Opodatkowanie nieruchomości jest problematyczne zarówno dla właścicieli gruntów i budynków, jak i organów podatkowych (funkcję tę pełnią w tym wypadku wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast). Wyznacznikiem dla jednych i drugich powinny być przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.), które określają m.in. zasady obliczania powierzchni użytkowej budynków lub ich części. Organy podatkowe są jednak – zgodnie z prawem geodezyjnym i kartograficznym (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287 z późn. zm.) – związane zapisami w ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzą starostowie.

W praktyce problemy dotyczą właściwej klasyfikacji nieruchomości oraz ustalenia jej powierzchni. Jeśli coś się w ewidencji nie zgadza, a takich przypadków jest sporo, zwykle to nie organ podatkowy ma problem, ale właściciel nieruchomości, który musi zapłacić wyższy podatek.

Dwa akty prawne

Problemy z opodatkowaniem dotyczą zarówno budynków, jak i gruntów, choć w tym pierwszym przypadku jest ich dużo więcej. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych podstawą opodatkowania gruntów jest ich powierzchnia, a budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa. Jak obliczyć tę ostatnią, wskazuje art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych: należy ją zmierzyć po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, przy czym za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

To jednak nie koniec regulacji dotyczących opodatkowania nieruchomości. Doktor Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku przypomina, że zgodnie z art. 21 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne podstawą m.in. wymiaru podatków od nieruchomości, rolnego i leśnego są dane z ewidencji gruntów i budynków. Potwierdzają to również sądy administracyjne (np. WSA w Poznaniu, sygn. akt III SA/Po 378/11, WSA w Szczecinie, sygn. akt I SA/Sz 246/11).

– W odniesieniu do związania organu podatkowego danymi z ewidencji sytuacja nie jest jednak oczywista – przyznaje Rafał Dowgier.

Problem z powierzchnią

Eksperci zwracają uwagę na błędy w ewidencji gruntów i budynków. – W praktyce bardzo rzadko ujawniona w niej jest powierzchnia użytkowa budynku – podkreśla dr Bogumił Pahl z Katedry Prawa Finansowego Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie. A to ona jest podstawą opodatkowania w podatku od nieruchomości. Z reguły – jak dodaje ekspert – podana jest tylko powierzchnia zabudowy. Pojęć tych nie można utożsamiać, bo są to inne wartości.

– Przepisy, na podstawie których prowadzi się ewidencję np. w zakresie powierzchni użytkowej budynków, nie są więc spójne z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych – wtóruje Rafał Dowgier.

Mało tego, jak dodaje Adam Hellwig, doradca podatkowy i dyrektor w PwC, często dane w ewidencji są nieaktualne. Trudno więc wymierzyć prawidłową wysokość podatku.

Winę za błędne opodatkowanie nieruchomości ponoszą też podatnicy. Jak mówi Rafał Dowgier, w składanych informacjach na podatek od nieruchomości podają powierzchnię użytkową budynku według zapisów z ewidencji albo na podstawie innych dokumentów (projektu budowlanego, aktu notarialnego). Dane te nie są jednak poprawne. W żadnym z nich powierzchnia nie jest wyliczona tak, jak nakazuje ustawa. Organy podatkowe nie kwestionują tych przepisanych z dokumentów wielkości, bo musiałyby w każdym indywidualnym przypadku mierzyć powierzchnię.

Zdaniem Rafała Dowgiera rozwiązaniem problemu byłaby taka zmiana przepisów, aby powierzchnia była ustalana na podstawie ewidencji gruntów i budynków, przy czym jednocześnie zasady jej określania w ewidencji musiałyby być identyczne jak zapisane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. A jeśli dane dotyczące konkretnej nieruchomości nie byłyby zawarte w tym rejestrze, to należałoby stosować obmiar fizyczny według jednolitych reguł.

Spory o klasyfikację

Drugi problem związany jest z właściwą klasyfikacją gruntów, od czego zależy rodzaj podatku (np. rolny, od nieruchomości) oraz jego wysokość. Sądy administracyjne w zasadzie konsekwentnie wskazują, że ewidencja gruntów i budynków jest tu wiążąca.

Dla przykładu – jak podaje Rafał Dowgier – jeżeli ziemia w ewidencji jest oznaczona symbolem „B”, czyli właściwym dla terenów mieszkaniowych, to w zasadzie nie ma znaczenia, co się na niej faktycznie dzieje (może to być w istocie grunt niezabudowany). Podobnie jeżeli działka ma klasyfikację „R” – grunt orny, to w praktyce wcale nie musi być na niej prowadzona działalność rolnicza.

– Organy podatkowe są jednak związane symbolem – stwierdza Rafał Dowgier. Opodatkowują więc grunty zgodnie z ewidencją, a podatnikom trudno jest podważyć klasyfikację. To prowadzi do sporów podatników z gminnymi organami. Jeśli ewidencja jest błędna (np. wójt uznał grunt za zajęty na działalność gospodarczą, mimo że jest rolny), trzeba najpierw zmienić dane w niej zawarte, a dopiero później domagać się zmiany decyzji podatkowej. A różnice w podatku są niebagatelne. W uproszczeniu można przyjąć, że za 1 ha gruntu rolnego w 2013 r. trzeba zapłacić 379,3 zł podatku rolnego, a od tej samej powierzchni gruntu zajętego na działalność firmy – maksymalnie 8800 zł.

Zdaniem Adama Hellwiga nie ma wątpliwości, że ewidencja jest wiążąca w kilku przypadkach wskazanych w art. 1a ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Chodzi m.in. o użytki rolne, lasy, nieużytki, grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi. Z przepisu wynika, że należy je opodatkować zgodnie z klasyfikacją w ewidencji.

– Wobec tak jednoznacznego brzmienia ustawy o podatkach i opłatach lokalnych trudno jednak uznać, że w innych sytuacjach ewidencja jest wiążąca – stwierdza ekspert PwC.

Przykładem mogą być grunty zajęte pod infrastrukturę kolejową. To nie ewidencja będzie mieć tutaj znaczenie, a inne okoliczności – faktyczne wykorzystanie terenu. – Przyjęcie, że to ewidencja byłaby tu istotna, przeczy logice przepisów ustawy. Artykuł 1a ust. 3 byłby pozbawiony sensu, gdyby uznać, że również w przypadku innych gruntów niż wymienione w nim należy sięgać do oznaczenia w ewidencji – uważa Adam Hellwig.

Bogumił Pahl ocenia, że w praktyce organ podatkowy może w niektórych sytuacjach wręcz pominąć dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Wyjaśnia, że tak będzie, gdy zostanie np. wydana decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, a nie zostaną w jej następstwie zmienione (choć powinny) dane w ewidencji. Klasyfikacja gruntu wynikająca z takiej decyzji powinna być, w przedstawionej sytuacji, uwzględniona przez organ podatkowy dokonujący wymiaru podatku.