Wierzyciel hipoteczny nie może zaskarżyć braku wpisu hipoteki na działce wydzielonej z większej nieruchomości obciążonej hipoteką, która następnie została sprzedana przez syndyka w ramach procedury upadłościowej – orzekł Sąd Najwyższy.
Na wniosek syndyka upadającej spółki deweloperskiej referendarz sądu wieczystoksięgowego dokonał podziału nieruchomości będącej własnością spółki. Z działki, na której znajdował się już gotowy i zasiedlony budynek mieszkalny, zostały wydzielone drobniejsze udziały – były to mieszkania, wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej. Te wszystkie nieruchomości lokalowe zostały sprzedane przez syndyka i dla tych mniejszych, wydzielonych lokali urządzono nowe księgi wieczyste.
Problem polegał na tym, że całość nieruchomości zbankrutowanej spółki była już wcześniej obciążona hipoteką na rzecz banku, a nowe, wydzielone i sprzedane przez syndyka mieszkania nie miały już wpisanych żadnych obciążeń do nowych ksiąg wieczystych (sprzedano je z czystą hipoteką). Podstawą do takiej czynności syndyka jest art. 313 ust. 2 zd. 1 prawa upadłościowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 498 ze zm.), zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, ale zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w ustawowym terminie.
Tego nie mógł przeoczyć bank, który zaraz po podziale i sprzedaży nowych nieruchomości złożył do sądu skargę na czynności referendarza (niewpisanie hipoteki umownej w dziale IV nowych ksiąg wieczystych urządzonych dla wydzielonych nieruchomości).
Sąd rejonowy uznał jednak, że jest ona bezprzedmiotowa – nie można bowiem skarżyć orzeczenia, którego nie ma. Tu zaś przedmiotem skargi był brak wpisu, a więc – zdaniem sądu – czynność nieistniejąca.
Rozpatrujący apelację banku wrocławski sąd okręgowy dostrzegł jednak w sprawie problem prawny sprowadzający się do pytania, czy można zaskarżyć brak czynności organu sądowego (tu brak przeniesienia hipoteki na nowo wydzielone nieruchomości).
Sąd Najwyższy w odpowiedzi wydał uchwałę, zgodnie z którą skarga wierzyciela hipotecznego na niedokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej podlega odrzuceniu, gdy doszło do pomniejszenia hipoteki łącznej w związku ze sprzedażą nieruchomości w postępowaniu upadłościowym.
SN wskazał, że zagadnieniem istotnym jest tutaj kwestia czysto proceduralna – jak ma postąpić wierzyciel hipoteczny w sytuacji, gdy dojdzie do zbycia części wydzielonej nieruchomości przez syndyka już bez hipoteki. Zdaniem SN choć funkcjonalnie wierzytelność banku się zmniejszyła – bo nieruchomość obciążona hipoteką została pomniejszona przez wydzielenie i sprzedaż jej części, na które nie przeniesiono już dotychczasowych obciążeń – w takim wypadku nie obowiązują jednak inne szczególne przepisy. Skoro nie ma wpisu, skarga nie może być złożona, gdyż nie było czynności referendarza. Zarazem jednak wierzyciel hipoteczny nadal pozostaje uprawnionym i należy go zawiadomić o podziale nieruchomości i sprzedaży jej części już bez obciążeń.
– W takim wypadku składa się wniosek o uzupełnienie wpisu i wierzyciel ma na to 14 dni. Nie ma tu skargi, ale żądanie podjęcia określonej czynności przez organ sądowy. Referendarz musi rozstrzygnąć sprawę merytorycznie, czyli np. wyda postanowienie o odmowie wpisu hipoteki. Wtedy wierzyciel może kierować, już w dalszym trybie, skargę na tę czynność – powiedziała sędzia Monika Koba.
orzecznictwo
Uchwała Sądu Najwyższego z 6 sierpnia 2020 r., sygn. akt III CZP 77/19.
