której znajdował się warsztat kotlarski i budynki gospodarcze. Natomiast decyzją nacjonalizacyjną nie mogła być objęta pozostała część nieruchomości należąca do Jadwigi K.
– Treść decyzji i jej podstawa nie jest tu przedmiotem orzekania. Ale sąd powszechny może ustalić zakres przedmiotowy decyzji – stwierdził sędzia Mirosław Bączyk.
Ponieważ działka w całości nie mogła należeć do Skarbu Państwa, a spadkobiercy czynnie działali na rzecz odzyskania swojej własności, skutkuje to podważeniem ochrony nabywców nieruchomości rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy o księgach wieczystych rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, zaś w złej wierze działa ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Zdaniem Sądu Najwyższego o złych zamiarach nabywców użytkowania wieczystego może świadczyć fakt, iż spadkobiercy przez wiele lat walczyli o odzyskanie swojej własności. W tych warunkach trudno uznać, że użytkownik wieczysty nie mógł choćby dowiedzieć się o wieloletnim sporze spadkobierców z państwem i że spór ten dotyczy działki, którą właśnie nabył.
– Możliwe, że pojawi się nowa podstawa reprywatyzacji, przez roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ale żeby takie działanie było skuteczne, musi zostać podważona dobra wiara ewentualnych nabywców nieruchomości, co powoduje, że nie ochroni ich już rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – stwierdził sędzia M. Bączyk zamykając rozprawę.
W złej wierze działa ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna ze stanem prawnym, lub ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2017 r., sygn. akt V CSK 332/16. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia