Adresatem roszczeń powinien być ten, kto otrzymywał korzyści z wynajmu; ale przede wszystkim muszą one być właściwie zakwalifikowane pod względem prawnym – orzekł Sąd Najwyższy.
Źródłem sprawy była umowa najmu, na podstawie której spółka B. zajmowała dwa lokale w jednej z kamienic przy rynku w Rzeszowie.
Problem pojawił się już po zakończeniu umowy, gdyż zgłosiło się do niej z roszczeniami miasto Rzeszów. Okazało się, że kamienica była przedmiotem toczącego się już jakiś czas sporu pomiędzy miastem a Kazimierzem R., będącym faktycznym administratorem i posiadaczem nieruchomości. Miał on też być pełnomocnikiem spadkobierców jej przedwojennego właściciela. I to właśnie z Kazimierzem R. spółka zawarła umowę i jemu płaciła czynsz.
Miasto skierowało przeciwko spółce roszczenia o zapłatę należności z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy. Z punktu widzenia miasta tak rzeczywiście było, bowiem kamienica formalnie należała do samorządu, ale dopiero od 2015 r., kiedy uprawomocniło się stosowne postanowienie sądowe dotyczące jej powrotu do zasobów miejskich. Wcześniej w rejestrach gruntowych figurowała spadkobierczyni dawnego właściciela, w imieniu której miał występować Kazimierz R. Również w księgach wieczystych jako uprawnieni wpisani zostali spadkobiercy (jednak z odnotowanymi stosownymi zastrzeżeniami).
Mimo to miasto wystąpiło w stosunku do spółki B. z żądaniem zapłaty na podstawie art. 224 k.c. Jego roszczenia nie zostały jednak uznane przez sądy – powództwo, apelacja i skarga kasacyjna zostały po kolei oddalone.
Sąd Najwyższy, uzasadniając wyrok kończący sprawę, wskazał, że miasto poszło w złym kierunku.
– Okoliczności faktyczne ustalono w sposób niewątpliwy, a wynika z nich, że pozwana nie jest i nigdy nie była posiadaczem samoistnym – powiedziała sędzia Marta Romańska. – Jej uprawnienia i obowiązki wynikały z umowy najmu lokali w spornej kamienicy. Natomiast umowa ta została zawarta nie z właścicielem, czyli miastem, ale z tym, który mienił się uprawnionym do jej zawarcia. Skoro tak, to podstawą roszczeń w tym wypadku nie może być art. 224 k.c. – podkreśliła sędzia Romańska.
Ewentualną podstawą mógłby być art. 230 k.c. Zgodnie z nim unormowania dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi m.in. o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. SN podkreślił jednak, że przepis ten odsyła do wcześniejszych norm odnoszących się do stosunków właściciel – posiadacz samoistny tylko odpowiednio. A poza tym ani w pozwie, ani w apelacji nie został on przytoczony nawet jako ewentualna podstawa roszczeń miasta.
– Nawet gdyby jednak były kierowane takie roszczenia w stosunku do posiadacza zależnego, to objęte są one poważnymi ograniczeniami. Nie wolno tych przepisów stosować wprost. W pierwszej kolejności adresatem tych roszczeń powinien być jednak posiadacz samoistny, gdyż to on otrzymywał korzyści z wynajmu lokali. Ale przede wszystkim roszczenia trzeba odpowiednio zakwalifikować pod względem prawnym, a tu zabrakło prawidłowej kwalifikacji – stwierdziła sędzia Romańska.
ORZECZENIE
Wyrok Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2020 r.; sygn. I CSK 615/18.
