Prawdziwa powierzchnia gruntu lub budynku może być niższa niż wynikająca z dokumentów. Warto to sprawdzić
Przedsiębiorcy, którzy są właścicielami gruntów, budynków i budowli (te ostatnie brane są pod uwagę, o ile są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej), płacą podatek od nieruchomości według najwyższych stawek. Daninę muszą też oczywiście rozliczać osoby fizyczne będące właścicielami nieruchomości. I jedni, i drudzy mogą w niektórych przypadkach zapłacić mniej, jeśli podejmą odpowiednie działania.
Właściwa powierzchnia
Obmiar nieruchomości to podstawowa czynność, która może wpłynąć na kwotę podatku do zapłaty. Podatnicy nie przywiązują do niej jednak wagi i w informacjach oraz deklaracjach dotyczących podatku podają dane wynikające z dokumentów (np. projektu budowlanego), mimo że mogą być zawyżone.
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.) w przypadku budynków lub ich części podstawą opodatkowania jest powierzchnia użytkowa. Jak ją określić? Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach – z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Z kolei jak wynika z art. 4 ust. 2 ustawy, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej tylko w 50 proc. Jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę zupełnie się pomija.
Podatnicy, którzy mają dom lub mieszkanie ze skosami, powinni się upewnić, jaka jest podstawa opodatkowania. Przykładowo, jeśli wysokość 50-metrowego lokalu mierzona od podłoża do sufitu lub najniższego trwałego elementu konstrukcyjnego stropu (np. belki betonowej lub drewnianej) nie przekracza 2,20 m (ale jest większa od 1,40 m), to podatek należy zapłacić jedynie od 25 mkw.
Zwróćmy uwagę, że osoby fizyczne muszą podać odpowiednie dane w informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (składa się ją raz, a później w razie potrzeby koryguje). Na tej podstawie organ podatkowy, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, wydaje decyzję ustalającą wysokość daniny. Z kolei osoby prawne obowiązuje inna procedura: muszą one składać co roku deklarację na podatek od nieruchomości, w której same wykazują niezbędne dane i obliczają kwotę podatku do zapłaty. Nie czekają na decyzję organu podatkowego, ale same regulują należność.
Zły stan budynku
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to te, które są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami – chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.
Podatnicy, którzy mają budynki w bardzo złym stanie, mogą więc wykorzystać tę regulację do zmniejszenia swoich zobowiązań w podatku od nieruchomości: obiekty, które ze względów technicznych nie mogą być i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, można opodatkować według stawki dla budynków lub ich części pozostałych.
Oczywiście to też nie jest optymalne rozwiązanie. Docelowo właściciele mają więc dwie możliwości. Po pierwsze, mogą wyremontować budynek i zacząć wykorzystywać go do działalności lub sprzedać. Po drugie, mogą go też wyburzyć, co spowoduje wygaśnięcie obowiązku podatkowego. Brak decyzji jest o tyle złym rozwiązaniem, że nie dość, iż trzeba płacić daninę, to czasem trudno jest udowodnić (przekonać fiskusa), że budynek nie może być wykorzystywany ze względów technicznych i że w grę wchodzi niższa stawka.
Podstawą ewidencja
Zgodnie z art. 21 ust. 1 prawa geodezyjnego i kartograficznego (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287 ze zm.) podstawą wymiaru podatków lokalnych jest ewidencja gruntów i budynków. Zapisy w niej zawarte mają znaczenie głównie w przypadku opodatkowania gruntów. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych wystarczy, jeśli firma posiada grunty budowlane (nie musi ich wykorzystywać), żeby musiała płacić od nich podatek od nieruchomości. Ta zasada nie dotyczy gruntów sklasyfikowanych we wspomnianej ewidencji jako rolne czy leśne. Są one opodatkowane podatkiem od nieruchomości tylko wtedy, gdy zostały zajęte na prowadzenie działalności. Jeśli przedsiębiorca jest jedynie ich właścicielem, ale nie prowadzi na nich działalności (a więc nie są one zajęte na ten cel), to są obłożone podatkiem rolnym lub leśnym.
Podatnik, który nie chce przepłacać, powinien więc sprawdzić, w jaki sposób należące do niego nieruchomości są sklasyfikowane w ewidencji. Warto również uwzględnić status działki przy planowaniu inwestycji. Firma, która ma nieruchomość rolną, ale chce zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wybudować na niej budynki pod działalność gospodarczą, nie musi zawsze zmieniać statusu całego swojego terenu. Może nieruchomość podzielić tak, aby część pozostała jako grunt rolny bądź leśny. Jeśli nie będzie go wykorzystywała do działalności, to pozostanie on wolny od podatku od nieruchomości (choć, jak już wspomnieliśmy, trzeba będzie uiścić podatek rolny lub leśny, na szczęście dużo niższy).
Lepiej nie budowla
Przedsiębiorcy w miarę możliwości powinni również dążyć do opodatkowania posiadanych nieruchomości jako budynków, a nie budowli. W przypadku budynków podatek liczy się od ich powierzchni użytkowej (dla firm maksymalna stawka w tym roku wynosi 23,03 zł za 1 mkw.), natomiast od budowli – od wartości (maksymalnie 2 proc. rocznie). Przykładowo, jeśli mamy obiekt budowlany o powierzchni użytkowej 2000 mkw. i wartości 5 mln zł, to jeśli uznamy go za budynek, podatek za ten rok wyniesie 46 060 zł, natomiast jeśli uznamy go za budowlę – 100 tys. zł.
Jest więc o co walczyć. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Można więc bronić stanowiska, że np. zadaszony stadion jest budynkiem. W praktyce są przypadki opodatkowania stadionów piłkarskich od ich powierzchni użytkowej, a nie wartości.
Biuro w mieszkaniu
Co do zasady, jeśli w lokalu mieszkalnym prowadzona jest wyłącznie działalność gospodarcza, to podatek należy liczyć według właściwych w takim przypadku najwyższych stawek. Jednak jeśli tylko część lokalu (np. pokój) jest zajęta na działalność i jednocześnie właściciel korzysta z niej (np. mieszka w tym pokoju, a nie tylko pracuje) na swój prywatny użytek, to całość należy opodatkować według stawek niższych, odpowiednich dla budynków lub ich części mieszkalnych (w tym roku maksymalnie 0,74 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej). Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, stawkę najwyższą należy stosować, gdy mieszkanie lub jego część są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Co to oznacza? Przez zajęcie należy rozumieć wykorzystanie na działalność z wyłączeniem innych funkcji.
Podobnie będzie wyglądała sprawa opodatkowania garażu, który jest w bryle budynku. Jeśli przykładowo właściciel będzie w nim parkował prywatne auto, trzymał rower, kosiarkę oraz w części magazynował towar do sprzedaży w ramach prowadzonej firmy, to również nie będzie musiał naliczać daniny zgodnie z najwyższą stawką właściwą dla działalności gospodarczej (ale według stawki dla mieszkań).
Za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe
PRZYKŁADY
1 Czy zniesienie współwłasności obniży podatek
Dwie osoby są współwłaścicielami budynku o powierzchni użytkowej 100 mkw. Budynek jest wykorzystywany w działalności gospodarczej. Czy wyodrębnienie np. dwóch lokali po 20 mkw. każdy pozwoli zmniejszyć daninę?
Zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy od części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.
Jak zatem wyodrębnienie lokali pozwoli zmniejszyć podatek? Od całej nieruchomości współwłaściciele musieliby w tym roku zapłacić maksymalnie 2303 zł (23,03 zł × 100 mkw.). Po wyodrębnieniu lokali będą musieli uregulować łącznie 921,2 zł (2 × 20 mkw. według stawki 23,03 zł) oraz dodatkowo odpowiednią kwotę za część wspólną. W tym ostatnim przypadku trzeba obliczyć, ile wynosi stosunek powierzchni lokalu do powierzchni całego budynku. W naszym przykładzie 20/100, a więc 0,2. Na każdego współwłaściciela przypadnie więc 368,48 zł (0,2 × 80 mkw. × 23,03 zł). W efekcie, podatek łącznie za nieruchomość wyniesie 921 zł (dwa wyodrębnione lokale) + 2 × 368,48 zł = 1657,96 zł. Przedsiębiorcy zaoszczędzą zatem 645,04 zł (czyli po 322,52 zł każdy).
2 Czy garaż w domu opodatkowany jest wyższą stawką
Osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej i będące właścicielami domów opodatkowują garaże znajdujące się w bryle budynku według stawek właściwych dla budynków lub ich części pozostałych (maksymalna wynosi w tym roku 7,73 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej). Czy to właściwy sposób?
Nie. Garaże w bryle budynku mieszkalnego (domu) należy opodatkować według stawek właściwych dla mieszkań. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jedynie garaże wolno stojące są opodatkowane wyższymi stawkami – dla budynków pozostałych, lub – jeśli są zajęte na działalność – według stawek dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podatnicy, którzy płacą podatek garażu znajdującego się od w bryle domu według stawki dla budynków lub ich części pozostałych, powinni złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta korektę wcześniejszej informacji o budynkach i obiektach budowlanych – wraz z wnioskiem o stwierdzenie i zwrot nadpłaty podatku za lata, kiedy garaż był błędnie opodatkowany.
3 Czy wiata zmniejszy daninę
Czytelnik planuje budowę domu. Zastanawia się nad budową garażu. Czy może lepiej byłoby jednak wznieść wiatę, pod którą byłby trzymany samochód?
Tak. Wiata oznacza tańsze rozwiązanie – także pod względem podatkowym. W ogóle nie trzeba od niej płacić daniny, ponieważ nie jest to budynek (nie ma ścian, czyli przegród budowlanych z każdej strony). Opodatkowany będzie jedynie grunt pod wiatą.
Podstawa prawna
Art. 1a ust. 1 pkt 1, 2, 3, art. 3 ust. 5, art. 5 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.).
